יום שני, 9 ביולי 2018

רשימת אורח: מחירי הדיור - האם שמחת משרד האוצר אינה מוקדמת? - ד"ר יאיר דוכין*

באחרונה אנו מתבשרים על היפוך מגמה של מחירי הדיור: מתהליך עלייה מתמשך שהחל בשנת 2007 - לתהליך ירידה. תקוותם של שרי האוצר והשיכון היא שקצב הירידה, שכיום הוא צנוע למדי (1-2% במונחים שנתיים), יתגבר ויביא לירידה מצטברת של 25% ומעלה. ירידה כזאת תאפשר לשר האוצר להכריז על השגת מטרתו - יצירת נגישות לשוק הדירות עבור הזוגות הצעירים, שמודרים ממנו כיום בעיקר עקב מחסור בהון עצמי. השאלה המרכזית היא, אפוא, אם ירידות המחירים הנוכחיות, שגם לגבי תקפותן ישנם חילוקי דעות, צפויות אמנם להתעצם בשנה-שנתיים הקרובות.
כדי לענות על שאלה זו עלינו לבחון תחילה את הגורמים לירידות המחירים שהתרחשו בשוק הדירות במחזורי העסקים הקודמים. ירידות מחירים משמעותיות ומתמשכות ארעו בשתי תקופות בעבר: האחת - בשליש האחרון של שנות ה- 70, אז ירדו המחירים (ריאלית) בכ- 30% במצטבר; השנייה - בעשור השנים 1997-2006, אז ירדו המחירים (ריאלית) בכ- 25% במצטבר.
ניתוח ההתרחשויות בשוק הדיור בסוף שנות ה- 70 מצביע על כך שהגורם הדומיננטי שדחף את המחירים כלפי מטה היה בנייה תקציבית נרחבת, שהוביל שר השיכון אברהם עופר ז"ל. כתוצאה מהבנייה המואצת נוצרו בשוק עודפים משמעותיים של דירות, ואלו, כצפוי, דחפו את המחירים כלפי מטה.
ירידות המחירים בשנים 1997-2006 נוצרו עקב בנייה נרחבת שהוביל ודחף שר השיכון אריאל שרון ז"ל בשנים 1990-1996 כדי להתמודד עם מחסור הדיור המסתמן לנוכח גל העלייה מחבר המדינות. שרון נקט בשני צעדים עיקריים לתמרוץ הבנייה: האחד - פרישת רשת ביטחון ליזמים על ידי התחייבות ממשלתית לרכישת דירות שלא יימצא להן רוכש; השני - תמריצים כספיים לקיצור משך הבנייה. שני הצעדים הללו, שמשמעותם העיקרית הייתה הקטנה דרמטית של סיכוני היזמים, האיצו את קצב התחלות הבנייה ויצרו עודפי היצע משמעותיים בשוק הדיור. עודפי ההיצע הללו דחפו את המחירים כלפי מטה, זאת למרות שהיקפי הבנייה בראשית שנות האלפיים עמדו על 30-35 אלף יח"ד לשנה בלבד בעוד שהתוספת השנתית של משקי בית הייתה גבוהה מ-40 אלף. עד שנת 2006 "נספגו" עודפי הדירות שנבנו בשנות ה- 90 ואז חזרו מחירי הדירות לעלות. עלייה זו נמשכה עד לסוף שנת 2017.
ניתוח נתוני האוכלוסייה בישראל מצביע על כך שהתוספת השנתית הנדרשת של יחידות דיור, שנגזרת בעיקר מהתוספת השנתית של משקי בית, נאמדת כיום ב-50-55 אלף יח"ד. היקף נמוך יותר של התחלות בנייה יביא במוקדם או במאוחר למחסור ולכן ללחצים לעליית מחירים.
להלן נתוני התחלות הבנייה לשנים 2007 – 2017 ותחזית ל- 2018 (מקור: בנק ישראל, ל.מ.ס):
שנה
מספר התחלות הבנייה (יח"ד)
2007
30,800
2008
33,100
2009
35,200
2010
40,400
2011
46,600
2012
43,500
2013
47,700
2014
47,500
2015
53,700
2016
53,900
2017
46,300
2018 (תחזית)
36,000 – 39,000
       

הנתונים מצביעים על כך שלמעשה רק מ- 2013 הגיע קצב התחלות הבנייה לרמה הדרושה כדי לספק את הצרכים ולמנוע המשך של תהליך עליית המחירים. בשנת 2017 החלה להסתמן מגמה מסוכנת של צמצום מחודש של היקף התחלות הבנייה.
התופעה של האטת קצב התחלות הבנייה איננה צריכה להפתיע איש, שכן ההתערבות הממשלתית המסיבית בשוק - שהתבטאה הן בהדרת המשקיעים (שנתפסים על ידי היזמים כסקטור הביקושים הטוב ביותר) על ידי מיסוי אגרסיבי והן בשיווק מסיבי של קרקעות במסגרת התכנית 'מחיר למשתכן' תוך צמצום דרסטי של השיווק לבנייה האחרת - הכניסה מימד חדש של אי-וודאות וכאוס לשוק. כצפוי במקרים כאלו הגיבו היזמים בצמצום פעילות שיימשך עד שתתבהר תמונת העסקים הענפית.
על רקע נתוני יסוד אלו פרסם הלמ"ס באחרונה נתון על היקף התחלות הבנייה לחודשים ינואר – מרץ 2018: סך התחלות הבנייה לתקופה זו עומד על כ- 9,200 יח"ד. נתון זה צריך להדאיג מאד את שר האוצר שכן מדובר בקצב שנתי של 36-39 אלף יח"ד בלבד. מספר זה, אם אכן יתממש, נמוך משמעותית מהיקף התחלות הבנייה הנדרש כדי למנוע עליית מחירים. שוק הדיור מאופיין בקשיחות מחירים כלפי מטה, ולכן דרושה תקופה של מספר שנים שבהם יצטברו עודפי היצע כדי להביא לירידת מחירים. לעומת זאת, התגובה למחסור - גם אם הוא מינורי - היא מהירה יחסית.
ניתן אפוא לסכם שתחושת ההישג המשודרת כיום ממשרד האוצר, לפיה הושג המהפך המיוחל והחלה ירידת מחירים של הדירות, כזו שתימשך ותהיה משמעותית - עשויה להתגלות כמוקדמת, והמחירים עשויים בטווח של שנה מהיום לחזור ולעלות ובשיעור ניכר.
 

* ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה, ירושלים

2 comments:

אנונימי אמר/ה...

מצטער אבל מאמר לא מקצועי. אסור להסיק מסקנות לפי הפרסום הראשון של התחלות הבניה. הכוונה לפרסום של רבעון 1 של 2018.
לדוגמא,רבעון 1 של 2017 הוצג עם 12,188 דירות אבל היום כבר מודים שנבנו 14,118 דירות באותו הרבעון. הבדל של כמעט 2000 דירות ברבעון. מי שהיה עושה אומדן התחלות בניה לשנה שלמה לפי רבעון כזה, היה סוטה ב 8,000 יחידות לשנה.

הדבר השני, המאמר לא ניסה אפילו לאמוד כמה דירות מפוצלות יש, כולל דירות על הגג, במחסנים, במגזר הערבי, הבדואי, במושבים, בצמודי קרקע עם כניסה צדדית, ועוד ועוד. אלו יחידות דיור שגרים בהם משקי בית. כמובן, מי שהחליט לספור את המגזר הערבי, החרדי והבדואי בצד האוכלוסיה, ראוי שיספור גם את יחידות הדיור שלהם בצד ההיצע.

בנוסף לדברים אלו יש לזכור שדירות הן נכסים שמחירם נקבע בשוק בין הקונים והמוכרים. כדי לקבל תמונת מצב נכונה על מצב הדיור בישראל חובה להסתכל דווקא על שכר הדירה של דירה באיכות קבועה, ולבדוק היטב האם יש בכלל עליה בחלק שיוצא על תשלומי שכירות מתוך ההכנסה המשפחתית הממוצעת. לדעתי אין בכלל עליה כזאת, ולכן כנראה שבנו מספיק, בסיוע הפתרונות הלא חוקיים שנפוצים כל כך במדינה

אנונימי אמר/ה...

נתון התחלות הבנייה לשנת 2016 הוא כבר לא 53,900 אלא קצת מעל 55 אלף. יש לחכות שנה וחצי מסוף השנה כדי שיגמרו לאסוף את כל הדיווחים עליה. לכן רק באמצע 2018 אפשר לדעת כמה באמת בנו בשנת 2016