קריסת הבניין בחולון: השפעות על שיקולי הבנק במתן משכנתא?

 

ביום 12.9.2021 פונו 32 משפחות במהירות מדירותיהן בבניין בחולון לאחר שאנשי שירותי החירום העריכו שהבית מסוכן למגורים ועלול לקרוס בכל רגע. הבניין קרס למחרת. הקריסה הייתה מפתיעה: לא היה גורם חיצוני לקריסה - רעש אדמה או פיצוץ - ולא היו (לכאורה) סימנים חיצוניים שהעידו על מצב הבית קודם ל-12.9, כשאחד הדיירים פנה לשירותי החירום בתלונה שדלת ביתו איננה נפתחת. הקריסה הותירה את הדיירים ללא פתרון מגורים. בגלל תחושת הדחיפות שליוותה את פינוי הדירות הם נאלצו להשאיר את חפציהם מאחור כך, שהם נותרו גם ללא מיטלטלין. 

השאלה המיידית שעולה במקרה של נזק כבד לרכוש היא אם רכושם של הדיירים (ובעיקר הנדל"ן) היה מבוטח. לפי הדיווח ב'דה-מרקר' רק ל-10% מהדיירים היה ביטוח מבנה, אבל גם הם כנראה לא היו מוגנים מנזק כספי במקרה של קריסת המבנה. ביטוח מבנה אמור לכסות נזקים שנגרמו בשל אירועים שהם נשוא הביטוח: אש, מים, פגעי מזג אוויר ורעש אדמה. אלו אירועים חיצוניים (כלומר: אינם נובעים ממעשה או מחדל של בעל הדירה) והסיכוי שיתרחשו ידוע וניתן לחישוב סטטיסטי. זוהי הסיבה לכך שחברות הביטוח מוכנות לכסות סיכונים אלו, וזוהי הסיבה לכך שהפרמייה שאנחנו משלמים לחברת הביטוח היא אחידה ומחושבת יחסית לסכום הביטוח (בדרך כלל: ערך הכינון של הדירה). הביטוח איננו אמור לכסות נזקים שנגרמו על-ידי התמוטטות שמקורה במצבו של המבנה - אם עקב ליקויי בנייה או עקב התדרדרות מצטברת בחוזקו של המבנה - אירוע שהוא ספציפי למבנה.

אילו רצינו לבטח את הדירה שברשותנו בביטוח כולל, כזה שיכסה גם סיכון של קריסה שסיבתה פגמי בנייה או התדרדרות של מצב המבנה, היינו מן-הסתם מתבקשים להעריך ספציפית את מצבו של הבניין. זה אומר שפרמיית הסיכון לא הייתה בשיעור אחיד לכל הדירות אלא מתייחסת גם למצבו הספציפי של המבנה שבו נמצאת דירתנו. זה אומר שחברת הביטוח הייתה אולי מסרבת לבטח את הדירה בחלק מהמקרים בגלל מצבו של הבניין. זה אומר שלגבי כל בקשה לביטוח היה נדרש סקר מקדים על-ידי חברת הביטוח כתנאי להסכמתה לבטח את הדירה.

של מי האחריות לתקינות המבנה? למרות שחלק מהציבור סבור שזוהי אחריותה של המדינה (או העיריה), ועליה לפצות את בעל הדירה במקרה של קריסה - מדובר ברכוש פרטי: זוהי אחריותו של בעל הדירה. אם ברצונו לשמור על רכושו מפני קריסה עליו להעריך את מצב הבניין בו נמצאת דירתו באמצעות מומחה הנדסי, ולנקוט בצעדים מתקנים במקרה שיתגלו פגמים שמאיימים על חוזק המבנה. המניע היחיד לקיום תחזוקה שוטפת של הבניין ודאגה לחוסנו הוא האינטרס של בעל הדירה - מדובר ברכושו הפרטי. התקשרות עם חברת ביטוח במקרה של דירה המצוייה במבנה מסוכן מתוך מחשבה שבכך בעל הדירה פוטר עצמו מדאגה לחוזק המבנה איננה קבילה: זהו סוג של "סיכון מוסרי" (Moral Hazard) - מצב שבו קיום הסכם ביטוח מאפשר למבוטח להגדיל את הסיכון.

מה זה אומר לגבי החלטת הבנק לגבי בקשה להלוואת משכנתא? הבנקים נוהגים לדרוש מהלווים להמציא להם ביטוח של הנכס המשועבד (ביטוח מבנה) כחלק מתהליך אישור ההלוואה. ביטוח זה איננו הכרחי חוקית, והוא נוהג שהשתרש. ההיגיון שעומד בבסיסו הוא שהדירה משמשת את הבנק כבטוחה לסילוק החוב, והבנק מעוניין להבטיח את ערך הדירה מפני פגיעה חיצונית שתפחית את ערכה. אז מהי בעצם מהות הביטוח הזה? זהו ביטוח שבו הנהנה העיקרי הוא הלווה, שדירתו מבוטחת כנגד סיכונים שעלולים לפגוע בה. הבנק "נהנה" מהפחתת סיכון האשראי הקשור לנזקים אפשריים למבנה: פגיעה ברכושו של הלווה - בהעדר ביטוח מבנה - עלולה לזלוג לבנק. 

מה יכולים הבנקים ללמוד מהאירוע של חולון? הם צריכים לשים לב שהם חשופים לסיכון אשראי שולי הקשור לנזק אפשרי למבנה שיפגע ברכושו של הלווה, ושסיכון אשראי זה איננו מגודר על-ידי ביטוח מבנה. בהתרחש אירוע כמו שקרה בבניין בחולון, הלווה (בעל הדירה) עלול להיפגע פגיעה מהותית ואין לו כיסוי ביטוחי שיפצה אותו על הפגיעה ברכוש. פגיעה זו במצבו של הלווה עלולה לזלוג לבנק: הלווה יתקשה לעמוד בתשלום החוב. מאחר שקיים כאן סיכון אשראי ושסיכון זה הוא ספציפי לדירה (למעשה: לבניין), הבנקים היו צריכים לדרוש מהלווה להמציא להם אישור של מהנדס בניין המצביע על כך שהבניין שבו נמצאת הדירה המשועבדת איננו מבנה מסוכן, ולשקול להימנע מהעמדת אשראי במקרים בהם הדירה נמצאת במבנה מסוכן אלא אם הלווה ימציא לבנק ביטחונות נוספים/חלופיים לדירה.

לבסוף, הערה: אין לבלבל בין מבנים מסוכנים למבנים שזכאים לחיזוק ולתוספות בנייה במסגרת תמ"א 38. הראשונים הם בניינים המוגדרים ספציפית כמסוכנים על-ידי מהנדס בניין שבדק אותם; האחרונים הם בניינים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקן הישראלי המחייב לעמידות בפני רעידות אדמה שהונהג בינואר 1980, ולכן זכאים (מאז 2005) לזכויות בנייה מוגדלות ולקיצור הליכים בירוקרטיים בעת קבלת היתר בנייה.