לאחרונה עבר בקריאה ראשונה בכנסת מתווה תמ״א 38 מתוקן, בהובלת שרת הפנים איילת שקד, שעיקריו הצעת חלופות שונות לזכויות הבנייה שיוענקו מכוח התמ״א ומיסוי ההשבחה, באופן שיעשיר את קופת העירייה. נראה כי התיקון המדובר, כמו אלה שקדמו לו בעבר, מחמיץ פעם נוספת את המטרה העיקרית והאקוטית שהביאה את ממשלת ישראל להנהיג את התמ״א במקור – חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. גם התיקון העומד עתה על המדוכה ישאיר דווקא את אותם אזורים הצפויים להינזק ביותר מרעידת אדמה מחוץ למעגל יישום התמ״א.
לפי דו״ח ועדת הכנסת המיוחדת לבדיקת ההיערכות לרעידת אדמה, על ישראל להיערך לרעש אדמה בעוצמה של 7.5 בסולם ריכטר שמוקדו בבית שאן, ושכתוצאה ממנו צפויים להיהרס 10,000 מבנים, 20,000 נוספים יסבלו נזקים כבדים, יותר מ- 350,000 איש יפונו מבתיהם, מספר ההרוגים יגיע לכ-16,000 וכ-6,000 יפצעו קשה. עיקר הנזק צפוי לאורך השבר הסורי-אפריקאי, עם שלוחה בעמק בית-שאן לכיוון עמק יזרעאל והר הכרמל. כוונתה המקורית של תמ״א 38 הייתה, כאמור, לצמצם במידה ניכרת את הנזקים הללו.
העיקרון המנחה של תמ"א 38 הוא לתמרץ בעלי דירות בבניינים שנבנו לפני שנת 1980 לחזק את המבנים שבבעלותם כנגד רעש אדמה על-ידי הענקת זכויות בנייה נוספות – הרחבה של שטחים קיימים ובנייתן של קומות נוספות – בתמורה לחיזוק הבניין כנגד רעידת אדמה. הקומות הנוספות תועברנה ליזמים בתמורה לחיזוק המבנה, הרחבתו והשבחתו. אלא שלתמ״א 38 אין ישימות כלכלית דווקא באותם אזורים הצפויים להינזק ביותר מרעידת האדמה. השיטה של מתן זכויות בנייה כנגד חיזוק המבנה פועלת היטב אך ורק באזורים בהם מחירי הדירות (למ"ר) גבוהים דיים. באזורים אחרים אין במימוש זכויות הבנייה כדי לכסות את עלות החיזוק וההשבחה. בהתאם, הצלחת תוכנית תמ״א 38 ניכרת רק באזורי הביקוש ומותירה את אזורי הסיכון תחת איום אקוטי של נזק חסר תקדים כתוצאה מרעידת אדמה אפשרית.
כיצד ניתן לתקן היום את עקרונות תמ״א 38 באופן שיביא בסופו של דבר לחיזוק המבנים באותם אזורים בהם אין לה עתה היתכנות כלכלית, ויצמצם בכך את הנזקים הצפויים מרעידת אדמה בישראל? יש לשים לב, שתמ״א 38 פועלת בהצלחה באזורי הביקוש הואיל וערכן של זכויות הבנייה המוענקות מכוח התמ״א עולה ככל שהדירה נמצאת באזור בו הקרקע יקרה יותר. כך יוצא אפוא, שבמתכונתה הנוכחית מציעה תמ״א 38 למשקי הבית בישראל סובסידיה רגרסיבית: לבעלי דירות יקרות יחסית, אשר להם על פי רוב גם הכנסות גבוהות יותר, מעניקה התוכנית ״מתנה״ בדמותן של זכויות בנייה יקרות ערך, בעוד שלבעלי הדירות באזורי הסיכון ערכה של ״המתנה״ אפסי, ולפיכך אינו מתמרץ את חיזוק המבנים.
מדוע, אם כן, לא ליצור מצב שההשבחה הנוצרת בגין זכויות בנייה נוספות המוענקות לבעלי הדירות באזורי הביקוש תנוצל למימון חיזוקם של המבנים באזורי הסיכון? שיתופם של בעלי הדירות באזורי הסיכון בעוגת הסובסידיה שניתנת לבעלי הדירות באזורי הביקוש אינו רק מהלך הוגן מבחינה חברתית, אלא גם יאפשר לתמ״א 38 להפוך למנוע לחיזוקם של המבנים באזורים המועדים לנזק הרב ביותר.
בהתאם, אנו מציעים כי ההשבחה שנוצרת ממימוש תמ״א 38 באזורי הביקוש תמוסה באופן שתקבולי המס יהוו מקור למימון חיזוק המבנים שאינם באזורי הביקוש. שיעור המס, אזורי הביקוש שימוסו והאזורים שייהנו מהמס שיצטבר לצורך חיזוק המבנים בפריפריה, יוגדרו במסגרת יישום התמ״א המעודכנת. בכל מקרה, התמורה ליזמים שיחזקו את המבנים במקומות מחוץ לאזורי הביקוש תתקבל הן מניצול זכויות הבנייה הנוספות באותם מבנים והן מתוך הקרן שתצטבר כאמור ממסי השבח שיאספו מאזורי הביקוש.
זאת ועוד, כדי לקדם את חיזוק המבנים בישראל בהקדם האפשרי, יש לנצל את תיקון התמ״א גם כדי לצמצם את הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות עבור יציאה של פרויקט לדרך. פרויקטים רבים ״נתקעים״ לאורך השנים בגלל חילוקי דעות בין בעלי הדירות לגבי אופן חלוקת עוגת הסובסידיה הכרוכה בפרויקט. הקטנת הרוב הנדרש להחלטה בדבר יציאה לדרך של הפרויקט תקדם במהירות מספר גדול יותר של פרויקטים לחיזוק מבנים.
סוגיה נוספת אליה תתייחס התמ״א המתוקנת שאנו מציעים נוגעת לפער בין הצורך המיידי לחיזוק המבנים באזורי הסיכון לבין משך הזמן עד שיצטברו די מקורות למימון מתוך מיסוי הפרויקטים באזורי הביקוש. פתרון אפשרי לכך יהיה במימון ״מגשר״ של המדינה לפחות בכל הנוגע לחיזוק בסיסי כנגד רעידת אדמה באזורי הסיכון, כאשר במסגרת ההסדר, לבעלי הדירות תהיה האפשרות להרחיב את תכולת הפרויקט מעבר לחיזוק הבסיסי כך שתכלול גם השבחה נרחבת של המבנה. סוגיה עקרונית זו תטופל ותיפתר כאמור במסגרת התמ״א המתוקנת.
לסיום, יש לזכור שחלפו למעלה מ-15 שנים מאז הונהגה תמ״א 38 לראשונה. מאז, בניינים שנבנו לפני יותר מ- 60 שנה המשיכו להתבלות ולרבים מהם נדרשת היום הריסה ובנייה מחדש – הן במרכז הארץ והן בפריפריה. ניתן לפיכך להחיל את העקרונות המוצעים לעיל גם על תכניות התחדשות עירונית כגון פינוי-בינוי. דהיינו, שההשבחה שנוצרת מפרויקטים של התחדשות עירונית באזורי הביקוש תתחלק בין בעלי הדירות באזורים אלה לבין אלו שאינם באזורי הביקוש, כך שמס השבח שייגבה מאזורי הביקוש יצטבר בקרן לטובת תימרוץ התחדשות עירונית בפריפריה. המנגנון האמור לא רק שיסייע בפתרון בעיית חיזוק המבנים וההתחדשות העירונית באזורים שאינם אזורי ביקוש באופן יעיל והוגן, אלא גם יענה על הצורך להגדיל בצורה משמעותית את מספר יחידות הדיור בישראל – באזור המרכז ומחוצה לו – שאוכלוסייתה תמשיך לצמוח בשיעורים ניכרים בעתיד לבוא.
* פרופ׳ דני בן-שחר הוא חבר סגל בפקולטה לניהול ע״ש קולר באוניברסיטת תל אביב ומכהן כראש מכון אלרוב לחקר הנדל״ן בפקולטה. הרשימה פורסמה בעיתון "ישראל היום" (כאן)
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה