כדאי להיזהר ממדיניות ממשלתית לבלימת העלייה של מחירי דירות

 

מחירי הדיור עולים ברציפות כבר למעלה מעשור. אנחנו רואים בתופעה זו עדות למחלה בשוק הדיור. אבל מהי הדיאגנוזה המקובלת על רוב הכלכלנים, הפרשנים והפוליטיקאים? הדיאגנוזה הפופולרית היא שמדובר במחסור מתמשך בדיור למגורים: בגלל חסמים מצד ההיצע קצב הגידול של מלאי הדירות אינו מדביק את הביקוש הגואה ולכן אנו חווים סחרחרת של מחירי דירות. פגשתי אפילו ניסיונות 'אמיצים' לנקוב בגודלו המספרי המדויק של המחסור.

האומנם יש מחסור דיור? האם מלאי הדיור הקיים בישראל אינו תואם את צרכי המגורים של האוכלוסייה? לא מצאתי עדות ישירה לכך, ובכלל - אינני מכיר נתונים (או הערכות) מוסכמים ורצופים על מלאי הדיור, מצבו, על תנאי המגורים של האוכלוסייה, על מלאי הדירות הריקות הקיים בישראל או על גודלו של המלאי המוחזק לצרכי השקעה. זה די מפתיע: יחסית לנפח התקשורתי של הדיון הציבורי הדרמטי ב"משבר הדיור" ויחסית לתקציבי הענק הממשלתיים המושקעים לאורך השנים במלחמה הכושלת בעליית מחירי הדירות - הבסיס העובדתי התומך במדיניות הממשלתית (ה"מודיעין" - נתונים רשמיים, ניתוחים שוטפים, מחקרים) כמעט ואיננו קיים. זה (לפחות) מוזר. זהו ריק שמושך אליו "רוכלים" לא מוסמכים של נתונים-לכאורה, פרשנויות ודרישות (לרוב אינטרסנטיות) המופנות לממשלה. אפילו גורמי ממשל מתפתים להציע דעות, לרוב ממניעים יח"צניים (בהווה - הכלכלנית הראשית של משרד האוצר; בעבר - השמאי הממשלתי הראשי, וכו'). רק קול אחד לא נשמע: קולו של הסטטיסטיקן הממשלתי הראשי, זה שהיה חייב להישמע. 

מדוע הריק הזה בעייתי? כי חשוב לאשש את הדיאגנוזה שמא נאמץ אסטרטגיה שגויה. ישנה דיאגנוזה אחרת להתייקרות המתמשכת של מחירי הדירות, מתחרה לזו של חסמים מצד ההיצע, והיא הוצעה על ידי במספר רשימות שהתפרסמו בבלוג זה: לא מדובר במחסור אמיתי של דיור, כזה שמתבטא בהתדרדרות של תנאי המגורים של האוכלוסייה, אלא בתופעה מחזורית של גל ביקוש ספקולטיבי לרכישת דירות מגורים. גל ספקולטיבי זה הונע על-ידי הריבית הנמוכה הנהוגה בשוק ההון מאז המשבר הפיננסי של 2009, שגרמה להסטת החיסכון של משקי בית מאפיקים פיננסיים נמוכי-תשואה לשוק הדיור. הביקוש הזה התניע עליות מחירים והוא 'מזין את עצמו' ("בועה") שכן עליית המחירים מגבירה את הביקוש הספקולטיבי. לפיכך, הביקוש הגואה איננו משקף גידול של צרכי המגורים של האוכלוסייה (לדוגמה, בגלל שינויים דמוגרפיים) אלא ביקוש להשקעה. חיזוק להשערה זו ניתן לקבל מהעובדה שמחירי השכירות פיגרו לאורך השנים אחר מחירי הדירות, מהגיאות המקבילה שפקדה את שוקי נכסים בכלל (ראו את מחירי המניות) ומהעובדה שהתופעה של עלייה מתמשכת של מחירי הדירות התרחשה במקביל ברוב משקי המערב.

חשיבותה של הדיאגנוזה איננה בעצם הטענה מה גורם לעליית המחירים: מחירי הדירות עולים, היכולת לרכוש דירות הולכת ומתרחקת מחסרי-הדיור (בעיקר צעירים, דלי-הון-עצמי וכאלו ששייכים לעשירוני ההכנסה התחתונים), קבוצות אוכלוסייה מבוססות מתעשרות כתוצאה מרווחי הון, ואי-השוויון הכלכלי גובר. ההיסטוריה אינה מושפעת מהדיאגנוזה שנייחס לתופעה, אלא העתיד, הפתרון - הבחירה במדיניות הממשלתית בנושא דיור. כי אם אמנם מקור הבעייה הוא חסמים מצד ההיצע, כפי שטוענים רבים - לא יהיה מנוס מנקיטה בצעדים שיאפשרו להאיץ לאלתר את קצב הייצור של דירות מגורים חדשות (הפשרת קרקעות למגורים, קיצור הליכי תכנון ורישוי, סיבסוד וכדומה). אבל אם מקור הבעייה הוא גל ספקולטיבי של ביקוש להשקעה, כפי שטענתי בעבר - אין טעם לוותר על סטנדרטים של תכנון אורבני, לחלק הטבות בצורה שרירותית (ע"ע תוכנית "מחיר למשתכן") ולתדלק "בועה": עדיף לפעול להקטנת הביקוש. פעולה ישירה להקטנת הביקוש היא קלה יחסית: שימוש בכלי מיסוי על אחזקת דירות נוספות ("מקל") ויצירת אפיק חיסכון המבטיח הצמדה למדד מחירי הדירות ("גזר"). התפקיד של אפיק חיסכון המבטיח הצמדה למדד מחירי הדירות (או הנפקת אג"ח ממשלתיות הצמודות למדד זה) הוא ליצור אלטרנטיבה פיננסית להשקעה הישירה בדירות שתנקז חלק מהביקוש להשקעה בדיור.

ויש עוד אזהרה, לסיום. יש לקחת בחשבון אפשרות שאנו מתקרבים לנקודת מיפנה במחזור העסקים. הריבית נמצאת במגמת עלייה, והציפיות לגבי צמיחה ותעסוקה - במגמה שלילית. על זה כדאי להוסיף את הזעזועים שנוצרים בעטיה של המלחמה באוקראינה. למרות התחושה הכללית הרווחת בציבור שמחירי דירות יכולים רק לעלות - יש לזכור שמחירי דירות יכולים בהחלט לרדת. ומשזה יקרה - אנו עלולים להיות עדים להתפוגגות (לפחות חלקית) של הביקוש הספקולטיבי לרכישת דירות. ייתכן, לכן, שמחירי דירות אינם צריכים להיות יעד למדיניות ממשלתית: הכיוון אולי כבר השתנה. ואם הוא השתנה - הגורמים העסקיים הפרטיים המעורבים בענף הבנייה (יזמים, קבלנים, יצרנים, בנקים) יודעים להתמודד עם סיכונים עיסקיים; לא-כן הממשלה ומשקי הבית: הם עלולים להיקלע לבניית-יתר או להפסדי הון.