'הלוואה עומדת': מוצר משכנתא ממשלתי שיאפשר להרחיב את מעגל רוכשי הדירות

 

תארו לכם שמשרד הבינוי והשיכון היה מחליט, אחרי חידלון שנמשך כבר כשלושה עשורים, לשוב לתפקידו ההיסטורי ולהשיק לצורך-כך תוכנית חדשה לסיוע לחסרי-דיור שתאפשר לרבים מהם להגיע לדירה בבעלותם. אוכלוסיית היעד של התוכנית צריכה להיות חסרי-דיור שאינם מצליחים כיום להצטרף למעגל הבעלות, אם בגלל אי-יכולתם להמציא הון עצמי בגודל הדרוש לרכישה (מינימום 25% ממחיר הדירה + מימון ההוצאות שנלוות לרכישה) ואם בגלל שהכנסותיהם השוטפות אינן מאפשרות להם לעמוד בתשלום החודשי הנדרש אם ייטלו את ההלוואה הבנקאית. לכאורה, יש כאן עיגול שיש לרבע. ייתכן שהמוצר הפיננסי המוצע בהמשך מסוגל לעשות זאת ולהוות מכשיר אפקטיבי לסיוע. נא ראו בתיאור להלן סקיצה בלבד - לא תוכנית מפורטת.

את בעיית המחסור בהון עצמי (והייקור הנגזר של האשראי ללווה בשל שיעור המימון הגבוה) אפשר אולי לצמצם על-ידי 'הלוואה עומדת' שיעמידו הבנקים לזכאים לסיוע. הלוואה זו תהיה בערבות המדינה ותהווה חלק מההון העצמי הנדרש. כדי שהבנקים יוכלו להתייחס להלוואה זו כאל חלק מההון העצמי תצטרך הממשלה להסכים שהלוואה זו תהיה במעמד נחות מזה של ההלוואה הבנקאית הרגילה (כלומר: ההלוואה העומדת תהיה "משכנתא שנייה") במקרה של חדלות-פירעון מצד הלווה ומימוש ביטחונות לצורך פירעון החוב. בכך, מנקודת מבטו של הבנק, ההון העצמי של הלווה יוגדר כצירוף של השניים: ההון העצמי וההלוואה העומדת. אם, לדוגמה, יש למשק הבית מקורות עצמיים המהווים רק 10% מסכום הרכישה, וההלוואה העומדת תהווה 25% מסכום הרכישה - הבנק יראה את הלווה כאילו העמיד הון עצמי כולל בגובה 35% מסכום הרכישה. נוכל בכך להרחיב את מעגל רוכשי הדירות כך שיכלול גם משקי בית שיש ברשותם רק 10% מסכום הרכישה. מוצר פיננסי זה יפתור במידה מסוימת גם את הבעיה של גובה התשלום החודשי, שכן בהיותה 'הלוואה עומדת' - לא יהיה בגין הלוואה זו תשלום שוטף.

כיצד נצמצם את השימוש במקור מימון זה גם על-ידי רוכשי דירות שאינם זקוקים לסיוע ממשלתי? ראשית - על-ידי העובדה שלצורך קבלת הסיוע יצטרכו משקי הבית לקבל ממשרד הבינוי והשיכון תעודת זכאות לסיוע. מערכת הקריטריונים הוותיקה שיצרו בזמנו אנשי המשרד לצורך איפיון הזכאים לסיוע בדיור ודירוגם בטבלאות ("טבלאות הסיוע") נראית לי מתאימה לצורך כך: אין צורך להמציא מחדש את הגלגל. שנית - על-ידי הגבלת הסיוע לרוכשי דירות שמחירן אינו עולה על גובה מסוים (לדוגמא: מחיר דירה ממוצעת - כיום כ-1.8 מיליון ש"ח), כך שלא יתאפשר שימוש בסיוע הממשלתי לרכישת דירות יקרות. הגבלה כזו תיצור העדפה אוטומטית לרכישת דירות באזורי הפריפריה, שכן מחירי הדירות בהם נמוכים-יחסית.

הגבלה נוספת של השימוש בתחליף-הון-עצמי זה יכולה להיות הקטנת האטרקטיביות שלו על-ידי הצמדה של החוב למחיר הדירה הנרכשת. השימוש יצטמצם בכך לאוכלוסייה שבאמת זקוקה להון עצמי. העובדה שמדובר בהלוואה עומדת (הלוואה שאין לה לוח סילוקין) מאפשרת להתנות את פירעון הקרן בנתחים מינימליים משמעותיים ממנה (לדוגמא: לפחות מחצית מהיתרה), כשלצורך חישוב סכום הפירעון תתבצע שמאות של הדירה. תחשיב כזה של סכום הפירעון ייצור מצב לפיו הבנק הוא שותף של הלווה בהשקעה בדיור (ללא סיכון אשראי, כאמור) ונהנה מרווחי הון אפשריים במצבים של עליית מחירי דירות. פירעון מוקדם, מבחינה זו, הוא צעד שבאמצעותו הלווה "פודה" את חלקו של הבנק בדירה בהתבסס על מחיר השוק של הדירה. כפי שנעשה בפירוק שותפות בין משקיעים.

כדי להמחיש מספרית את ההשלכה של הנהגת המוצר הפיננסי המוצע לעיל נניח את הנתונים הבאים: הלווה מעוניין לרכוש דירה שמחירה 1.8 מיליון ש"ח ועומד לרשותו הון עצמי (מעבר לסכומים הדרושים לכיסוי הוצאות נלוות) של 300 אלף ש"ח (16.6% ממחיר הנכס). במצב הנוכחי של הרגולציה שקבע בנק ישראל ההון העצמי נמוך מהמינימום (25%) הנדרש, והלווה יוכל לרכוש את הדירה רק אם יצליח לגייס עוד 150 אלף ש"ח מחוץ להלוואת המשכנתא. נניח שיעשה זאת באמצעות נטילת הלוואה צרכנית הנפרסת ל-10 שנים בריבית 6%, כשהלוואת המשכנתא עצמה (1.35 מיליון ש"ח) נפרסת ל-30 שנה בריבית 4%. התשלום החודשי הכולל בגין שתי ההלוואות יעמוד על 8,110 ש"ח, ולפי המקובל הבנק ידרוש שהכנסות הלווה תהיינה גבוהות מ-25 אלף ש"ח נטו כדי שיוכל לעמוד בנטל שוטף זה. אם, לעומת זאת, יונהג המוצר הפיננסי המוצע לעיל, הבנק יראה את הלווה כאילו העמיד הון עצמי בשיעור 750 אלף ש"ח (300 אלף ש"ח הון עצמי ועוד 450 אלף ש"ח הלוואה עומדת בערבות המדינה) והוא זקוק להלוואה בנקאית רגילה ("לוח שפיצר") בגובה 1.05 מיליון ש"ח בלבד. בהנחה שהלוואה זו נפרסת ל-30 שנה, התשלום החודשי בגינה (קרן + ריבית) יגיע ל-5,013 ש"ח - הפחתה של כ-3,000 ש"ח לחודש לעומת המצב הנוכחי. הבנק יסתפק בהכנסות חודשיות של כ-15 אלף ש"ח נטו כדי להבטיח שהלווה יוכל לעמוד בנטל השוטף. מעבר ללוח הסילוקין הלווה יהיה חייב לבנק סכום השווה לרבע מערך הדירה, הניתן לפירעון במועד הנוח ללווה ובמיגבלת גודל פירעון מינימלי וביצוע שמאות של הדירה לצורך התחשבנות בין הבנק ללווה. 

התוצאה של המוצר הפיננסי המוצע תהיה שגם משקי בית שאין ברשותם הון עצמי המגיע לרבע מערך הדירה יוכלו לרכוש דירה, ושהנטל השוטף יקטן כך שגם בעלי הכנסות נמוכות יותר יוכלו לרכוש דירה. סיכון האשראי שנוצר על-ידי מוצר פיננסי זה יחול על הממשלה. משקי הבית לא יוכלו ליהנות מעליית מחירי הדירות בגין ההלוואה העומדת שכן יתרת החוב תהיה צמודה למחיר הדירה. מאידך, הם יהיו מוגנים ממצב של ירידת מחירי דירות. הבנקים, שיעמידו אשראי הצמוד למחירי הדירות, יוכלו לגדר את חשיפתם לסיכון של ירידת מחירי הדירות על-ידי גיוס מקורות הצמודים למדד מחירי הדירות.

המוצר הפיננסי שהותווה לעיל שורטט במכחול עבה. הכוונה הייתה רק להצביע על כיוון שיאפשר את הרחבת המעגל של רוכשי דירות - הרעיון איננו ניתן ליישום מיידי As Is. ברור שקיימת דרך ארוכה לעבור מרעיון לתוכנית מפורטת, מפולחת אולי לפי קבוצות זכאים ו/או קריטריונים גיאוגרפיים, מגובה בהסכמי הלוואה מפורטים ונתמכת על-ידי גורמים מקצועיים ופוליטיים.