שר הבינוי והשיכון המיועד, ח"כ יצחק גולדקנופף, היה בשבוע שעבר יעד להתנפלות כללית בתקשורת לאחר שבוועידת השלטון המקומי התבטא בנושא משבר הדיור: "מדברים איתי כל הזמן על משבר. אני לא הכרתי קודם את משרד השיכון, ככה שאני לא יודע שיש משבר בענף הזה" (ראו כאן). הזעם היה כמעט קדוש: מי הוא, החייזר הזה, שמעז לכפור באמת הידועה לכול לפיה בישראל שורר משבר דיור? מן הסתם, המפלה של מחנה רל"ב בבחירות האחרונות עוד הוסיפה שמן למדורת הזעם. אבל חשוב להבין: השאלה אם קיים בישראל משבר דיור ומה צריכה להיות מדיניות הדיור של הממשלה (וזו אינה שאלה שיש לה תשובות פוליטיות שונות…) חשובה מכדי שניתן להותיר אותה רק כתחמושת במאבקים הפוליטיים.
אני מציע לשקול שאין בישראל משבר דיור, ושמה שאנחנו מכנים בטעות משבר דיור הוא למעשה תהליך מתמשך של עליית מחירי הדירות: בועת נדל"ן שהחלה להתנפח ב-2009. אין מדובר כאן בסמנטיקה אלא במהות: הדיאגנוזה חשובה שכן ממנה נגזרת המדיניות הממשלתית הנדרשת. ראו לכן את הנקודות הבאות:
אין בידינו סימנים המעידים על מצוקת דיור כוללת הקיימת כיום בישראל, בוודאי שלא במונחים פיזיים המקובלים לאבחון של מצב הדיור. אין לנו גם עדות על כך שתנאי הדיור בישראל הורעו בשני העשורים האחרונים
הנתון הכלכלי שהטוענים לקיומו של משבר דיור מנפנפים בו הוא מדד מחירי הדירות, שהמריא מאז 2009. אלא שאין בעליית מחירי הדירות כשלעצמה כדי להצביע על קיומו של משבר דיור, ממש כפי שנסיקת מחירי המניות איננה מעידה על משבר בשוק המניות. מדובר בשוק נכסים, המגיב תגובה נורמלית למצבים של עודף או חוסר ביקוש באמצעות המחיר
עליית מחירי הדירות של השנים האחרונות (ובעיקר בתקופת הקורונה) איננה תופעה ייחודית למשק הישראלי: זוהי תופעה המשותפת למשקים רבים. היא נובעת מהמדיניות המוניטרית המרחיבה שבה נקטו הבנקים המרכזיים לאחר המשבר הפיננסי הבינלאומי של 2007/8, מדיניות שבמרכזה הפחתה חסרת-תקדים של שיעור הריבית. הפחתת הריבית כשלעצמה פגעה בבעלי החיסכון הפרטי (חישבו: פנסיונרים המנסים לקבל תשואה שמרנית על חסכונותיהם). היא הביאה בכל העולם להסטת החיסכון הפרטי מפיקדונות בנקאיים ותעודות חוב נושאות-ריבית (debt) לנכסים (equity), ומהתחום הפיננסי - להשקעה בנדל"ן. התוצאה הייתה עלייה כללית של מחירי נכסים, עד כדי התפתחותה של "בועה": ראו מה קרה למחירי המניות, הנכסים הפיננסיים והדירות
למרות שישנם אנליסטים שמנסים להצביע על קיומו של מחסור דיור פיזי בישראל (= עודף משקי בית על יחידות-דיור) ואף לאמוד את שיעורו במונחי יחידות-דיור - אין דרך אובייקטיבית להצביע על עצם קיומו של מחסור כזה או לאמוד את גודלו: כל אומדן נשען על מערכת הנחות שיש להן ביסוס כמותי קלוש. לכן, כל אומדן נקודתי כזה הוא רופף מכדי שניתן יהיה לבסס עליו מהלכים ממשלתיים משמעותיים. להערכתי, מלאי הדירות בישראל תואם את המצבת הנוכחית של משקי הבית. זה נכון לא רק במונחי מלאי אלא גם במונחי זרם: ההיקף המצטבר של התחלות הבנייה (בניכוי גריטה) בעשור האחרון מתיישב ככל-הנראה עם הגידול המצטבר של מספר משקי הבית. אין בידינו עדויות על שינויים דמוגרפיים או סוציאליים שחלו בעשור וחצי האחרונים ושיש בהם כדי לגרום להיווצרותו של מחסור במלאי הדירות
לפי נתוני הלמ"ס, העלייה המצטברת של מחירי הדירות בעשור וחצי האחרונים הייתה גבוהה מזו של שכר הדירה. זוהי אינדיקציה מקובלת לכך שהגורם לעליית המחירים מצוי בשוק הנכסים (ביקוש ספקולטיבי לרכישת דירות) ולא בהתפתחות של צרכי הדיור (גורם דמוגרפי) או של מלאי הדיור (נתוני בנייה), שהיו פועלים תחילה דרך שוק השכירות (מחירי השכירות) ועוברים משם לשוק הנכסים (מחירי הדירות)
האטרקטיביות המוכחת של ההשקעה בדירות מגורים - העלייה המתמשכת של מחירי דירות ומנגד הריבית הנמוכה - משכה יותר ויותר משקי בית מבוססים לרכוש דירות נוספות למטרות השקעה. התוצאה היא צבירה של מלאי דירות בידי שכבות אוכלוסייה מבוססות (מעמד של "בעלי-בתים"), והשכרת דירות אלו לחסרי-דיור. לכן, יותר משמדובר במחסור דיור - מדובר ב"נדידה" של מלאי דיור לידי השכבות המבוססות תוך דחיקה של שכבות מוחלשות וצעירים אל מחוץ לשוק רכישת הדירות
התלונה הכללית בציבור על עליית מחירי הדירות הוא תופעה מסקרנת והיא מעלה שאלה. בקווים גסים, כ-2.5 מיליון משקי בית הם בעלי דירה בישראל. הכפלת מחירי הדירות בעשור וחצי האחרונים יצרה להם רווחי הון עצומים והפכה אותם לעשירים יותר תוך שהיא מגמדת (יחסית ובפועל) את חובם לבנקים. נניח שאחד משבעה-שמונה ממשקי הבית הללו מחזיקים בבעלותם דירה נוספת לצורך השקעה: נוכל לקבוע שהם ניצלו היטב את ההזדמנות שסיפקה בועת הנדל"ן ואפילו יכולים להיחשב בעיני עצמם כאשפים פיננסיים. ולא רק הם: גם צעירים שרכשו דירות לראשונה בעשור וחצי האחרונים יכולים לחוש עצמם בני מזל אם הם משווים את עלות הדירות שרכשו למחירי הדירות הנוכחיים - הם עשו עיסקה מצוינת; הם 'עלו על העגלה' בזמן. לכן רוב הציבור אינו יכול לטעון שעליית מחירי הדירות שהתרחשה בישראל רוששה אותו - להיפך.
אז נוכח הזעקה הציבורית - מי באמת זכאי להתלונן? הגענו לחסרי-הדיור. הם היחידים שנפגעו מעליית המחירים של העשור האחרון והתרחקו מהסיכוי להגיע לדירה בבעלותם. אבל אם כך - מדוע כולם בוכים?
הזעקה על "משבר הדיור" היא הסחה של תשומת הלב הציבורית מבעיה אמיתית (מצוקה של שכבות מוחלשות) לדרמה מדומה ("משבר!!!"). עליית מחירי הדיור מעשירה את רוב הציבור - תפנימו את זה, מבעד למסך הדמעות. אם רכשתם דירה בשנתיים האחרונות - מדוע נראה לכם שמצבכם הכלכלי ישתפר אם הממשלה תנקוט בצעד מדיניות אפקטיבי ומחירי הדירות יצנחו ב-10-20% וההון העצמי שלכם ייפגע?
הלחץ הציבורי להורדת מחירי הדירות הוא לא רק מיותר אלא גם מסוכן: פעולה ממשלתית גורפת להורדת מחירי הדיור תחולל מהומה ותפגע מן-הסתם ברוב הציבור. כל תוכנית פעולה שתאומץ על-ידי הממשלה, הממהרת לרצות את הציבור, תהיה מסוכנת מבחינת השלכותיה המשקיות וכנראה גם אירוע קיצוני של חוסר יעילות ושחיתות. הקריאה להאצת קצב הבנייה (ועוד יותר לקיצור הליכי רישוי ותכנון) מגיעות בעיקר מקבוצות אינטרסנטיות שחפצות להסיר מכשולים בדרך להתעשרות ובעיקר כדי לקבל הטבות כלכליות חריגות: הטבות מס, קרקע מסובסדת, תוספת אחוזי בנייה ללא תשלום תמורה נאותה, ויתור על תקנות בנייה או חריגה מתוכניות הפיתוח הארציות. הורדת מחירי הדיור איננה יעד סביר לממשלה, מה גם שהיפוך מגמת הריבית כבר החל להשפיע שלילית על הביקוש לרכישת דירות והלחץ צפוי להתעצם ולהביא ממילא להפחתת מחירי דירות בתקופה הקרובה.
הציבור היחיד שיש לטפל בו הוא ציבור חסרי הדיור. חלק מחסרי הדיור הם בעלי יכולת מוגבלת לרכוש דירה, ומטרת מדיניות השיכון הממשלתית צריכה להיות לסייע להם להגיע לדירה בבעלותם. חלק אחר הם משקי בית מוחלשים שלא יוכלו להגיע לבעלות על דיור ועל המדינה להתגייס כדי להבטיח להם תנאי מגורים מינימליים.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה