גידול הערך הנקי בדירה

הערך הנקי הגלום בדירה הוא ההפרש בין ערך הדירה לבין החוב הרובץ עליה. לאחר רכישת הדירה, זהו סכום הכסף שיישאר בידי משק הבית אם ימכור את הדירה שרכש ויפרע (בחלק מהתמורה) את יתרת החוב. הערך הנקי משתנה לאורך זמן, כשהשינוי נובע משני מקורות: מכך שמחיר הדירה משתנה לאורך זמן ומכך שהלווה פורע בהדרגה את חובו.

נמחיש זאת בדוגמא מספרית. נניח שמשק בית רוכש דירה שמחירה 250 אלף דולר, ונעזר לשם כך בהלוואת משכנתא בסך 150 אלף דולר. אילו היינו מכינים עתה דוח על מצב הנכסים וההתחייבויות של משק הבית (מעין "מאזן" של משק הבית), ונניח לשם פשטות שלמשק הבית אין נכסים אחרים ואין התחייבויות נוספות -- היינו רושמים בדוח שלמשק הבית נכסים שערכם 250 אלף דולר, התחייבויות בסך 150 אלף דולר, וערך נקי הגלום בדירה – באנגלית: Net Worth או Home Equity – בגובה 100 אלף דולר.

מה יהיה הערך הנקי בדירה זו כעבור 5 שנים? נשתמש בדוגמא מספרית התואמת את תנאי השוק ששררו בארה"ב בשנים שלפני המשבר הפיננסי האחרון. נניח שההלוואה ניתנה במקור ל-25 שנים, ששיעור הריבית בהלוואה הוא 8%, ושמחיר הדירה עולה לכל אורך התקופה בקצב שנתי ממוצע של כ- 10%. בהנחה שתשלומי המשכנתא משולמים כסידרם יתרת החוב פוחתת בתוך 5 שנים ל- 138.4 אלף דולר. מחיר הדירה, לעומת זאת, עולה בהתמדה, וכעבור 5 שנים הוא עתיד לעמוד על 402.6 אלף דולר. השילוב של שינויים אלו יביא לעליית עודף הנכסים על ההתחייבויות: הערך הנקי הגלום בדירה יצמח בשנים אלו מ-100 אלף דולר ל-264.2 אלף דולר – גידול מצטבר של 164.2%, שמשמעותו גידול שנתי ממוצע של כ- 21%.

כיצד ייתכן שמשק הבית הצליח להגדיל את הערך הנקי בקצב של 21% לשנה אם מחירה של הדירה שרכש עולה רק ב-10% מידי שנה? אם נתעלם מהחזר הקרן (כ-12 אלף דולר בחמש שנים), אנו רואים את השפעתו של "המינוף הפיננסי": היחס שבין ההשקעה הכוללת בדירה לבין המקורות העצמיים של הלווה. ככל שמשק הבית משתמש ביותר אשראי לרכישת הדירה – כך גוברת השפעתה של עליית המחיר על הערך הנקי. בדוגמא שלנו, עליית מחיר חד-פעמית של הדירה בשיעור של 10% מגדילה את הערך הנקי ב-25%; מדובר בעליית מחיר של 25 אלף דולר שמתורגמת כולה לעליית הערך הנקי, אבל שיעור גידולו של הערך הנקי במקרה זה הוא פי 2.5 משיעור עלייתו של מחיר הדירה כיון שהיחס בין ערך הדירה לבין הערך הנקי ("המנוף הפיננסי") הוא 2.5.

מהי המסקנה? המינוף הפיננסי יוצר ללווה אפשרות להשיג תשואות גבוהות על כספו במצב של עליית מחירי דירות. מאידך גיסא, הוא חושף אותו לסיכונים מוגדלים במצב של ירידת מחירי דירות: ירידה של 40% במחיר הדירה תביא להפסד של 100% של הערך הנקי, כלומר תמחק אותו כליל. אם נזכור שבארה"ב המינוף הפיננסי הגיע בדרך כלל לרמה של 5-10 -- נבין כיצד ירידת מחירי הדירות בארה"ב בשלוש השנים האחרונות (בינתיים כ-30% בממוצע ארצי) הביאה למחיקה של הערך הנקי אצל כרבע מהלווים. מספר מבהיל זה פירושו שאצל כרבע ממשקי הבית בארה"ב יתרת החוב על המשכנתא גדולה או שווה לערך הדירה שבבעלותם.