הריבית הנמוכה והמשכנתא

המשבר הפיננסי הפוקד את העולם בשנתיים האחרונות הביא את הבנקים המרכזיים להפחית את שיעור הריבית. הפחתה זו של הריבית נועדה לצמצם את הירידה החריפה בביקושים שיצר המשבר ולשכך בכך את הנזקים במונחי פעילות כלכלית ותעסוקה. מדובר בהפחתה דרמטית: ברוב העולם ירדו שיעורי הריבית מסביבות 6% לסביבת 0%. הנקודה החשובה בהתפתחות זו אינה עצם ירידת הריבית, אלא העובדה שירידה זו היא זמנית: הבנקים המרכזיים צפויים להעלות בהדרגה את הריבית ככל שהאינדיקטורים יצביעו על שיפור במצב הכלכלי.

מהי ההשפעה של התפתחויות אלו על שוק המשכנתאות בישראל? הריבית הנמוכה שקבע בנק ישראל תורגמה לריבית נמוכה על משכנתאות. כיום (אוקטובר 2009) ריבית בנק ישראל היא 0.75%, ריבית הפריים היא 2.25%, והריבית על הלוואות חדשות שאינן צמודות-מדד היא בדרך כלל בתחום 1.50-2.00%. זוהי ריבית נמוכה בהשוואה היסטורית. יותר מכך: לאור העובדה שהציפיות בשוק ההון הן שקצב האינפלציה בשנה הקרובה יעמוד על כ- 2.5% -- זוהי למעשה ריבית שלילית.

לירידת הריבית יש השפעה משמעותית בשוק המשכנתאות: היא מקטינה את נטל התשלום השוטף על הלווה עבור חוב נתון. ירידה זו של נטל התשלום פועלת הן על לווים קיימים, שגביית הבנקים מחשבונות הבנק שלהם פוחתת, והן על לווים חדשים, שמגלים שביכולתם ליטול הלוואות מוגדלות לרכישת דירה בגלל גידול בכושר ההחזר שלהם. לא עובר זמן רב וירידת הריבית מגדילה את תיאבון החוב של הלווים ואת הביקוש לאשראי. אם המצב החדש נמשך מספיק זמן הוא מתחיל להשפיע על שוק הדיור: גורם לעליית הביקוש לדיור ואולי גם לעליית מחירי הדיור.

בשוק המשכנתאות הישראלי קיימת תופעה ייחודית: ריבוי מטבעות. בניגוד למשקים אחרים, שוק המשכנתאות בישראל מתנהל סימולטנית בשלושה סוגי מטבעות: שקל, דולר ועוד מטבע וירטואלי – שקל צמוד-מדד. הסיבות למציאות זו הן היסטוריות, ולאורך זמן חלים שינויים במשקלם של מטבעות אלו בסך הפעילות. אין ספק שזו תופעה ייחודית: בכל המדינות שוק המשכנתאות מתנהל במטבע הרשמי בלבד. הנקודה המעניינת בהקשר שבו אנחנו דנים היא שירידת הריבית בשלושת המטבעות לא הייתה זהה: הריבית במגזר השקלי נמוכה כיום (במונחים ריאליים) מהריבית במגזר הצמוד למדד. מכאן שהתופעה בישראל מורכבת יותר: ירידת הריבית גרמה, כמו בכל העולם, לגידול כולל בביקוש למשכנתאות (לרבות ביקוש למיחזור משכנתאות כדי לנצל את ירידת הריבית), אבל בישראל חלה גם הסטה של הביקוש מהמגזר הצמוד למגזר השקלי.

כאמור, הבעיה טמונה לא בכך שהריבית ירדה אלא בכך שזהו מצב זמני: הריבית צפויה לחזור ולעלות בחודשים הקרובים ככל שישתפר מצב המשק. המשמעות היא שנוטלי משכנתאות צריכים לקחת בחשבון שהיחס בין גודל התשלום החודשי לבין גודל החוב צפוי לעלות. כושר ההחזר של הלווים ייפגע. אין הבדל כאן בין לווה חדש ללווה שכבר רכש דירה: מאחר שכמעט כל ההלוואות השקליות הן על בסיס ריבית הפריים, שהיא ריבית יומית -- גידול נטל התשלום השוטף יקרה גם ללווים ותיקים. מאחר שהתהליך הוא ודאי (למעט העיתוי), מן הראוי שהלווים ייקחו אותו בחשבון: יתייחסו בחישוב הנטל וכושר ההחזר לא למצב הריבית כיום אלא לתחזיות על שיעור הריבית בעתיד.

אם הבנתם את האמור עד כאן, נסו ענות על השאלות הבאות:

1. לכמה צפויה ריבית בנק ישראל לעלות בעוד חצי שנה? בעוד שנה? בעוד שלוש שנים?

2. לאור תשובתכם לשאלה מס' 1, מה יקרה להחזר השוטף על המשכנתא?

3. מה יקרה לדעתכם לביקוש למשכנתאות במצב החדש?

4. מה יקרה במצב החדש לשיעור הפיגורים של לווים קיימים?

5. מה צפוי שיקרה להיקף מיחזורי ההלוואות?

6. מה צריך לווה זהיר לתכנן לאור התחזיות הקיימות על עליית הריבית?