קבוצות רכישה - האמנם "פטנט"?

במוסף "ממון" של של העיתון "ידיעות אחרונות" שהתפרסם יום ו' 23.10.09 הביע סבר פלוצקר דעות ברורות כנגד האופנה ה"חמה" של קבוצות רכישה. אין טעם לחזור על דבריו הנכוחים אודות אנשים פרטיים רבים הנוקטים באסטרטגיה זו לרכישת דירה מבלי שהם מודעים לסיכונים הייחודיים של צורת רכישה זו, מתוך אמונה שהם עתידים לחסוך 15% ממחיר הרכישה ללא סיכון. ראוי רק להוסיף הערה בשולי דבריו לשלושה גורמים המעורבים בעניין – לרוכשים, לבנקים ולרשויות המס:

• לרוכשים: באופן ברור אתם חוצים קו בלתי נראה ונכנסים לעולם של יזמות נדל"ן. עשו זאת בעיניים פקוחות: זהו היטב את הסיכון ואת התשואה. התעלמות מסיכון, או אי-הבנה שלו, אינם אסטרטגיה נכונה לנטילת סיכונים – הם עלולים להוביל לתוצאה טראומטית. פרט לכך שבהצטרפותכם לקבוצת רכישה העברתם אליכם את הסיכונים העסקיים של היזם – וסיכונים אלו קיימים גם אם תתעלמו מהם – נכנסתם לסוג חדש של סיכונים הנובע מהתלות ההדדית של חברי קבוצת הרכישה זה בזה. כעת גם סכסוכים בין חברי הקבוצה הופכים לסיכון פוטנציאלי. ובהקשר אחר: התשואה שאתם מצפים לה כתוצאה מהצטרפות לקבוצת רכישה כנראה מוגזמת, ונשענת על תחשיבים אופטימיים. יש לקחת בחשבון מספרים פחות אטרקטיביים.
  
  
• לבנקים: קיימת בעיה עקרונית בהעמדת אשראי לרכישת דיור במקרים בהם הנכס המשמש כבטוחה אינו קיים בפועל בעת הרכישה. הנוהג הישראלי של קנייה "על הנייר" יוצר מצב שלא ניתן למעשה לשעבד נדל"ן בעת העמדת האשראי, כלומר ההלוואה למעשה אינה "משכנתא", שפירושה שיעבוד נדל"ן כנגד ההלוואה. התחליף שאומץ בישראל הוא שיעבוד של זכויות הקונה לטובת הבנק, בתוספת התחייבות לרישום עתידי של משכנתא לאחר שבניית הנכס תסתיים והוא יירשם כיאות במרשם המקרקעין. עד כאן בקניית דירה מקבלן. כשמדובר בבנייה עצמית המצב מסובך יותר: כאן מתערבבים סיכוני הלווה (הסיכון שהלווה לא יעמוד בעתיד בהחזר ההלוואה) עם סיכוני הבנייה (הסיכון שפרויקט הבנייה ייקלע לקשיים שימנעו את השלמת הבנייה כמתוכנן). התוצאה היא שסיכון האשראי בהלוואות אלו גדול מאשר בהלוואות משכנתא או אפילו בהלוואות לרכישת דירה בבנייה על-ידי קבלן. עדות אמפירית על כך מצויה בשפע. ייתכן שהבנקים, בלהיטותם התחרותית, מתעלמים מסיכון נוסף זה ואינם מתמחרים את ההלוואות לחברי קבוצת רכישה בהתאם. בשלב כלשהו תיקלע קבוצת רכישה זו או אחרת לקשיים, והבנקים ייאלצו להכיר בסיכון הנוסף. הכרה בסיכון זה תביא כנראה לייקור המשכנתאות לחברי הקבוצה, ובכך תפחית את החיסכון שהם מצפים להשיג בעצם ההתקשרות.
  
  
• לרשויות המס: הקושי להבין את הכדאיות הכלכלית לצרכן של רכישת דירה באמצעות הצטרפות לקבוצת רכישה מתבהר באחת, כשמבינים שרוב החיסכון הצפוי בעלויות נוגע להקלת מס. השאלה היא, אזי, מה ראתה המדינה שיצרה אפליית מס לטובת קבוצות רכישה. שאלה זו אינה נעצרת בוויכוח על צדק חברתי וחלוקת הכנסה, אלא היא חודרת לתחום היעילות: הטבות המס מהוות עיוות של הקצאה, שכן הן תגרומנה לרוכשי דירות להעדיף רכישה באמצעות הצטרפות לקבוצות רכישה, המחייבת אותם ליטול על עצמם סיכונים שאינם מוכרים להם, רק כדי לחסוך בשיעור המס על העיסקה. עיוות זה אינו סביר: אם שיטת קבוצות הרכישה עדיפה גם ללא הטבת המס – הרוכשים מוזמנים לחבור לקבוצות כדי לשפר את מצבם. אם שיטת קבוצות הרכישה כדאית לרוכשים רק בגלל הטבת המס – מן הראוי היה שרשויות המס ידאגו לבטל אותה ולחסוך מאלפי רוכשי הדירות היחשפות לסיכונים שאינם מתאימים למידותיהם.