האם יש בישראל בועת נדל"ן?

בחודשיים האחרונים אנו נתקלים בידיעות, הכרזות ואפילו ניתוחים כלכליים על "בועת נדל"ן" המתפתחת בישראל. רצוי להבין כמה דברים לפני שנסיק מסקנות אישיות ולפני שנתחיל חס וחלילה לפעול תחת הרושם שאכן אנו עדים לבועה כזו:

1. קיים הבדל עקרוני בין מצב של עליית מחירים, אפילו כזו המתמשכת מספר שנים, לבין "בועה". השם "בועה" מוענק בדרך-כלל לתופעה של עליית מחירים שאין לה הסבר הנשען סטטיסטית על גורמים כלכליים, כלומר שאין בכוחם של משתנים כלכליים בסיסיים כדי להסביר את הסיבה לעליית המחירים. הסברים מקובלים לעליית מחירים הם גידול אוכלוסיה, הצטופפות גיאוגרפית, צמיחה כלכלית, עלייה בעושרם של משקי הבית, שיעורי ריבית נמוכים לאורך זמן, וכו'. המחקר הכלכלי מנסה בד"כ להסביר את עליית המחירים ע"י ייחוסם לגורמי ביקוש והיצע, כשהתועלת הצפויה מניתוח התופעה היא היכולת לחזות את עליית המחירים בעתיד ולנקוט בצעדים לאור הבנה זו. מצב של בועה הוא מצב שונה: זהו מצב שבו החוקרים "מרימים ידיים". נעלם לדעתם הקשר היציב בין עליית המחירים לבין הגורמים המסורתיים המשפיעים עליה, ומחירי הנדל"ן מגלים חיוניות בלתי מובנת, כך שהם ממשיכים לעלות מסיבות סמויות. מצב כזה, שבו מחירי הדירות עולים "כי הם עולים" – מוביל לאיבחון של בועה. מרגע זה היכולת לחזות את תוואי המחירים מופקעת מידי הכלכלנים ועוברת ל"נביאים": אנשים בעלי יכולת (או המתיימרים להיות בעלי יכולת כזו) להבין את התהליכים של דינמיקה חברתית כזו, או של תופעת העדר
   
2. בעוד שמצב של עליית מחירי דירות יכול להיות מצב סביר, המשקף את השתנותם של גורמים בסיסיים, ולכן עליית המחירים היא תהליך "בריא" של ניקוי עודפי הביקוש לדיור בשוק -- מצב של "בועה" הוא מצב פתולוגי: אין יותר הסבר כלכלי לעליית המחירים, כזה שהיה מאפשר לחזות כמה זמן יימשך התהליך או לאיזו רמה חדשה יגיעו מחירי הדירות. התחזיות מתחילות להיות מבוססות על גורמים פסיכולוגיים, ומשתמשות בתרחישים אפשריים. זאת, ועוד: ככל שהבועה "מתנפחת" גובר החשש שהתהליך יסתיים באירוע משברי (משהו מעין פיצוץ של הבועה), ולכן גובר הסיכון שמשקי בית יסבלו הפסדים קשים.
   
3. לטובת כל הגורמים, רצוי להימנע מבילבול מושגים. דיבורים על בועה מעוררים חששות ומגבירים היסטריה דווקא בשוק שבו כל הצדדים נדרשים לקור-רוח, לשיקולים מעמיקים ולקבלת החלטות קשות. איתותי-סרק והתרעות-שווא מגבירים מבוכה, מכניסים את הקונים והמוכרים לתחושת לחץ, ויכולים לגרום לפגיעה באיכות ההחלטות. אם כך, מה מקור הידיעות? כדאי לחפש למי יש מניע להפצת ידיעות אלו: כנראה ל"חשודים הרגילים" – גורמים בענף הנדל"ן, שידיעות על עליית מחירים טובות לעסקיהם, וכמובן נציגי המדיה, שכותרות היסטריות טובות לעסקיהם.
   
4. ולגופו של עניין: העדות על אופי עליית המחירים עליה מתבססת הדיאגנוזה הנוכחית של הבועה היא קלושה – היא התרחשה מייד לאחר ירידת מחירים בתגובה למשבר הפיננסי, היא אינה ארוכה מספיק כדי אפילו לזכותה בתואר "חשודה בבועתיות", ולאור טיב הנתונים על מחירי הדירות בישראל היא אפילו נתונה בספק. ואולי חשוב לשים לב שהמקורות עליהם מתבססות הידיעות על עליית מחירי הדירות הם ברובם מקורות פרטיים, של גופים אינטרסנטיים, פנים-ענפיים, העושים שימוש חובבני בנתונים חלקיים שיש בידם ושייתכן שהמימצאים שלהם משקפים יותר רצון לתפוס מרחב תקשורתי מאשר איסוף וניתוח נתונים כשלעצמו