על הניתוח של מחירי הדיור בידי משרד האוצר

בחודשים האחרונים אנו חשופים לידיעות שונות על מחירי הדירות בישראל. ידיעות אלו מתורגמות לכותרות מרעישות, כמיטב המסורת של העיתונות המקומית שעניינה ב"צבע" ולא במהות. מהידיעות האחרונות שהתפרסמו אנו למדים שמחירי הדירות בישראל עלו בין ינואר 2008 לנובמבר 2009 ב- 36%, ושבחודש נובמבר עצמו ירדו מחירי הדירות בקרוב ל- 6%.

המסקנה האינטואיטיבית של הקורא היא שמדובר בבועת נדל"ן מקומית, ואפילו – כפי שמוסרות הכותרות – שהיא החלה אולי להתפוצץ בחודש נובמבר 2009. מכאן קצרה הדרך למסקנה שכדאי לציבור להתרחק לעת עתה משוק הדירות ולחכות שירידת המחירים תמצה את עצמה. מסקנה כללית יותר היא ששוק הדירות סובל מאי-יציבות, מתנודתיות חריפה של הביקושים ומסיכון למשקיעים.

מהו המקור לכל הכותרות המרעישות? אין מדובר רק בידיעות על מחירי דירות, אלא גם באינפורמציה על שינויים בביקוש לדיור, בעיקר בביקוש לדיור מצד משקיעים ספקולטיביים, ובידיעות לגבי הבדלים גיאוגרפיים בהתפתחות הביקוש והמחירים. מסתבר שהמקור לידיעות אלו הוא משרד האוצר – ליתר דיוק מינהל הכנסות המדינה – שהחל בשנה האחרונה בפעלתנות-יתר של פירסום נתונים והערכות כלכליות על שוק הדיור.

בפירסום של מינהל הכנסות המדינה מיום 28.12.2009 ( ראה: http://ozar.mof.gov.il/hachnasot/docs/Article200912.pdf) מובאים כמה מימצאים והערכות הראויים להדגשה:

1. מחודש פברואר 2009 החל גידול ניכר ברמת הפעילות בענף הדיור, לאחר שפל ברביע האחרון של 2008. הפעילות הגיעה לשיאה בחודש יוני 2009.
2. בחודש ספטמבר 2009 התרחש מפנה קיצוני: הביקושים ירדו ב- 24%, והמשיכו לרדת בחודש אוקטובר ב- 4% נוספים
3. אומדן חלקי של מספר העיסקאות בחודש נובמבר 2009 מראה על התאוששות הביקוש
4. להערכת כותבי המסמך, נתוני חודש נובמבר אינם מעידים על מפנה נוסף (התאוששות). לדבריהם: "הערכה זו נסמכת בין היתר על ההנחה שריבית בנק ישראל תעלה בחודשים הקרובים ובכך עתידה לצנן עוד יותר את הביקוש לדירות להשקעה שמסתמן בחודשים האחרונים. כמו כן, הזוגות הצעירים שהיו דומיננטיים יותר מבעבר בשוק רוכשי הדירות, בעיקר בקרב רוכשי הדירות החדשות, ימצאו כי רכישת דירות פחות אטרקטיבית מבעבר. זאת הן על רקע התייקרות המשכנתא והן על רקע מחירי השכירות אשר לפחות באזורים מסויימים כבר רשמו ירידה, בעקבות הגידול בהיצע הדירות להשכרה אשר נרשם במהלך שנת 2009"
5. כותבי המסמך טוענים שאחד הגורמים המשמעותיים לגידול החד בביקוש לדירות בשנת 2009 היה הורדת הריבית ע"י בנק ישראל החל מאוקטובר 2008, בעקבות המשבר הפיננסי העולמי.
6. להערכת הכותבים, ירידת המחירים שנרשמה בחודש נובמבר 2009 תואמת את הירידה המשמעותית בביקושים בחודשים האחרונים

מתחייבות כאן כמה הערות:

1. הניתוח מתבסס על נתוני עיסקאות שהתקבלו במינהל הכנסות המדינה במסגרת גביית מס רכישה. על אף שנתונים אלו היו מאז ומתמיד בידי משרד האוצר, הם לא שימשו בעבר לצורכי דיווח ישיר לציבור ובוודאי שלא לצורכי ניתוח כלכלי שנמסר לציבור באמצעות קישור למדיה. הביקוש לנתונים אלו לצורך ניתוח כלכלי היה קיים תמיד, אבל בטענות שונות המידע נמנע מגורמים כלכליים שונים, הן גורמים בסקטור הממשלתי והן גורמים בסקטור הפרטי. יש עניין לכן בעצם היוזמה של משרד האוצר לשנות ממנהגו, להציג את הנתונים ולעשות שימוש אנליטי בבסיס הנתונים.
2. נתונים על שוק הדיור הם מידע חיוני לכל העוסקים בענף: משרד השיכון, חברות הבנייה, התיווך, הבנקים, מחלקות המחקר השונות במשק, והאקדמיה. יש לברך לכן על עצם הנכונות להשתמש בנתונים אלו כדי להקל על בעיית חוסר המידע הכרוני שמלווה את הענף.
3. החשיבות העיקרית היא עצם המידע הגולמי – לא הערכות כלכלני האוצר. העמדת המידע הגולמי לרשות הצרכנים שלו (מחלקות מחקר, מחלקות כלכליות בסקטור הפרטי, אקדמיה) הייתה מאפשרת להם להתמודד עם הערכתו הכלכלית. ללא שבסיס הנתונים הגולמי יועמד לרשות הצרכנים אנו נידונים להסתפק בהערכות שמספקים כלכלני האוצר על סמך הנתונים הגולמיים, הנסתרים מאיתנו. זוהי אמירה עקרונית – לא חלוקת ציונים לכלכלני האוצר: מעריכים שונים יכולים לגבש הערכות עצמאיות שונות על סמך אותם נתונים.
4. בכל מדינה מסודרת יש גוף שאחראי על פירסום נתונים סטטיסטיים. בישראל זוהי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המהווה חלק ממשרד ראש הממשלה. כגוף המופקד על איסוף, מיון, בקרת איכות, סינון, עיבוד ופירסום הנתונים הלאומיים – טבעי שהמסלול לפירסום נתונים שנאספו במקרה אצל משרד האוצר יעבור דרך הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הסיבה הראשונה היא שנחיתת הנתונים אצל משרד האוצר נובעת מכך שהוא מופקד על גביית המיסים, אבל לא על הסטטיסטיקה; אילו כל משרדי הממשלה היו כמו נוהגים כמו משרד האוצר בעניין זה - משרד הפנים היה מפרסם את הנתונים הדמוגרפיים של ישראל, המכס היה מפרסם נתונים על סחר החוץ ומשרד הבריאות היה מפרסם נתונים על תמותה ממחלות; במדינה מסודרת הפירסום נעשה ע"י גוף שזו אחריותו, לא גוף שהנתונים עברו דרכו. הסיבה השנייה היא אבטחת איכות המידע: איננו יודעים מהו הכיסוי של נתונים אלו, כיצד טופלו נתונים שגויים או חריגים, וכו'. עלינו לסמוך על עורכי המסמך שאיכות הטיפול במידע (ואין מידע גולמי הנקי מטעויות) היא ברמה המקובלת על גופי הסטטיסטיקה הרשמיים.
5. ולגופן של ההערכות הכלכליות שנכללו במסמך משרד האוצר ונמנו לעיל:

א.      קשה לקבל את הטענה שהביקוש הבסיסי לדיור משתנה בכל חודש, ושהשינוי הוא מהותי עד כדי הבחנה בשינויי מגמה (סעיפים 1-3 לעיל). סביר יותר שאנו רואים שונות הנובעת מצירוף של עונתיות (איננו יודעים אם הנתונים המשמשים לניתוח הם מקוריים או שנוכתה מהם השפעת העונתיות וימי החגים) עם סטיות מקריות (כלומר סטיות שאין בהן מגמה או חוקיות אחרת), וייתכן שהניסיון לייחס לשונות של התצפיות מגמות ברורות (וגם שינויי מגמה) הוא במקרה הטוב הערכה אינטואיטיבית.

ב.       עדות לחיפזון בהסקת המסקנות מצויה באמירה שהירידה במחירי הדירות בחודש נובמבר היא תוצאה של הירידה בהיקף העיסקאות בחודשים ספטמבר-אוקטובר 2009 (סעיף 6 לעיל). אני מעריך שזהו ניסיון פשטני לנסח קשר ברור בין מחירי הדיור לבין היקף העיסקאות בחודשיים הקודמים ללא שום אסמכתא אמפירית לגבי קשר זה, רק על סמך מבט על הגרף.

ג.        כותבי המסמך מעריכים על סמך נתוני חודש נובמבר (החלקיים) שעליית היקף העיסקאות אינה שינוי מגמה (סעיף 4 לעיל). את הערכתם זו הם מבססים על ההנחה שעליית הריבית הצפוייה במשק בשנה הקרובה וירידת דמי השכירות בשנה שעברה ירתיעו את הזוגות הצעירים מרכישת דירות. כאן שוב יש ניסיון לנסח תחזית על יסוד קשר לא מוכח בין היקף הביקוש לבין שיעורי הריבית ודמי השכירות, אבל יש כאן גם דבר נוסף: מחשבה שהביקוש לדיור הוא פונקציה של פרמטרים לאחור ולא של ציפיות הציבור לגבי מחירי הדיור בעתיד.

ד.       הטענה שהביקוש לדיור גאה בפברואר-יוני 2009 בגלל הפחתת הריבית בחודש אוקטובר 2008 מעלה שאלות: הייתכן שהנימוק הוא שיעור הריבית? האם אין כאן גם מעבר של חיסכון פרטי מהשקעה פיננסית להשקעה בנדל"ן לאור המשבר הפיננסי? האם האמירה נסמכת על איזשהו מודל אמפירי שמראה בדיעבד שהגיאות בביקוש מוסברת אמנם ע"י הפחתת הריבית? ואם באמת הפחתת הריבית גרמה להגדלת הביקוש לדיור – האם נתוני סך האשראי לדיור (מצבת החוב) הראו באמת גידול חריג בתקופה האמורה?