המלכודת של לווים בארה"ב

שיעורי הריבית על משכנתאות ירדו בשנה האחרונה בארה"ב לשפל היסטורי, הודות להתערבות בהיקף של כטריליון דולר מצד הממשל האמריקני: ה"ניו-יורק טיימס" מציין שזוהי הריבית הנמוכה ביותר מאז שנות ה- 40'. אם ניקח בחשבון שהשיא הקודם נבע ממציאות מוניטרית מיוחדת ששררה על רקע מלחמת העולם השנייה, מדובר בשיעורי הריבית הנמוכים ביותר בתקופת שלום מאז תחילת המאה העשרים – תקופה של 110 שנים.

למרבה האכזבה, למרות שמצב זה של ריבית נמוכה היה צריך לפעול לטובת משקי הבית – הן לאפשר להם לרכוש בתים באשראי זול והן לאפשר להם להחליף את ההלוואות היקרות שנטלו בעבר בהלוואות זולות - רובם אינם יכולים לנצל אותו לטובתם. התוצאה היא שמתן האשראי אינו שב לאיתנו, ולכן נפח האשראי הכולל מתכווץ והולך. תוצאה זו מאכזבת, שכן חידוש הביקוש לדיור היה יכול לתרום תרומה חשובה לחידוש הפעילות הכלכלית במשק האמריקני, בעיקר כשמתרבים הסימנים שהחלק הקשה של השפל הכלכלי הסתיים וייתכן שהמשק נמצא בתחילת דרכו הארוכה לשיקום.

מדוע הביקוש לאשראי אינו גואה למרות שיעורי הריבית הנמוכים היסטורית? יש לכך שתי סיבות: האחת, החמרת הקריטריונים למתן אשראי משכנתאות לאור המשבר האחרון; השנייה – מלכודת לווים שנוצרה ע"י נפילת מחירי הבתים.

בתקופת הגיאות הארוכה, שנמשכה קרוב ל- 25 שנים, גבר הביטחון העצמי של מלווים: הצמיחה צימצמה את תופעת הפיגורים בהלוואות משכנתא, והעלייה המתמדת של מחירי הבתים גרמה לכך שגם במקרים של חדלות פירעון המלווים הצליחו להחזיר לעצמם את החוב ע"י מכירת הבתים. במונחים של ניהול סיכונים, המלווים ראו ירידה אמפירית מתמשכת הן של הסיכון של חדלות-פירעון (Probability of Default – PD) והן של ההפסד הצפוי למלווה במקרה של חדלות פירעון (Loss Given Default – LGD). מאחר שהשיטות המקובלות להערכת הסיכונים מסתמכות על מודלים סטטיסטיים הנותנים משקל בעיקר לנתוני העבר הקרוב, הגיאות הביאה לירידה מתמשכת של הערכת החשיפה לסיכון אשראי. התוצאה הייתה שהמלווים העזו יותר ויותר: הם הקלו בדרישות לגבי תיעוד הכנסות הלווים ולגבי הערכת שוויו של הבית, הם הגדילו את שיעורי המימון והם עברו בהדרגה למוצרים פיננסיים המקלים על הלווים בתקופה הראשונה של ההלוואה.

אווירה זו התחלפה בעקבות המשבר באווירת חשדנות: המלווים דורשים כיום תיעוד מלא של הכנסות הלווים ושל שוויו של הבית, הם הקטינו את שיעורי המימון בהלוואות החדשות, והם אינם מעמידים עוד הלוואות עם תקופת "גרייס". התוצאה היא שאחוז הבקשות לאשראי הזוכות לאישור ירד משמעותית לעומת העבר – סיבה משמעותית לצמצום הביקוש לדיור.

אבל אותה תופעה של החמרת קריטריונים למתן אשראי פועלת על הביקוש לאשראי גם בדרך אחרת: לווים קיימים, שנטלו הלוואות בעבר והיו יכולים לכאורה לנצל את ירידת הריביות לשפל היסטורי לצורך מיחזור הלוואותיהם – אינם יכולים לעשות כן כי הם אינם עומדים עוד בקריטריונים המעודכנים למתן אשראי. נימוקים מקובלים הם שאין להם תיעוד נאות של הכנסות או שווי הבית. ה"ניו-יורק טיימס" פירסם הערכה שכ-60% מהלווים לכודים כיום בהלוואות ששיעור הריבית בהן גבוה ממחיר השוק. לו יכלו לנצל את הריבית הנמוכה למיחזור הם היו יכולים להקטין את תשלומיהם השוטפים ולהקטין בכך את הסיכון של פשיטת רגל, או לחילופין ליטול הלוואות נוספות כנגד הבתים כדי לאפשר להם לרכוש מוצרי צריכה בני-קיימא. היה בכך אולי כדי להציל את המשפחות מהפסדים הכרוכים בפשיטת רגל, ובכך להקטין את הנזק גם למלווים.

הסיבה השנייה שמנינו היא מלכודת מחירי הבתים. ירידת מחירי הבתים בארה"ב גרמה לכך שכרבע מההלוואות מבוטחות כיום ע"י נכס שערכו נמוך מיתרת ההלוואה (ראה רשימות קודמות בבלוג זה). במדינות מסוימות בארה"ב המצב אף קשה יותר, שכן ירידת מחירי הדירות הייתה דרמטית יותר. לווים הנמצאים במצב כזה אינם יכולים לצפות לכך שהמלווה יסכים לאפשר להם ליטול הלוואה חדשה, שכן ערך הבית אינו מספיק עוד כדי לשמש בטוחה להלוואה.

ברביע הראשון של 2009 השיק הממשל תכניות שמטרתן לעודד את המלווים למחזר את ההלוואות, לרבות מחיקה של חלק מהחוב ופריסה נוחה יותר של התשלומים. מטרת הממשל הייתה להגיע ל- 4-5 מיליוני משקי בית שיתרת החוב שלהם נמצאת כבר בשיעור הגבוה ב-25% מערך הבית שבבעלותם. הכוונה ברורה: למנוע מאותם לווים מלהתייאש ולהגיע לפשיטת רגל, ובכך להשפיע שלילית על שוק הדיור ועל המערכת הפיננסית. אלא שהכוונה החיובית אינה מספקת: לפי ה"ניו יורק טיימס" שיעור ההצלחה של התכנית עומד כנראה על 3-5% מהיעד. הסיבה הרשמית לחוסר ההצלחה היא שהתכנית היא וולונטרית, ואינה יכולה להכריח את המלווים לאשר פריסות.

בהעדר הצלחה, מתגבר הוויכוח הציבורי. נשמעות טענות כנגד המלווים, שמסרבים לפרוס את ההלוואות בהעדר ביטחונות מתאימים, על כך שהם נושאים באחריות חלקית למשבר והיו צריכים לספוג מרצונם חלק מהנזק כדי לסייע לחילוץ משקי הבית. נשמעות גם טענות מוסריות נגד הממשל שמנסה לחלץ את משקי הבית הנמצאים במשבר על חשבון שאר משלמי המיסים: יש כאן לכאורה הלאמה של ההפסדים של רוכשי דירות בלתי אחראיים שנטלו חלק בהימור קיצוני על מחירי הדיור, כשבמצב עניינים שונה הם היו נהנים מעליות המחירים ולא מתחלקים עם שאר הציבור. זהו טיעון שמזכיר את הטיעון נגד התערבות הממשלה במשבר מניות הבנקים בישראל בשנת 1983. מכל מקום, השאלה היא לאן מוביל המצב הכלכלי: אם אכן יחול שיפור כלכלי מתמשך ייתכן שהנזק ייספג ע"י הסקטור הפרטי, ובעיקר ע"י משקי הבית. זהו תרחיש אפשרי, שיתרונו במסר ה"חינוכי" שלו לדורות הבאים; אבל אם המצב הכלכלי לא ישתפר ייתכן שנראה משבר נוסף בשוק הדיור בארה"ב, לרבות התגברות חדלות הפירעון והפסדים לסקטור הפיננסי, אולי עד כדי כך שתידרש התערבות ישירה ואפקטיבית של המדינה כדי למנוע קטסטרופה.