משכנתא הפוכה

סקרים שנעשו בארה"ב בשנות ה-90' הראו שכ-75% ממשקי הבית בגילאי +65 מתגוררים בבתים שבבעלותם, ושכמעט בכל המקרים לא נותר למשק הבית חוב על הנכס. הבית הוא למעשה חלק הארי של עושרם של משקי בית אלו, והוא תוצאה נצברת של חסכון לאורך חייהם. העובדה שהבית מהווה את רוב רכושם פירושה שהונם של משקי בית נעול בפניהם לכל חייהם: אין להם יכולת להשתמש בו לצרכיהם אלא על-ידי מכירתו, ובגלל העדפתם של משקי בית אלה להישאר בבתיהם לעת זיקנה – הונם למעשה אינו נגיש עבורם. תופעה זו היא בעלת משמעות כיון שחלק ניכר ממשקי בית אלה עשויים להיקלע למיגבלת תקציב חמורה ואף למצוקה כלכלית במהלך שלב זה של חייהם, מבלי שיש בידם יכולת לנצל את החסכונות שצברו בחייהם לשיפור רמת חייהם.

לא מדובר באוכלוסייה מצומצמת: משקלם של בני +65 בסך האוכלוסייה מגיעה ברוב משקי המערב ל-10-15%, והוא עולה בהתמדה לאורך זמן. גידול משקלה של שכבת גיל זו נובע הן מהתארכות תוחלת החיים והן מתופעת ה- Baby-Boomers - ילידי השנים שלאחר מלחמת העולם השנייה - שצפויה להביא להגדלה נוספת של אוכלוסייה זו בשנים הקרובות. לפי תחזיות דמוגרפיות שנעשו בארה"ב אוכלוסיית בני +65 צפויה להכפיל את עצמה עד שנת 2030, בעוד שהאוכלוסייה כולה צפויה לחוות האטה (ואפילו עצירה) של קצב הגידול.

חלק משמעותי מאוכלוסיית משקי הבית בגילאי +65 סובל משילוב של הכנסה שוטפת נמוכה, שאינה מאפשרת להם קיום נוח, עם מגורים בבית שערך השוק שלו גבוה. הפתרון הפשוט של מכירת הבית כדי "לשאוב" ממנו לפחות חלק מהונם וליצור לעצמם "כרית" לצרכים פיננסיים – קיים אומנם במקרים מסויימים, אבל אינו אטרקטיבי לרובה של אוכלוסייה זו, בעיקר בגלל הנטייה להמשיך לגור בביתם ובסביבת המגורים שלהם אבל גם בגלל מניע ההורשה שגורם להם להתייחס לבית כאל רכוש שאינו שייך להם עוד.

בשנות ה-80' התפתח בארה"ב מוצר פיננסי חדש המציע פתרון חדשני לבעיה: "המשכנתא ההפוכה". הרעיון של משכנתא הפוכה לסוגיה (קיימות מספר וריאציות של המוצר, כפי שיפורט בהמשך) הוא לאפשר למשקי בית לנצל את ביתם כמנוף לשיפור רמת חייהם השוטפת, על-ידי נטילת הלוואה שהבטוחה לה היא הבית. האפשרות ללוות כנגד הבית היתה קיימת אומנם גם לפני שנולד המוצר החדש, באמצעות הלוואת משכנתא שמכונה בישראל "הלוואה לכל מטרה", אבל היתרון של המוצר החדש על הלוואות רגילות הוא שברוב הווריאציות שלו הפירעון הוא בתאריך שהוא "פתוח" מבחינת הלווה: עם תום תקופת מגוריו בבית. המוצר זכה לתנופה מסויימת בארה"ב לאחר שהקונגרס האמריקני אישר ב-1987 תכנית פדרלית לביטוח הלוואות אלו. יתרונו של הביטוח, מעבר לניטרול סיכוני אשראי שקיימים בחלק מהמוצרים, הוא בכך שהוא איפשר את התפתחותו של שוק משני להלוואות מסוג זה ובכך יצר קשר בין שוק האשראי לשוק ההון.

מבחינת טווח, קיימים בארה"ב שני סוגים של מוצר פיננסי זה: הלוואה לתקופה קצובה (בדרך כלל עד 10 שנים), והלוואה שתאריך הסיום שלה אינו נקוב מראש אלא מותנה באירועים ספציפיים (סיום המגורים בדירה או מות הלווה). בעוד שהמוצר הראשון הוא פשוט יותר עבור הבנקים – המוצר השני מכניס לעיסקה סיכונים נוספים שהבנקים מתקשים יחסית להתמודד איתם והוא מתאים יותר לגופים עם אופק השקעה ארוך ותיאבון סיכון גדול יותר.

מבחינת התזרים, קיימות שלוש צורות בסיסיות של המוצר השונות זו מזו מבחינת הדרך שבה הלווה יכול להשתמש בהלוואה: א) קיצבה חודשית קבועה; ב) סכום חד-פעמי הניתן בעת ביצוע ההלוואה; ג) פתיחת קו-אשראי העומד לרשות הלווה לשימוש בעת הצורך. כל אחת מהצורות עונה על צרכים אחרים של הלווה, וקיימים גם מסלולים משולבים (לדוגמא: קבלת קיצבה חודשית וגם פתיחת קו-אשראי). המוצר הנפוץ, זה שגם זוכה בארה"ב לביטוח פדרלי,  הוא הקיצבה החודשית, שתפקידו ליצור הגדלה של הכנסתו השוטפת של הלווה על-חשבון הבית מבלי להכריח אותו לעזוב את ביתו. עם זאת, סקרים שנעשו מצביעים על העדפה ברורה גם לקו האשראי, היוצר ללווה כרית ביטחון כנגד הוצאות בלתי צפויות בעתיד שלולא ההסדר היה מתקשה לעמוד בהן (לדוגמא: הוצאות לשיפוץ הבית, הוצאות לתיקון הרכב הפרטי או הוצאות רפואיות חד-פעמיות).

אוכלוסיית היעד לשיווק המשכנתא ההפוכה היא אוכלוסייה מבוגרת, הנשענת על הכנסה שוטפת נמוכה ומתגוררת בבית שמחירו בשוק גבוה-יחסית ושאין רובץ עליו חוב. גודל האוכלוסייה אינו נתון, אלא נגזר מהגדרת הפרמטרים של גיל, הכנסה וערך הבית. מצד שני, ערך המוצר ללווה ולכן מידת האטרקטיביות שלו תלויים גם הם בפרמטרים אלו. המוצר אינו מוצר המוני: ממחקרים שבוצעו בארה"ב עולה שרק כשליש מאוכלוסיית בני +62 (גיל 62 הוא גיל המינימום בארה"ב להיכלל בתוכניות הביטוח הפדרליות למשכנתאות הפוכות) יזכו להגיע לתוספת הכנסה שוטפת בשיעור השווה או עולה על  20% אם ייכנסו להסדר של משכנתא הפוכה. מצד שני, הטענה היא שכמחצית מאוכלוסייה זו יכלה להיעזר במשכנתא הפוכה לכיסוי הוצאות שוטפות של טיפול רפואי ביתי שהם נזקקים לו.

קיימות בעיות ברורות בשיווק המוצר, שגרמו לכך שהבנקים ממעטים למכור אותו וששיעור החדירה הכולל שלו עדיין נמוך יחסית לפוטנציאל:

1.      קיימת מידה גדולה של חשדנות בקרב אוכלוסיית היעד כלפי גופים פיננסיים מקובלים. ביחד עם בעיית הידע המימוני הנדרש להבנת העיסקה יש כאן מכשלה הדורשת גם חינוך של הציבור וגם יצירת אווירה של אמון במלווה.

2.      המוצר הפיננסי נוגע בנושאים הרגישים ביותר בחיי הלווה - תוחלת חיים, הישארות של בן/בת זוג, מצב בריאותי והסדרי ביטוח סיעודי והשלכותיהם על המשך המגורים בבית, הורשת הבית, וכו' - ויוצר לכן רתיעה מהחלטה ומתח במשפחת הלווה. פרט לרתיעה הטבעית, ההחלטה מחייבת בדרך-כלל הסכמה עם בני המשפחה, כך שהשיווק כולל מעגל רחב יותר מאשר הלווה עצמו.

3.      במוצר זה, יותר מאשר במוצרים פיננסיים אחרים, קיימת שאלה לגבי יכולתו של המלווה לפעול כיועץ פיננסי ללווה. בהלוואות המבוטחות על-ידי רשות פדרלית בארה"ב קיימת דרישה רגולטורית לקבלת ייעוץ פיננסי עצמאי ללווה, מצד גוף מורשה שאינו קשור עסקית עם המלווה.

4.      עומס הייעוץ, החינוך המקצועי ובניית האמון מביאים לכך שהביצוע כרוך בעלות תפעולית גבוהה יחסית למוצרים פיננסיים, דבר המונע כניסה לתחום של גופים שאינם מתמחים בנושא.

5.      לווה שנכנס לעיסקה של משכנתא הפוכה ומצבו הכלכלי אכן השתפר – בין שמדובר בהלוואה הניתנת כקיצבה קבועה ובין שמדובר בהלוואה שניתנה בתשלום יחיד - עלול למצוא את עצמו במצב שבו השתנה מצבו הפורמלי לגבי שלטונות המס או מול מוסדות הרווחה. בניית המוצרים דורשת לכן התחשבות בחוקי המס והרווחה של כל מדינה.

הבעיות שנמנו לעיל מצביעות על כך שלשיווק המוצר יש כנראה צורך במערך מכירות מתמחה, שיענה עליהן. מדובר לכן בהשקעה במערך מכירה ספציפי, כנראה שונה שעוסק במשכנתאות לרכישת דיור. מצד שני, מערך מכירות זה יכול לטפל בניהול הכולל של התיכנון הפנסיוני של הלווה, כולל נושאים כמו קניית קיצבה פנסיונית, ביטוח סיעודי, הסדרי רכישת זכויות בדיור מוגן, וכו'. יש לזכור שהשפעת קיומה של המשכנתא ההפוכה אינה מוגבלת לאוכלוסיית היעד הצרה: עצם קיומה של אופציה למשוך הון מהבית יכולה להילקח בחשבון בעת תיכנון פנסיוני על-ידי לקוחות עתידיים, כאלו שטרם הגיעו לגיל הרלוונטי לביצוע הסדר המשכנתא ההפוכה.