האם כדאי למהר ברכישת דיור כדי לנצל את הריבית הנמוכה על משכנתאות?

השבוע התפרסמה ידיעה בעיתונות לפיה הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא צמודות-מדד ירדה ל-2.37% - הרמה הנמוכה ביותר מאז שהחלה מדידת הריבית ע"י בנק ישראל (ראה הודעה מקורית וטבלה של בנק ישראל: http://www.bankisrael.gov.il/deptdata/pikuah/ribit/mortgageh.htm). לכאורה, הריבית הנמוכה יוצרת הזדמנות היסטורית לרוכשי דירות ליטול הלוואות זולות. לכאורה, העיתוי הוא מושלם, שכן הריבית הלא-צמודה (ריבית בנק ישראל ואיתה ריבית ה"פריים") כבר החלה לעלות ולכן כדאי למהר ולבצע את עיסקאות הנדל"ן כדי שלא להחמיץ את הרגע. האומנם? להלן כמה נקודות למחשבה ללווים הפוטנציאליים:

1. האם בכוונתכם ליטול הלוואה צמודת-מדד?
   בשנים האחרונות גרמה האטת האינפלציה לירידה של שיעורי הריבית הנומינלית בישראל (ריבית בנק ישראל, ריבית ה"פריים" וכו') ולהסטה מתמשכת של האשראי למשכנתאות מהמגזר הצמוד למדד למגזר השקלי הלא-צמוד. כתוצאה מכך, רוב האשראי הניתן כיום ללווים הוא אשראי לא צמוד. אם ממילא התכוונתם ליטול הלוואות שלפחות רובן אינו במגזר הצמוד למדד, הרי שהעובדה שהריבית הצמודה ירדה לשפל אינה צריכה לעניין אתכם. הריבית הצמודה נוגעת רק למי שרוב ההלוואה שהוא ייטול היא במגזר הצמוד למדד.
   
   
2. האם בכוונתכם ליטול הלוואה צמודת-מדד בריבית קבועה?
   כדי לנצל את ההזדמנות של הריבית הנמוכה עליכם ליטול הלוואות בריבית קבועה. אם ממילא בכוונתכם ליטול הלוואות בריבית משתנה – אין סיבה למהר, שכן הריבית בהלוואתכם תשתנה בעתיד במקביל לריבית השוק והרווח היחידי שצפוי לכם מניצול הריבית הנוכחית הנמוכה מתמצה בפיגור המובנה של התאמת ריבית ההלוואה לריבית השוק ("תקופת הריבית").
   
   
3. מה לדעתכם צפוי לקרות למחירי הדירות בשנה הקרובה?
   כשמשקיעים בדיור, ההכנסה מהנכס היא הסכום של שני סוגי הכנסות: ההכנסה מהשימוש בנכס (הכנסה משכ"ד, או לחילופין שכר הדירה ה"זקוף", שהוא החיסכון בתשלומי שכ"ד כתוצאה מהמגורים בנכס), והכנסה בצורת עליית ערכו של הנכס. שיעור התשואה על הנכס הוא המנה המתקבלת מחלוקת ההכנסות מהנכס בערכו. כך לדוגמא, אם שכר הדירה השנתי מהווה 3% מערך הנכס ועליית ערכו היא בשיעור של 5% - התשואה השנתית הכוללת על הנכס היא 8%.
   
   כשההשקעה בדיור ממונפת, כלומר אנו משתמשים גם בהון עצמי וגם באשראי, נוסף לחישוב גודל נוסף: שיעור התשואה על ההון העצמי. שיעור התשואה על ההון העצמי שלכם הוא המנה המתקבלת מחלוקת ההכנסה הנקייה מהנכס (ההכנסה משכ"ד בתוספת עליית ערכו של הנכס בניכוי תשלומי הריבית על ההלוואה) בגדלו של ההון העצמי. בדוגמא לעיל, אם נוסיף שרכישת הדירה מומנה בהלוואה בשיעור 50% ממחיר הנכס והריבית על ההלוואה היא 4%, הרי שההכנסה הנקייה על הנכס היא רק 6% מערכו (ההכנסה בגובה 8% שמנינו, בניכוי ריבית של 4% על החוב שגודלו רק מחצית מערך הנכס), אבל התשואה על ההון העצמי היא 12%. זוהי המשמעות של מינוף רכישת דיור במצב שבו התשואה על הנכס גבוהה משיעור הריבית על החוב.
   
   המשמעות של הצגה זו היא ששיעור התשואה על ההשקעה בדיור (וזה מה שצריך לעניין אתכם בעיסקת רכישה הממומנת ע"י משכנתא) רגיש גם לריבית על ההלוואה וגם לשיעור התשואה על הנכס, ובעיקר לשיעור העלייה של ערך הנכס.  הפתעה נוספת: שיעור התשואה על ההון העצמי שלכם רגיש יותר לעליית מחירי הנכס (הפועלת על ערך הנכס כולו) מאשר לשיעור הריבית על ההלוואה (המהווה רק חלק מהנכס). המסקנה: כדאי היה לחשוב על כדאיות העיסקה במונחים של השוואה בין השיעור הצפוי של עליית מחירי הדיור לבין שיעור הריבית. גם אם מדובר בנקודת השפל של הריבית על משכנתאות (ומדובר כאן רק על הריבית הקבועה במגזר הצמוד), והיא נמצאת 1-2% מתחת לרמתה בטווח הארוך – ייתכן שעיתוי ההשקעה בדיור לא יתברר בדיעבד כמוצלח. שני הדברים חשובים, אבל מגמת מחירי הדיור היא החשובה יותר.
   
   אז מה יקרה לדעתכם בשנה הקרובה למחירי הדירות? אתם חייבים לגבש הערכה, שכן התשואה על השקעתכם תלוייה בכך. אינכם יודעים? כנראה שתצטרכו להתייעץ עם כולם ולגבש דעה עצמאית. אבל אם אין לכם הערכה מה צפוי לקרות למחירי הדירות בשנה הקרובה – למה לכם להיכנס לעיסקה על בסיס השיקול שצד אחד של המישוואה (הוצאות הריבית) נראה לכם אטרקטיבי?
   
   
4. מחיר החיפזון
   תחושת הדחיפות הנובעת מהחשש להחמצה של עיתוי ההלוואה יכולה לגרום נזקים בתחומים אחרים. אתם עלולים חס וחלילה להרגיש לחוצים "לסגור" עיסקת נדל"ן בגלל מה שנראה לכם כ"הזדמנות" בתחום המשכנתאות, ואולי אפילו להיחפז ולרכוש נכס בניגוד לרצונכם או תוך ויתור על עקרונות שקבעתם לעצמכם; אתם עלולים לרכוש דירה במחיר גבוה ביחס למה שניתן היה להגיע במשא ומתן רגוע; אתם עלולים למכור דירה קיימת במחיר הנמוך ממה שניתן היה להשיג במשא ומתן רגוע. אתם פועלים תחת השפעת רגש, ועלול להיות לכך מחיר. האם העובדה שהלוואת המשכנתא הייתה זולה מצדיקה כל זאת?
   
   
5. ומה אם אתם טועים בתחזיותיכם?
   מעבר לכל אלו קיימת גם השאלה עד כמה אתם צודקים בהערכותיכם הכלכליות: האם באמת מחירי הדירות עומדים לעלות בשנה הקרובה? האם באמת שיעורי הריבית עומדים לעלות? בניגוד למה שאתם חושבים, העתיד אינו גלוי – לא לכם, לא לעיתונאים ולפרשנים, לא לכלכלנים, ולא לשמאים ולמתווכים. דעו שרק אתם אחראים להחלטתכם ואין ידע ממשי על העתיד שנמצא בהישג ידכם - רק השערות. אתם נמצאים ברגע אמיתי של הימור, של קבלת החלטה בתנאי אי-ודאות. אי הוודאות קיימת גם אם תתכחשו לה. לפחות זכרו זאת כשאתם מצטטים בביטחון אמירות של מישהו כבסיס להחלטה על רכישת דירה.