רשומות
הלוואת המשכנתא הקרויה בישראל "שפיצר" הינה ההלוואה הנפוצה ביותר בעולם המשכנתאות. מקור השם "שפיצר" הוא חידה בפני עצמה ומקורו כנראה בישראל, שכן אין עדות לשם כזה בלועזית: המונח הרווח בארה"ב הוא Level Payment או Constant Payment Mortgage. מקורה של ההלוואה ברפורמה שביצע הקונגרס האמריקני בעקבות נפילת הבורסה של 1929 והתרסקות המערכת הפיננסית האמריקנית. עד למשבר לא הייתה מעורבות של המדינה בשוק המשכנתאות, והמוצר הפיננסי היחיד ששימש את האשראי לדיור היה הלוואה לתקופה בינונית (3 עד 5 שנים) שבה החזר הקרן נעשה בתשלום יחיד בתום תקופת ההלוואה. התערבות הקונגרס בהצלת המערכת האפותיקאית כללה גם את המעבר לסוג חדש של הלוואה לדיור: הלוואה לטווחים ארוכים מאד (ברוב העולם נהוגה תקופה של עד 30 שנים), שבה קיים תשלום חודשי קבוע הכולל גם תשלום ריבית שוטף וגם פירעון חלקי של קרן ההלוואה. יתרונו של מכשיר פיננסי זה הוא שהוא כולל בתוכו פירעון בתשלומים של מלוא הקרן כך שבתום תקופת ההלוואה לא נותר ללווה חוב כלפי המלווה. (רשימה על הלוואה זו פורסמה בבלוג זה ביום 7.12.2009. ראה: הלוואת "שפיצר" - http://doronnachmany.blogspot.com/2009/12/blog-post_07.html).
ההיגיון של הלוואה זו ניצח בכל העולם. גם בישראל כמעט כל הלוואות המשכנתא הן הלוואות "שפיצר", או בשמן האלטרנטיבי "קרן וריבית שווה" שמתייחס לתכונת התשלום החודשי הקבוע (למי שעדיין מתעצל לקרוא את הרשימה המוזכרת לעיל: מאחר שיתרת החוב פוחתת לאורך זמן - פוחת איתה גם תשלום הריבית. לכן העובדה שהתשלום הכולל קבוע לאורך זמן פירושה שהרכב התשלום משתנה – תשלומי הריבית פוחתים, והחזרי הקרן גדלים והולכים). הלוואות אלו יכולות לבוא בווריאציות שונות: לפי בסיסי הצמדה שונים (דולר, מדד וכו') ובסוגי ריבית שונים (קבועה, משתנה).
האם הלוואה זו מתאימה לכולם? קיימים מצבים שבהם התזרים הנגזר מהלוואה זו אינו נוח ללווים. לדוגמא, כאשר מחירי הדיור כל-כך גבוהים (במונחי שנות-שכר) שהם מכתיבים הלוואות גבוהות, הלווים אינם יכולים לעמוד בנטל שירותי החוב שכן התשלום החודשי הנגזר מהלוואת "שפיצר" גדול מיכולתו הפיננסית של הלווה. דוגמא זו נפוצה ביפן, שם מחירי הדיור הרקיעו שחקים והלווים הצעירים אינם יכולים לעמוד בלוח סילוקין של הלוואת "שפיצר". הניסיונות להאריך את תקופת ההלוואה אינם יכולים להוות פיתרון לבעיה (ראה רשימה לעיל).
נדרש כאן פיתרון שינתק את הקשר החד-ערכי שבין גודל ההלוואה לבין גודל התשלום החודשי - יחס המכונה "קבוע המשכנתא" או Mortgage Constant. הפיתרון העקרוני הוא ויתור על העיקרון שנקבע בארה"ב בעקבות המשבר הגדול, לפיו הלווה חייב לפרוע את מלוא החוב במהלך תקופת ההלוואה (Full Amortization). אילו היינו מגמישים עיקרון זה ומתירים למשל שבתום תקופת ההלוואה ייוותר חוב כלשהו – היינו יכולים לבנות הלוואות עם לוחות סילוקין שבהם התשלום חודשי נמוך יותר, ובכך לבוא לקראת לווים שכושר התשלום השוטף שלהם אינו מאפשר להם לעמוד בהלוואות "שפיצר". המחיר של הלוואה מסוג זה הוא שקרן ההלוואה אינה נפרעת במלואה במהלך תקופת ההלוואה, ולכן בתום תקופת ההלוואה הלווה נדרש להחזיר את יתרת החוב בתשלום יחיד (או לחילופין לבקש מבנק הלוואה חדשה מסוג "שפיצר" לתשלום יתרת החוב).
אם תחשבו על כך, מדובר כאן למעשה בהכללה של הלוואת "שפיצר" הקלאסית למוצר פיננסי רחב יותר, שהלוואת "שפיצר" היא מקרה פרטי שלו: זהו המקרה שיתרת החוב בתום תקופת ההלוואה תהיה אפס. יכולנו, לחילופין, לבנות מוצר פיננסי שבו יתרת החוב בתום תקופת ההלוואה תהיה מחצית מהחוב המקורי, או רבע ממנו, או כל סכום שנרצה. המשמעות המשמעות של מוצרים כאלו היא שאנו מבטלים את הקשר החד-ערכי שקיים בהלוואות המקובלות בין גודל ההלוואה ותקופת ההלוואה לבין לוח הסילוקין.
קיימות מספר דוגמאות ליישום בפועל של העיקרון שתיארנו. דוגמא אחת היא הלוואה הקרויה בישראל בשמות שונים: "הלוואת בלון", "ריבית בלבד" או "גרייס". בהלוואות אלו, שיש להן גירסאות שונות בבנקים בישראל, מדובר במקרה קיצוני של העיקרון שתיארנו: הלווה משלם באופן שוטף רק את תשלומי הריבית, ולכן בתום תקופת ההלוואה הוא אמור לפרוע את כל הקרן בתשלום יחיד. לפי הניתוח שתיארנו לעיל, יתרת החוב בתום תקופת ההלוואה היא פשוט 100% מהחוב המקורי. הלוואות אלו ניתנות בישראל בדרך כלל לטווחים קצרים עד בינוניים (2-5 שנים), והן אינן עומדות כשלעצמן אלא מהוות בדרך כלל "הלוואות גישור" הנילוות להלוואות העיקריות. השימוש בהלוואות אלו הוא לרוב גישור על תקופת ביניים ללווים שמצפים לקבל כספים ממקור ידוע מראש במהלך תקופה קצרה.
מובן שזהו רק יישום חלקי של העיקרון שהוצג כאן, ושימוש נקודתי בו. בניגוד לניסיון הישראלי, עליית מחירי הדיור בארה"ב בשני העשורים האחרונים (במונחי שנות-שכר) איימה להרחיק קבוצות אוכלוסייה מהיכולת לרכוש דיור בגלל גידול הנטל החודשי בהלוואות "שפיצר". תופעה זו הגדילה את הפופולריות של הלוואות מהסוג שתיארנו, שבהן לא נדרש החזר מלא של הקרן בתוך תקופת ההלוואה ולכן הנטל השוטף נמוך יותר.
מובן שזהו רק יישום חלקי של העיקרון שהוצג כאן, ושימוש נקודתי בו. בניגוד לניסיון הישראלי, עליית מחירי הדיור בארה"ב בשני העשורים האחרונים (במונחי שנות-שכר) איימה להרחיק קבוצות אוכלוסייה מהיכולת לרכוש דיור בגלל גידול הנטל החודשי בהלוואות "שפיצר". תופעה זו הגדילה את הפופולריות של הלוואות מהסוג שתיארנו, שבהן לא נדרש החזר מלא של הקרן בתוך תקופת ההלוואה ולכן הנטל השוטף נמוך יותר.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה