מדוע הבנקים מוכרים משכנתאות?

המהומה שפרצה בשוק המשכנתאות האמריקני בשנתיים האחרונות ושגרמה לפריצתו של משבר פיננסי בינלאומי עשויה אולי להיראות לקורא הישראלי בלתי מובנת: מה זה בכלל "השוק המשני למשכנתאות" (Secondary Mortgage Market)? מדוע בכלל הבנקים מוכרים משכנתאות? למי הם מוכרים את המשכנתאות? מהו פירושו של המונח "איגוח" משכנתאות (Mortgage Securitization)? מהם אותם "נגזרי המשכנתאות" (Mortgage Derivatives) המפחידים שעמדו במרכז המשבר האחרון?

שוק משני למשכנתאות הוא תיאור של מכלול הפעילות העוסקת במכירת הלוואות משכנתא ע"י המלווים למשקיעים. המילה "משני" כוונתה שאין מדובר בעצם העמדת ההלוואות – שהיא מהותו של השוק הראשוני – אלא במכירת הלוואות קיימות. שווקים משניים למשכנתאות קיימים במדינות רבות בעולם, ובעשור האחרון נעשה מאמץ בינלאומי לסייע למדינות מתפתחות להקים אצלן שווקים משניים כדי לתמוך בשוק המשכנתאות הראשוני במאמציו לעודד בעלות פרטית על הדיור. מאחר שמדובר כאן בבלוג, ובקהל קוראים מתנדב – לא ניכנס כאן לדיון יסודי בכל המערכת ונתרכז רק בשאלה מדוע הבנקים מוכרים את הלוואות המשכנתא שהעמידו.

היסטורית, הבנקים שעסקו במשכנתאות מימנו את עצמם ע"י קבלת פיקדונות ממשקי בית. כספי החיסכון שצברו משקי בית מבוססים (וברוב המקרים גם מבוגרים) הופקדו בבנקים (במקור אלו היו אגודות אשראי וולונטריות) לתקופות קצובות כשהם נושאים ריבית מסוימת (ריבית החיסכון). הבנקים העמידו על בסיס פיקדונות אלו הלוואות למשקי בית (ברוב המקרים מדובר במשקי בית צעירים) לצורך רכישת דיור. ההפרש בין הריבית על ההלוואות לבין הריבית על החיסכון (המכונה "המירווח הפיננסי") היה מספיק גדול כדי לכסות את הוצאות התפעול השוטפות של הבנקים ואת ההפסדים שנגרמו להם ע"י לווים שלא עמדו בהחזר חובותיהם.

המיגבלה של מודל פעילות כזה היא הצורך לתאם בין מקורות לשימושים: מה יקרה לבנק שאין לו מספיק מפקידים (לדוגמא: בנקים שפעלו במערב ארה"ב, שם הייתה פעילות ערה של בנייה, סבלו לעיתים מחוסר מקורות)? מה יקרה לבנק שאין לו מספיק לווים (לדוגמא: בנקים שפעלו במזרח ארה"ב, שם נצבר חיסכון אישי רב ולא הייתה פעילות ערה של בנייה, סבלו לעיתים מחוסר שימושים)? מה יקרה לבנק אם המפקידים ימשכו לפתע את פיקדונותיהם בעוד הוא מנוע מלפנות ללווים ולתבוע מהם להחזיר את הלוואותיהם?

הרעיון לקנות מהבנקים את ההלוואות הקיימות עמד בבסיס תכנית ההבראה שיזם הקונגרס האמריקני בעקבות המשבר של 1929 ומשבר המשכנתאות שנוצר כתוצאה ממנו (ראו רשימה בבלוג זה: לקחים מהמשבר של 1929 – חילוץ משקי הבית מפשיטת רגל  http://doronnachmany.blogspot.com/2010/02/1929.html). אבל מעבר לרעיון של קנייה חד-פעמית של הלוואות שנקלעו לחדלות-פירעון, שמטרתה הייתה להציל את המערכת מקריסה, הועלה כעבור מספר שנים רעיון נוסף: להקים גוף פדרלי שיוכל לספק נזילות לבנקים למשכנתאות בכל עת שיידרש ע"י כך שיקנה מהן את ההלוואות שביצעו. גוף כזה יוכל לנתק את הקשר המגביל בין כספי החיסכון לבין ההלוואות: הוא יאפשר לבנקים להעמיד הלוואות חדשות ע"י כך שימכרו את ההלוואות הישנות. ואמנם, גוף זה הוקם בשנת 1938 ונקרא Federal National Mortgage Association , או בראשי תיבות FNMA. ברבות השנים הוצמד לו "שם חיבה": "פאני מיי".

מאז הקמתה של FNMA עברו למעלה מ-70 שנים. נוספו גופים נוספים לשוק המשכנתאות, "פאני מיי" הופרט (1968) ובמשבר האחרון הולאם מחדש, ופעילות המכירה והקנייה של משכנתאות הפכה נחלתם של הרבה גופים פרטיים מתמחים, במסגרת של מה שמכונה "השוק המשני למשכנתאות".

במהלך השנים חלו התפתחויות חשובות בשוק המשני למשכנתאות: במבנה, במשתתפים, בחלוקת התפקידים בין הגורמים המשתתפים בשוק, ובעיקר במוצרים הפיננסיים הנסחרים בו. התפתחותו של השוק המשני הביאה לכך שלמעלה ממחצית ההלוואות בארה"ב ממומנות כיום באמצעות השוק המשני.

הסיבות לכך שבנקים מוכרים את הלוואות המשכנתא השתנו עם השנים, והן כיום מגוונות יותר: לא רק בגלל מחסור במקורות, אלא גם כדרך להגדיל את תיק ההלוואות ללא צורך להשקיע מאמץ נפרד בגיוס פיקדונות, כדרך להקטין את ההון שהם צריכים להחזיק (הבנקים אינם צריכים להחזיק הון כנגד הלוואות שנמכרו, גם אם הם ממשיכים לשרת אותן), כדרך להגדיל את שיעור התשואה על ההון (לפחות לגבי חלק מהבנקים גיוס המקורות היעיל יותר הוא דרך מכירת ההלוואות), כדרך לפזר סיכוני אשראי (חישבו על בנקים עם ריכוז אשראי גיאוגרפי), וכדרך לצמצם את חשיפתם לסיכוני שוק (סיכוני ריבית, ובעיקר סיכון סילוק מוקדם).

כיצד מוכרים את ההלוואות? ברשימה נפרדת