משכנתא לעצמאים

כפי שכבר ראינו ברשימות קודמות בבלוג זה, המוצר הפיננסי הנפוץ בשוק המשכנתאות הוא הלוואת "שפיצר". הלוואה זו היא לטווח ארוך מאד (עד 30 שנים ברוב העולם), ולוח הסילוקין שלה מורכב מתשלום חודשי קבוע. תשלום זה כולל גם החזר קרן, כך שמלוא החוב מסולק במהלך תקופת ההלוואה.

הרעיון שבבסיס הלוואה זו הוא שהמקור לתשלום הוא החיסכון האישי. הלווה מתחייב לשלם סכום חודשי קבוע מתוך הכנסתו השוטפת, סכום המתאים ליכולת החיסכון שלו. לכן נהוגים בבנקים קריטריונים לגבי היחס המקסימלי בין התשלום השוטף לבין ההכנסה החודשית (נטו) של משק הבית.

מהתיאור לעיל ברור שהלווה האופייני הוא שכיר שיש לו הכנסה חודשית יציבה. מהכנסה זו ניתן לגזור כושר תשלום מקסימלי. הרעיון שהלוואה מכתיבה לוח סילוקין כל-כך ספציפי (תשלום קבוע חודשי) מתיישב עם התפיסה לגבי זרם ההכנסות האופייני של שכיר. הלווה למעשה יכול לראות עצמו כאילו הגיע להסכם עם הבנק לפיו יש לו תכנית חיסכון כפויה: מרגע שנטל את ההלוואה, הוא חייב לשלם לבנק סכום קבוע כל חודש.

לאור הפופולריות העצומה של הלוואות "שפיצר" עולה שאלה: האם לוח הסילוקין של הלוואת "שפיצר" הוא לוח הכרחי לבנק? התשובה עשויה להפתיע: ממש לא.

• בנק מסחרי אינו זקוק לזרם התשלומים הקבוע המתקבל מהלווה. הזרם הקבוע מקל עליו אמנם את הניהול הפיננסי השוטף, אבל הוא אינו הכרחי עבורו: הוא יכול לגייס מקורות כרצונו בשוקי הכספים וההון
• אין לבנק אינטרס אמיתי שהלווה יחזיר את הקרן. הוא איננו זקוק לכסף זה. אם בכלל, זהו שיקול שקשור לניהול סיכוני אשראי: הרצון להקטין את החשיפה לסיכוני הלווה. שיקול זה קיים אולי בתחילת תקופת ההלוואה, כשקיים עדיין סימן שאלה לגבי איכות הלווה, אבל מקץ תקופה קצרה שבמהלכה הלווה עומד בהתחייבויותיו - מתבהרת תמונה זו. סיבה אפשרית נוספת לקיומו של אינטרס לבנק להקטין את החוב קיים בתחילת התקופה, אם היחס בין החוב לביטחונות עדיין גבוה. גם כאן, ככל שעוברות השנים יחס זה יורד, הן בגלל שהלווה כבר פרע חלק מהחוב והן בגלל שמחירי הביתים נוטים לעלות לאורך זמן, ולבנק אין עוד אינטרס להקטין את החוב

אם כך, מי בכלל צריך את לוח הסילוקין של שפיצר? התשובה היא שמדובר בפתרון שנוח ללווה. כל הרציונל שמאחורי לוח הסילוקין הוא שרוכש הדירה נטל הלוואה גדולה בעת הרכישה, והוא רשאי לפרוע אותה בתשלומים נוחים, קבועים, שהוא מסוגל לעמוד בהם בנקל.

מבחינת הבנקים, התהליך המובנה של הקטנת הקרן יכול להיראות מוזר: הבנק משקיע מאמצים ניכרים בתחום השיווק כדי למצוא לעצמו לקוחות טובים המעוניינים באשראי, ובכך לבנות לעצמו תיק אשראי. ההכנסה המימונית השוטפת שיש לבנק מפעילות האשראי היא מכפלה של נפח האשראי (גודל התיק) במירווח הפיננסי (ההפרש בין הריבית על המשכנתא לבין עלות המקורות לבנק). לכן הניסיון של הבנק להגדיל הכנסות צריך היה להתבסס על מאמץ משולב: מאמץ להגדלת חוג הלקוחות שלו ומאמץ להגדיל את החוב של כל אחד מהלקוחות. והנה הפתעה: השימוש בהלוואות שפיצר פירושו שהלווה נדרש להקטין מחודש לחודש את יתרת החוב, כלומר בהלוואות שפיצר קיים מנגנון אוטומטי להקטנת תיק האשראי של הבנק ולכן להקטנת הכנסותיו לאורך זמן.

אם תרצו, יש כאן עוד סתירה מעניינת: סיכון האשראי העיקרי של המלווה מרוכז בתקופה הראשונה של ההלוואה. סיכון זה נובע מהעדר מידע מלא אצל מקבל ההחלטה בבנק לגבי טיב הלווה (הוא מנסה לתהות על קנקנו של הלווה באמצעות אינדיקטורים מסויימים שלכל היותר הם נכונים סטטיסטית), ומכך שגם הלווה עצמו עשוי לטעות בהערכת יכולתו לרכוש דיור באמצעות אשראי. ואכן, הסטטיסטיקה מלמדת שכמחצית מהלווים שנקלעו למצב של חדלות-פירעון במהלך חיי ההלוואה – עשו זאת כבר במהלך השנה הראשונה. על רקע זה, ברור שבמהלך התקופה הראשונה טיב הלווה (כפי שהוא נתפס ע"י הבנק) משתפר, ורמת הסיכון שלו פוחתת. לפיכך מוזר עוד יותר שהבנק יסכים לוותר על עיסקה המשביחה עם הזמן וישתף פעולה בהקטנת החוב – אם בכלל, הוא היה צריך להפציר בלווה להגדיל בהדרגה את החוב!

אם לוח הסילוקין של הלוואת "שפיצר" אינו אינטרס של הבנק, נסתכל אולי על הלווים: האם באמת המיתווה של שפיצר מתאים להם? לא בהכרח. אחד המקרים בהם הלוואת שפיצר אינה פתרון נוח ללווה הוא המקרה של עובד עצמאי. במושג עובד עצמאי נכלול כאן מיגוון רחב של עיסוקים, שהמכנה המשותף שלהם הוא שאין ללווה הכנסה חודשית מובטחת ויציבה על פני זמן. הלווים הללו יכולים להיות בעלי עסקים, נותני שירותים, עובדים בעבודות עונתיות, עובדים שהכנסתם אינה יציבה על פני זמן, או עובדים שאין להם הכנסה מובטחת. לוח הסילוקין של הלוואת "שפיצר" אינו הפיתרון האופטימלי לאנשים אלו. הסד של תשלומים חודשיים מנדטוריים, קבועים וכוללים גם פירעון קרן – אינו מתאים להם. הם היו צריכים לאמץ לוח סילוקין גמיש יותר, כזה שיאפשר להם להתאים את התשלומים בגין המשכנתא לאופי תזרים ההכנסות שלהם, שאינו בהכרח קבוע על פני זמן. כזה שהיה מאפשר להם תמרון. כזה שהיה מאפשר להם גמישות בניהול הכספים.

למרבה ההפתעה, אין לבנקים בישראל הצעות מוכנות-מראש ("מוצרי-מדף") ללקוחות אלו. קיימים אילתורים בפועל, אבל אלו אינם מוצרים פיננסיים מובנים. אין כאן בעיה של רגולציה מונעת, של חקיקה, או של העדר צורך: זוהי העדפה נגלית של הבנקים. ייתכן אמנם שהדבר נובע משמרנות, שנחשבת משום מה לתכונה חיובית בבנקאות. אבל ייתכן גם שהדבר נובע מהעדר תחרות בין הבנקים, בניגוד לרושם הראשוני שנוצר כשרואים את מלחמות המחירים בין הבנקים. כשמסתכלים על רמת השירות הנמוכה בבנקים ועל תפיסת סיכון האשראי הדוגמטית אצלם – מתחזקת ההשערה השנייה.