דוח על מצב המשכנתאות בארה"ב לסוף 2009

בחודש מארס פרסם גוף הפיקוח על הבנקים למשכנתאות בארה"ב דוח רבעוני הנוגע למצב המשכנתאות שם בסוף שנת 2009 (ראה צרופה). דוח זה מסכם את מצב הלוואות המשכנתא מדרגה ראשונה שניתנו ע"י הבנקים הפועלים בארה"ב והנתונים לפיקוח פדרלי שם – כ-34 מיליוני הלוואות שיתרת החוב הכוללת בהן היא כ-6 טריליון דולר - כ-64% מסך חוב המשכנתאות בארה"ב. בדוח מובאים מספר נתונים מעניינים.

שיעור ההלוואות המתנהלות כסידרן מתוך סך ההלוואות ירד בסוף 2009 ל-86.4%. זוהי ירידה רצופה הנמשכת כבר שבעה רביעים רצופים. הירידה נובעת מכך שברביע האחרון של שנת 2009 לבדו עלה שיעור ההלוואות המצויות בפיגור של 90 יום ומעלה בלמעלה מ-21%, ובהשוואה לנתוני השנה הקודמת הוא כמעט הוכפל. הנקודה המעניינת היא שעיקר הגידול בשיעור הפיגורים נובע דווקא מהלוואות באיכות גבוהה (Prime Loans), בניגוד לשנים קודמות בהן הסתבכות הלווים הייתה ממוקדת בהלוואות באיכות נמוכה (Sub-Prime). כבר התייחסנו בבלוג זה לתופעה שהמיתון הכלכלי ובעיקר ירידת מחירי הבתים גורמת לתופעת ההסתבכויות לפעפע אל מרחב ההלוואות באיכות גבוהה. חשיבותה של תופעה זו היא כמותית: ההלוואות באיכות גבוהה מהוות את רוב חוב המשכנתאות (כשלושה רבעים ממנו), ומספר ההלוואות האיכותיות הנמצאות בפיגור קשה עלה בכ-75% בתוך שנה אחת.אבל יש גם חשיבות עקרונית: אנו רואים כיצד משבר שהחל בנקודה החלשה של השוק - הלוואות באיכות אשראי נמוכה - יכול להביא להתדרדרות כללית שתפגע בהמשך בחלקים המבוססים של השוק, שנחשבו בעבר כחסרי סיכון כמעט.

להלן לוח קצר המסכם את הנתונים. הנתונים בלוח הם חלקן של הקטגוריות השונות בסך חוב המשכנתאות:

שינוי (%)

12.2009

12.2008

הלוואות המתנהלות ללא פיגור	5.9%-	86.4%	89.9%
הלוואות בפיגור רגיל (30-60 יום)	4.6%-	3.4%	3.5%
הלוואות בפיגור עמוק	49.6%-	7.1%	4.6%
הלוואות שהגיעו למימוש נכסים	55.3%-	3.2%	2.0%

נתוני הפיגורים אינם זהים לגבי כל סוגי ההלוואות: ישנן קטגוריות מסוימות של מוצרים שבהן תופעת הפיגורים חריפה יותר. אחת הדוגמאות היא המוצר הפיננסי Option-ARM. מוצר פיננסי זה הוא הלוואת משכנתא בריבית משתנה, המאפשרת ללווה לבחור את גובה התשלום החודשי כך שהוא יכלול גם החזר קרן (יתרת חוב יורדת), לא כלול החזר קרן וישקף רק את חיוב הריבית ("גרייס", "ריבית בלבד", "בלון" וכו'), או ישלם רק חלק מחיוב הריבית (יתרת חוב גדלה). מוצר פיננסי זה בא לענות על צרכים של לווה שאינו יכול לעמוד באופן שוטף בתשלום הרגיל ("שפיצר") הנגזר מהחוב, אם בגלל שמדובר בהלוואת גישור או שמדובר בהשקעה ספקולטיבית בנדל"ן. לרוע המזל, מכשיר פיננסי זה שימש לפיתוי לווים לרכוש בתים שמעבר להישג ידם ע"י הפחתה של הנטל החודשי. בסוג הלוואות זה, שיעור ההלוואות שהתנהלו כסידרן היה בסוף 2009 66.2% לעומת 76.6% בסוף 2008   ; שיעור ההלוואות שבפיגור עמוק הגיע בסוף 2009 ל-17.8% (כמעט פי שלוש מהשיעור הממוצע בענף), ושיעור המימושים הגיע ל-11.9% (כמעט פי ארבע מהממוצע בענף).

תכניות פדרליות להצלת בעלי הבתים שנקלעו לפיגורים מפשיטת רגל לא הגיעו להישגים ממשיים. כמעט כל המאמץ מוקד בהקטנת שיעור הריבית ללווים, ומיעוטו בפריסות מחדש או בהקטנת יתרת חוב. למרות כל המאמץ, מספר בעלי הבתים שזכו לסיוע היה קטן, ולמעלה ממחצית בעלי הבתים שנכללו בתכנית הסיוע נקלעו מחדש לפיגורים בתוך 12 חודש. חוסר ההצלחה הביא לעיצובה של מדיניות אלטרנטיבית לחילוץ בעלי הבתים, שהופעלה בחודש שעבר