מה עלינו לחוש כשמחירי הדירות בתל אביב עולים ב-30% בשנה אחת?

מה עולה לכם לראש כשאתם שומעים הכרזות על כך שמחירי הדירות בתל-אביב עלו ב-30% בתוך שנה, ושזוהי עלייה מהירה יחסית למחירי דירות במקומות אחרים בארץ? להלן מבחר תגובות רגשיות אפשריות והערות לתגובות אלו.


שמחה
אתם בעלי דירה בתל אביב. אתם חשים שהתעשרתם השנה: ערך נכסיכם עלה. תחושה זו יכולה אמנם להיות נכונה, אבל לא בהכרח: תלוי מהו השימוש שלכם בדירה. אם אתם מתגוררים בדירה בבעלותכם ומתכוונים להמשיך בכך - אין לעליית המחירים שום משמעות עבורכם: הרווח כולו "על הנייר". הוא לא ישפיע בשום צורה על רמת חייכם. תתגוררו בדירה יקרה יותר. תוכלו, אם יש לכם הנאה מכך, לחשב "כמה אתם שווים" ולהתבשם מכך.

אם, לעומת זאת, מדובר בדירה שנקנתה לצרכי השקעה – עליית המחירים היא שיפור מבחינתכם אם באמת אתם מתכוונים לממש את ההשקעה ולעשות שימוש אחר בכסף. לעומת זאת, אם הדירה משמשת ותמשיך לשמש להשכרה – אין לעליית המחירים שום השפעה על חייכם. אולי תתעצבו לשמוע ששיעור התשואה על הנכס כתוצאה מהשכרתו יהיה מעתה נמוך יותר.

אכזבה
אין בבעלותכם דירה בתל אביב, ואתם מתגוררים בעיר בתנאי שכירות. אתם חשים שהתרוששתם: הדירה "התרחקה" מכם מבחינת יכולת קנייה. שוב, זה יכול להיות נכון, אבל לא בהכרח: אם באמת חשבתם לקנות דירה בתל אביב – תצטרכו להשקיע יותר במונחי חודשי עבודה; אם ממילא לא עמדתם לקנות דירה בתל אביב – אין לעליית המחירים השפעה עליכם, למרות שאתם משלמים שכ"ד חודשי.

כעס
התייקרות הדירות בתל אביב גורמת לכם כעס ומובילה אתכם לחפש את האשם בכך. אתם חושבים שהדירות בישראל יקרות מידי; שזוגות צעירים אינם יכולים להגיע בכוחות עצמם לבעלות על דירה בישראל; שאין שום הצדקה למחירי הדירות הגבוהים; שמחירי הדירות הגבוהים מבריחים את מיטב הנוער לחו"ל; שמחירי הדירות הגבוהים נובעים ממיסוי גבוה מידי על הדיור; שמחירי הדירות הגבוהים נובעים מכך שהבעלות על הקרקע מרוכזת במידה רבה בידי מינהל מקרקעי ישראל והוא מנהל מדיניות ספקולטיבית כדי למקסם את הכנסותיו במקום לפעול להורדת מחירי הקרקעות ע"י מכירה כללית; שהמדינה הייתה צריכה להבטיח דירה לכל מי ששירת בצבא.

הכעס מיותר. הוא נובע מאשליה שאתם שותפים לה, כאילו יש דרך להקטין את מחירי הדירות (במונחי חודשי עבודה) כך שכולם יוכלו להגיע לדיור משלהם מבלי להתאמץ. אין דרך כזו: יש אמנם דרכים מקובלות לספק דיור למעטים על חשבון אחרים - סיבסוד, הפחתות מיסים, הקצאת קרקעות במחירים נמוכים, העמדת אשראי בריבית הנמוכה מריבית השוק, הגדלת אחוזי בנייה לחברות בנייה, פטור ממיסים לחברות בנייה, ועוד – אבל אין דרך לספק דיור בזול לכולם. לכן כל ההבטחות המושמעות הן הטבות שיינתנו לקבוצת אוכלוסייה אחת על חשבון קבוצות אוכלוסייה אחרות. ולא נשכח שבין ההבטחות לבין מימושן יש עוד צורך להקים מימסד שלם לפיקוח על "החלוקה": לקבוע קריטריונים חברתיים לאפליית המחירים ה"צודקת" בין משקי בית, לבנות אירגון לחלוקת ההטבות, לעסוק עד לזרא בוויכוחים על מידת הצדק החברתי שבקריטריונים לסיוע, לבנות מערך בקרה לפיקוח על רמאויות והונאות וניצול לרעה של משאבי הציבור, ועוד.

אין כאן אמירה ערכית שאין מקום לסיוע של המדינה בדיור – להיפך. המדינה צריכה לעזור לקבוצות אוכלוסייה מסוימות, כאלו שאין בכוחן להגיע לדיור באופן עצמאי ושיש אינטרס ציבורי שהן תתגוררנה בדיור שבבעלותן. אבל מכאן ועד למחשבה שתפקיד המדינה הוא לספק דיור מוזל לכולם יש דרך ארוכה. המאמרים שאתם קוראים וההבטחות הפוליטיות שאתם "קונים" הן הסיבה האמיתית לתסכול. אולי כדאי להתבגר ולחדול מאשליות אלו.

תחושת קיפוח
ייתכן שאתם מרגישים תחושות שהמדינה "עזבה אתכם". שעליית מחירי הדירות בתל אביב גורמת לסלקציה שלילית מבחינתכם, שתביא לכך שאתם לא תצליחו להגיע לדירה בתל אביב ותידחקו (פיזית) לירכתי המדינה. ואתם מרגישים שקופחתם. שחבריכם שהגיעו מבתים מבוססים יכולים להיעזר בהוריהם, ואתם לא. ואתם כן רוצים להצטרף לחגיגה הגיאוגרפית במרכז הסצינה הישראלית.

כדאי אולי לומר כאן עוד דבר על השימוש במחירי הדיור בתל אביב כמצפן לאומי. כאשר יותר אנשים מעוניינים לקנות מוצר מסוים (וכאן מדובר בנכס שכמותו כמעט קבועה) – נוצר עודף ביקוש למוצר זה. עודף הביקוש יכול להיפתר בצורות שונות: ע"י קיצוב המלווה במנגנון בחירה של הזוכים (ראו קבלה ללימודי מקצועות מסוימים), ע"י צמצום הביקוש (ראו מיסוי על דיור, ראו קביעת מכסות, ראו מניעת זכות רכישה לחלק מהאוכלוסייה) וע"י מתן אפשרות לכוחות השוק להגיע לפתרון אוטומטי. פתרון השוק פועל בדרך של העלאת מחיר המוצר ובכך הפחתת מספרם של המעוניינים לקנות והגדלת מספרם של המעוניינים למכור. מה שאנחנו רואים בתל אביב בשנה האחרונה הוא פעולה חלקה של כוחות השוק: עודף הביקוש הביא לעליית מחירים, ונוצר שיווי משקל חדש במחיר גבוה יותר, שבו מספר הקונים (שהצטמצם) שווה למספר המוכרים (שגדל). אם יימשך עודף הביקוש – תימשך עליית המחירים.

אלו שנדחקו מהשוק הספציפי אינם מגיעים בהכרח לירכתי המדינה: הם בוחרים בדירה זולה יותר בערי הלוויין של תל אביב. זוהי תוצאה לגיטימית של פעולת השוק החופשי. לא כולם צריכים לגור בתל אביב, ולא כולם צריכים לגור בבתים מרווחים בשכונות יוקרה. באותה מידה לא כל המשפחות קונות מכוניות מרצדס חדשות, ועובדה זו אינה עולה כהנמקה חברתית להתערבות המדינה. יש תחליפים זולים בשוק, וכמעט כל משק בית (למעט קבוצות אוכלוסייה מצומצמות וחסרות יכולת) מוצא את מקומו. ומה שהרווחנו מהתהליך האוטומטי של כוחות השוק הוא שאיננו צריכים לבנות מנגנונים יקרים שיקבעו וישליטו צדק חברתי אלטרנטיבי, ושאולי חינכנו דור נוסף של צעירים להבין שהישגיהם החומריים בחיים יהיו תוצאה ישירה של תרומתם הכלכלית למשק – לא של יכולתם להציג את חולשותיהם כסיבה לקבלת עזרה מאחרים.

חשש
המשבר הכלכלי הגלובלי הוא תוצאה של התפוצצותה של בועת-נדל"ן שצמחה במשך שני עשורים במשקי המערב. היו מספר שלבים בחייה של הבועה: היה שלב ההכחשה, שבו טענו רוב הכלכלנים שעליית מחירי הדיור אינה פתולוגית אלא משקפת תוצאה בלתי-נמנעת של גיאות כלכלית; היה שלב שמחירי הדירות פסקו לעלות והסברה (או התקווה) הייתה שהבועה לא תתפוצץ והאוויר יצא ממנה בתהליך "ידידותי"; היה שלב שהמשבר המתגבר בתחום הדיור יוחס לתקלה מקומית (אבל דרמטית) שחלה בשוק אשראי ספציפי (הלוואות ה"סאבפריים"), ורוב הכלכלנים סברו שהמשבר לא יחלחל לשוק המשכנתאות ה"טובות" (הלוואות ה"פריים"); כיום הרוב מקבל את סיפור הבועה המלא ועוסק בעיקר בחשיבה אם ניתן היה לזהות אותה מראש וכיצד ניתן למנוע אותה בעתיד.

בעולם שעבר את הבועה ואת הדרמה של התפוצצותה, שחזה בהתרסקות המערכת הפיננסית האמריקנית ושצופה כעת בחרדה במופע האימים הנוכחי של כלכלות האיחוד האירופי - קל לגייס דעת קהל לתמיכה בפעולות רגולציה. והרגולטורים שמחים להפחיד את כולנו – זהו רגע חשוב מבחינתם כיון שהוא מאפשר להם להתגבר על חשדנותם המסורתית של הפוליטיקאים ולהפעיל רפורמות בשווקים הפיננסיים. ייתכן גם שהם היו רוצים להשכיח מכולנו שבמשבר האחרון הם הוארו באור מגוחך, כמי שנרדמו בשמירה.

באופן טבעי, אנחנו שומעים בישראל הרבה אזהרות על בועת הנדל"ן מתוצרת כחול-לבן. אזהרות אלו עמדו גם ברקע הצעד האחרון בו נקט בנק ישראל, לייקר את הריבית על משכנתאות בשיעור מימון שמעל 60%. אזהרות אלו, עם כל הצניעות, מיותרות: מחירי הדירות בישראל כמעט ולא עלו ב-15 השנים האחרונות, שיעורי המימון בישראל הם נמוכים בהשוואה בינלאומית, מוסר התשלומים של הלווים בישראל גבוה בהשוואה בינלאומית, והבנקים בישראל שמרנים (לדעתי אפילו שמרנים מידי) בנושא שיעורי מימון ואינם זקוקים לגערה מתנשאת ולהתערבות מצד המפקח על הבנקים . אם נבין שלאזהרות המושמעות באחרונה לגבי הבועה אין רגליים – ממילא נבין שהפירסום על עליית מחירי הדירות בתל אביב בשנה האחרונה אינו צריך לגרום לנו לחשש ממשי שאכן מדובר בתהליך "בועתי", ושהבועה קרובה לפיצוץ.