רשימת אורח: המלכודת של פריסת הבנייה למגורים בישראל - ד"ר יאיר דוכין*

"משולש הזהב" של המגורים בישראל

אוכלוסיית ישראל, המונה כיום כ- 7.6 מיליון נפש, פרושה גיאוגרפית כך שכ- 17% ממנה גרים במחוז תל אביב, כ- 24% במחוז המרכז וכ- 12% במחוז ירושלים. כלומר, כ- 53% מאוכלוסיית המדינה גרים ב"משולש הזהב" הישראלי: חדרה-גדרה-ירושלים.

למעלה מ- 55% מהתחלות הבנייה למגורים בישראל בעשור האחרון היו במשולש הנ"ל. בשנת משבר כלכלי - 2008 - גדל הנתח והתקרב ל- 60%. מצב זה מבטא את התהליך הדמוגרפי הברור של התכנסות האוכלוסייה היהודית בישראל אל "משולש הזהב" הישראלי. לתופעה מתמשכת זו יש כמובן משמעויות כלכליות ולאומיות מרחיקות לכת, שאליהן נתייחס בהמשך. המטרה במאמר הנוכחי היא לבחון את התהליך ומשמעויותיו, להציג את האחראים להתפתחותו ואת דרכי הפעולה האפשריות להתמודדות איתו.

גורמי ההתכנסות

בסקרים דמוגרפיים כלכליים שונים שנערכו בעולם ובישראל נמצאו חמישה גורמים עיקריים המשפיעים על תהליך קביעת מקום המגורים של משק בית, והם (בסדר חשיבות יורד): תעסוקה, דיור זמין, מעטפת שירותי חינוך ובריאות, תפיסת עולם יישובית (לדוגמא: ישוב עם אורח חיים ירוק), ואיכות הניהול המוניציפלי.

ממצאים אלה מצביעים באופן ברור וחד על גורמי ההתכנסות של האוכלוסייה היהודית למרחב "משולש הזהב": במרחב זה מצויות עיקר אפשרויות התעסוקה גבוהות-ההכנסה, מעטפת שירותי החינוך והבריאות האיכותית והזמינה, והרשויות המוניציפאליות החזקות-יחסית, שמספקות ניהול מוניציפלי עדיף על ישובי הפריפריה (למעט רשויות בודדות יוצאות מהכלל, כמו עיריית כרמיאל). הבעיה שעליה צריכים משקי הבית הנודדים ל"משולש הזהב" להתגבר, היא כמובן מחירי הדיור הגואים בתחום המשולש.

ניתן לכאורה לשלב את התעסוקה במרכז עם מגורים זולים-יחסית בפריפריה, שכן במונחים גיאוגרפיים עולמיים המרחקים אינם גדולים. אולם הנגישות הבעייתית מהפריפריה למרכז, שבולטת כמובן בשעות העומס, הופכת שילוב כזה כיום לכמעט בלתי אפשרי. הניסיון להתמודד עם עליית מחירי הדירות במרכז רק דרך האצה של שיווק הקרקעות ומתן אפשרות לכוחות השוק "לעשות את שלהם", משמעותו להתמודד עם הבעיה כאשר יד וחצי של הממשלה קשורות לאחור.

לאן מוביל התהליך

ההתנהלות של משרדי האוצר והשיכון בכל הקשור למדיניות פריסת האוכלוסייה בישראל - לפחות בעשר השנים האחרונות - אינה מבשרת טובות. המשך מדיניות העבר, שהסתפקה בשיווק קרקעות (שנכון יותר לכנותה ספסרות בקרקעות שתכליתה מיקסום הכנסות המדינה ממכירת קרקעות), תביא להמשך והאצה של מעגל הקסמים שנוצר על ידי כוחות השוק: מיקוד תהליך הצמיחה של המשק והפיתוח הכלכלי במרכז, נהירת אוכלוסייה חזקה לשם, עליית מחירי הדיור במרכז והזנחה עד כדי נטישה של הפריפריה.

משקי הבית אינם מחליטים על מקום מגוריהם לפי הצהרות והבטחות של שר האוצר או שר השיכון, והיזמים אינם בונים או מפתחים פעילות כלכלית יוצרת תעסוקה משיקולים אלטרואיסטיים, אלא משיקולים של מקסימום רווח, תוך ניהול סיכונים מותאם. המשך המדיניות הקיימת למשך 10-15 השנים הקרובות יביא אפוא לריכוז של למעלה מ- 65% מהאוכלוסייה היהודית של ישראל במרחב "משולש הזהב" תוך הפקרה מוחלטת של שאר שטחי המדינה לרוב לא יהודי. חלק מתרחיש זה כבר מתקיים כיום.

מי אחראי לתהליך?

ראשית, חשוב לציין שהתהליך אינו תוצאה של "כוחות עליונים": אלו תהליכים כלכליים טבעיים שמובלים על ידי משרד האוצר. משרד האוצר הפך למחליט-העל היחידי בישראל, בכל הקשור לפעילות משרדי הממשלה: אנשי האוצר הפכו לקובעי המדיניות, למעצבי אסטרטגיות הפעולה ולקובעי הטקטיקות בדרך ליישום האסטרטגיה. כתוצאה מכך שיקול-העל בקביעת מדיניות הממשלה הפך להיות תזרים המזומנים הממשלתי ברבעון הבא, תוך התחשבות בלתי מספקת בהשלכות לטווח ארוך של מדיניותם.

בהלצה (מרה) אפשר לומר, שלו כלכלנים (כמו כלכלני האוצר) היו מובילים את הפרויקט הציוני -  מדינת ישראל (אם בכלל הייתה קמה) הייתה עסוקה עדיין בייבוש ביצות חדרה. יש הכרח, אפוא, להוציא את ההחלטות על מדיניות הפיתוח בישראל מסמכותו הבלעדית של משרד האוצר.

מה ניתן וחיוני לעשות

את התשובה לשאלה מה ניתן לעשות כדי להפוך את כיוון הסיבוב של מעגל הקסמים שתואר לעיל, יש לחלק לשתיים. ראשית, יש הכרח להגדיר מחדש את פיזור האוכלוסייה כיעד לאומי מרכזי ומוביל לטווח ארוך של ממשלת ישראל, עם נכונות ברורה להשקעת המשאבים הדרושים להשגת היעד. כדאי בנקודה זאת לחזור ולהבהיר את חשיבות פיזור האוכלוסייה בישראל, שאינה דומה לחשיבות הדבר במדינות אחרות. לדוגמא, התכנסות האוכלוסייה בנורווגיה למרחב אוסלו תוך נטישת אזורי הצפון אינה מאיימת על נורווגיה, אולם מהלך כזה בישראל עלול ליצור איום משמעותי (שלא כאן המקום לפרטו).

שנית, את אמצעי המדיניות בפועל יש לחלק לפי טווחי זמן. בטווח הקצר ניתן לפעול בצד ההיצע על ידי הפחתת מיסוי, מתן תמריצי תעסוקה, מימון פיתוח קרקע ואולי אפילו מתן התחייבויות רכישה באזורי הפריפריה כדי ליצור היצע אפקטיבי של מגורים בפריפריה. בצד הביקוש ניתן להפעיל הטבות מקום מגוונות שתעודדנה הסטת ביקושים לפריפריה.

בטווח הארוך יש הכרח לתכנן פיתוח כלכלי-תעסוקתי אינטנסיבי בפריפריה, שילווה בפיתוח מעטפת שירותים איכותית, שתאפשר לאוכלוסייה "חזקה" לרצות לגור שם. הקמת בית ספר לרפואה בגליל היא דוגמא אחת חשובה למהלך לאומי של ייזום פרויקטים בפריפריה. חיוני לזרז ולחזק מהלכים מסוג זה ולא להשהותם בנימוקים תקציביים מגוחכים.

*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים
מאמר זה פורסם, בשינויי עריכה קלים, במוסף הנדל"ן של "דה-מרקר", ביום 12.11.10 (ראו כאן)