רשימת אורח: על מדיניות השיכון של ממשלת ישראל - ד"ר יאיר דוכין*

בכל הקשור לתחום הדיור, התנהלותה של ממשלת ישראל בשנה האחרונה מזכירה באופן פרדוקסלי את אמירתו המפורסמת של הנרי קיסינג'ר, שר החוץ המיתולוגי של הנשיא ניקסון, על כך שלממשלות ישראל אין כלל מדיניות חוץ אלא רק מדיניות פנים. ניתן לומר שהתבוננות סדורה בצעדי הממשלה בתחום הדיור - אלה שכבר ננקטו ואלה שרק הוצהר על כוונה לנקוט בהם - מצביעה גם על העדר מדיניות פנים, לפחות בכל הקשור בתחום הדיור.

הרקע הוא העלייה הנמשכת במחירי הדירות, שנתפסת על ידי מרבית הפוליטיקאים כגזירת גורל אך מהווה עבור חלקם איום והזדמנות כאחד. הבעיה איננה ההצעות - ההזויות במידה זו או אחרת - של חברי כנסת שמנסים לרכב על גב הבעיה האמיתית של חסרי הדיור, אלא השיתוק המוחלט של ממשלת ישראל. זו לא עשתה עד כה דבר, למעט הצהרות המכניסות כאוס למערכת המשקית ובלבול מוחלט לתודעתם של זוגות צעירים וצרכני דיור אחרים. אילו הייתה לממשלה מדיניות כלכלית עקבית, היא הייתה צריכה לכלול תמהיל של צעדים כלכליים שהיו עשויים לחלץ את המשק ממצב של לחץ מתמשך לעליית מחירי הדיור למצב של יציבות במחירי הדירות. צעדי המדיניות שננקטים בפועל אינם כאלו.

הצעדים שננקטו עד כה נועדו לבלום את ההתייקרות הנמשכת  של דירות ולסייע לצרכני דיור נזקקים. הם כוללים שלושה מרכיבים עיקריים:

1. הצעה לסבסוד משכנתאות באזורי פריפריה על ידי סיוע ישיר ומתמשך בהחזרים החודשיים של המשכנתאות ומענקים ישירים למימון הרכישות
2. העלאת שיעור מס הרכישה על דירות הנרכשות על ידי משקיעים, שיזוהו על פי מספר הדירות שבבעלותם
3. ביטול המגבלה על פטור ממס שבח פעם ב- 4 שנים על מכירת דירה שאיננה דירת יחיד

לשלושת הצעדים הכלליים הללו נלוות גם הודעות היוצאות מלשכת שר השיכון בעקבות סיורים מתוקשרים, על שיווק כמויות נכבדות של קרקע לבנייה בערים שונות בארץ (ראו מקרה ראש העין ואחרים).

הבעיה העולה מניתוח סדור של צעדי הממשלה היא חוסר העקביות והסתירה הפנימית הגלומה בהם. סבסוד המשכנתאות בפריפריה, שמטרתו לסייע לצרכני דיור בפריפריה, עשוי להוריד במידת מה את מחירי הדירות לרוכשים (אם לא יהיה גידול דרמטי בביקוש עקב הסובסידיה), אך עיקר הסובסידיה צפויה, בכל מקרה, להגיע לידי הקבלנים משום שהיצע הדירות שם הוא קשיח יחסית (לפחות בטווח הקצר). מכאן ברור שהממשלה צריכה לשקול היטב אם סיוע מסוים לרוכשים מצדיק מתן סיוע "כבד" לקבלנים.

בעניין זה ראוי לשים לב לסעיף תקציבי נשכח-יחסית: תקציב המשכנתאות לזכאים. בסעיף זה נוצרים כל שנה עודפים בסדר גודל של כחצי מיליארד שקלים, המועברים בהתמדה משנת תקציב נתונה לשנה העוקבת עקב אי ניצול התקציב על ידי הזכאים (ראו גרף בהמשך). התופעה משקפת את אחד האבסורדים בשוק, כאשר הזכאים יכולים לקבל משכנתאות בריבית שוק הנמוכה משמעותית מהריבית "המסובסדת" שמציעה הממשלה  לזכאים. תופעה זאת מסבירה היטב את התהליך הברור המתחולל במשק הישראלי בעשור האחרון, שהוא ירידת שעור משקי הבית הגרים בדירות בבעלות מכ- 73% לכ- 66%. תופעה זאת מחזקת כמובן את לחצי הביקוש בשוק הדיור בשכירות.

מול סבסוד המשכנתאות הדוחף להגדלת הביקוש לדיור עומד המהלך של העלאת שיעור מס הרכישה על משקיעים שתכליתו הקטנת הביקוש ולכך נלווה הניסיון להגדיל את היצע הדירות למכירה על-ידי הרחבת הפטור ממס שבח ועידוד משקיעים להקדים מכירת דירות שנרכשו להשקעה. חוסר העקביות של צעדי הממשלה בולט מול ההתנהלות העקבית של בנק ישראל שמפעיל צעדים מדודים לריסון הביקושים, שתכליתם שמירה על יציבות המחירים במשק במחיר של הקשחת התנאים לקבלת משכנתאות. חשוב לציין שצעדי הריסון של בנק ישראל אינם יכולים לבוא במקום מדיניות ממשלתית ארוכת-טווח. ואכן אי-העשייה הממשלתית בולטת בעיקר בפרספקטיבה של הטווח הארוך, שכן הפתרון האמיתי לבעיית מחזורי העסקים החריפים במגזר הבנייה למגורים טמון בקידום מדיניות ממשלתית ממוקדת לפיתוח תשתיות שיקרבו את הפריפריה למרכז ובפיתוח תשתית כלכלית תעסוקתית שתהווה מנוף לחיזוק מרכזי האוכלוסייה בפריפריה.

ללא פעילות ממשלתית ממוקדת כזאת ימשיכו כוחות השוק לתמוך בהתכנסות האוכלוסייה היהודית החזקה למרחב חדרה-גדרה, תוך המשכה של לחצי ביקוש על שוק המגורים במרחב זה. במצב זה, גם אם יצליחו צעדי בנק ישראל והממשלה לבלום את עליית המחירים  הנוכחית - תהייה זאת בלימה לזמן קצר בלבד.

לסיכום, חשוב לציין שעדיין לא ברור מה תהייה ההשפעה הכוללת של מכלול הצעדים, אם וכאשר יבוצעו, אולם העדר העקביות וחוסר הבהירות באשר לביצוע מכניסים כיום אי-ודאות לשוק הדירות, שאינה מסייעת לייצוב מחירי הדיור.

* ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים. רשימה זו פורסמה ביום 14.1.2011, בשינויי עריכה קלים, במוסף הנדל"ן של העיתון "דה-מרקר"