פרמיית סיכון קבועה - האם יש מקום למשכנתא שונה?

בכל הלוואה גלום סיכון שהבנק לא יקבל את מלוא כספו בחזרה. סיכון זה קרוי סיכון אשראי. סיכון האשראי בהלוואת משכנתא אינו קבוע על-פני חיי ההלוואה: הוא נמצא בשיאו במועד נטילת ההלוואה, ויורד בדרך-כלל ככל שחולף זמן ממועד זה.

מדוע סיכון האשראי פוחת לאורך זמן? קיימות מספר סיבות לכך:

• במועד נטילת ההלוואה הלווה בדרך-כלל אינו מוכר לבנק:  מדובר לרוב בלווים צעירים, שאין להם היסטוריית אשראי מוכחת שתעיד על טיב התנהגותם כלווים
• הלווים נמצאים בדרך כלל בתחילת דרכם הכלכלית: בהיותם צעירים אין להם עדיין ניסיון תעסוקתי מבוסס המעיד על יכולת השתכרות ברורה, ושכרם בדרך כלל נמוך יחסית למקובל במקצועם
• החלטתם של הלווים ליטול אשראי לרכישת דיור משמעותה שהם נוטלים על עצמם התחייבות לשלם תשלום חודשי קבוע לתקופה ארוכה. בהסכמתו למתן האשראי הבנק מעיד על עצמו שהוא מאמין ביכולתם של הלווים לעמוד בהתחייבות זו. אלא ששתי ההחלטות הן מוקדמות: אין בשלב זה ודאות שהערכות אלו אכן תתממשנה
• היחס בין גודל ההלוואה לבין ערך הנכס הנרכש - יחס הקרוי שיעור המימון - נמצא בנקודת השיא שלו

ככל שחולף הזמן והלווים אכן עומדים בהתחייבותם הערפל הראשוני מתפוגג והדברים מתבהרים. סיכון האשראי של הלווה, שבנקודת הזמן של נטילת ההלוואה התבסס על הערכות - הולך ופוחת כשהוא מתבסס כעת על התפתחויות בפועל:

• העובדה שהלווה משלם את תשלומי המשכנתא שלו באופן סדיר יוצרת לו היסטוריית אשראי חיובית. זהו מעין כרטיס התנהגות המעיד על כך שהוא לווה “טוב”. ככל שחולף הזמן עדות זו מתבססת.
• ככל שהוותק המקצועי והתעסוקתי של הלווה מצטבר, מתבהרת התמונה לגבי יכולת ההשתכרות שלו. הזמן גורם בדרך-כלל גם לעליית שכר אצל הלווה.
• מה שמקודם היווה סימן שאלה - יכולתו של הלווה לעמוד בנטל התשלומים הספציפי שהתחייב לו - הופך לעובדה: יש ללווה יכולת מוכחת לעמוד בלוח הסילוקין של ההלוואה
• ירידת יתרת החוב לאורך זמן, ומנגד עלייה אפשרית של ערך הדירה, גורמים לכך ששיעור המימון האפקטיבי בהלוואה פוחת לאורך זמן

התיאור עד כאן מעורר סתירה: מצד אחד, הבנק העריך את סיכון האשראי של הלווה בנקודת נטילת ההלוואה וקבע לו בהתאם פרמיית סיכון קבועה המשקפת את סיכון האשראי; מצד שני, אמרנו שסיכון האשראי בהלוואה פוחת ככל שחולף זמן, אבל הלווה ממשיך לשלם את פרמיית הסיכון המקורית שנקבעה לו. כיצד שני אלה מתיישבים?

הם אינם מתיישבים: ככל שחולף זמן והלווה משלם את תשלומיו כסידרם - מתרחב הפער בין פרמיית הסיכון הקבועה שהלווה מחויב בה לבין פרמיית סיכון הוגנת שהוא היה צריך לשלם לאור השיפור ההדרגתי במאפייני הסיכון שלו. אילו יכול היה, הלווה היה מנסה - בצדק - להוזיל את עלות האשראי שלו ע”י הפחתה של פרמיית הסיכון שלו.

דוגמא פרטית שיש בה כדי להמחיש את הדילמה של פרמיית סיכון קשיחה היא מקרה של לווה שסילק חלק מחובו בסילוק מוקדם שארע במהלך חיי ההלוואה. אם במועד נטילת ההלוואה היה מדובר בהלוואה גדולה, בשיעור מימון גבוה ונגזר ממנה תשלום חודשי גבוה - הסילוק המוקדם (החלקי) מקטין את שיעור המימון ואןלי גם את היחס בין גובה התשלום החודשי לבין הכנסת הלווה (תלוי בבחירת הלווה). ולמרות זאת הריבית בהלוואה אינה מופחתת ע"י הבנק, כלומר הלווה נדרש להמשיך ולשלם לבנק פרמיית סיכון שאינה מותאמת עוד למצבו המעודכן.

לכאורה, הלווה היה צריך לבוא לבנק ולבקש ממנו להקטין את פרמיית הסיכון שלו. הבעיה של הלווה היא שעידכון כזה אינו אפשרי כיום אלא בדרך אחת: ע”י כך שהוא ימחזר את הלוואתו. אם הלווה אינו פונה לבנק למיחזור הלוואתו אלא ממשיך לשלם את תשלומיו לפי לוח הסילוקין המקורי (ולכן לפי פרמיית הסיכון המקורית) - הוא משלם לבנק פרמיה הגבוהה מזו ההוגנת.

תפקידו של המיחזור במקרה זה הוא להמיר את הלוואתו הישנה בהלוואה חדשה, זולה יותר, שבה פרמיית הסיכון המוקטנת משקפת את השיפור שחל במאפייני הסיכון שלו. באותה הזדמנות, הלווה יכול לנצל גם ירידת ריבית (אם אכן הייתה) להוזלה נוספת של עלות האשראי, או את האירוע כולו לאירגון מחדש של חובו בצורה התואמת את יכולותיו הנוכחיות. בין השאר, הניסיון למחזר את ההלוואה יכול להוביל אותו לבנק אחר מזה שבו נטל את ההלוואה המקורית.

אבל לפני שנפנה למיחזור הלוואה, נציין שיכולה הייתה להיות  גם דרך אחרת. תארו לכם שהבנק המלווה היה קובע ללווה פרמיית סיכון משתנה, מותנית, המשקפת את האינפורמציה המצטברת לגבי התנהגותו. מדובר כאן במוצר פיננסי חדש, שאינו קיים כיום: הלוואה שבה שיעור הריבית (למעשה: פרמיית הסיכון הגלומה בריבית) פוחת לאורך זמן כפונקציה של השיפור במאפייני הסיכון של הלווה. משהו דמוי ההנחה בפרמיית הביטוח שמקבל נהג שאינו מעורב בתאונות דרכים.

לשני הצדדים ישנה תועלת פוטנציאלית מהכנסת מוצר כזה:

• לבנק, זהו אמצעי להמריץ את הלווים להימנע מפיגורים בתשלומי ההלוואה באמצעות הוזלה מותנית של המשכנתא, כשבכך הבנק תורם לצמצום תופעת הפיגורים (או אפילו אי-סדירות בתשלומים) שגורמת לו נזק. בנוסף, הבנק חוסך מעצמו את הצורך להתמודד עם האיום של נטישת לווים טובים המנסים לשפר את תנאי המשכנתא, ובכך הוא תורם לשימור הלקוחות הטובים.
• ללווים, מוצעת הנחה בריבית תמורת התנהגות ללא רבב. פרט לכך, נחסך הצורך למחזר את הלוואות המשכנתא ונחסכות העמלות הקשורות בכך.