כמה הרוויחו לווי המשכנתאות ממדיניות הפחתת הריבית של בנק ישראל?

הריבית הזולה: ניתוח בדיעבד

על רקע המשבר הפיננסי העולמי שפרץ בשנת 2008 נקט בנק ישראל במדיניות של הפחתת הריבית השקלית. ההפחתה הייתה דרמטית: בתחילת 2008 עמדה הריבית על 4.25%; החל מספטמבר 2008 היא הופחתה מספר פעמים עד שהגיעה באפריל 2009 לשפל של 0.5%. הריבית נותרה ללא שינוי עד ספטמבר 2009 ואח”כ החלה לעלות בהדרגה. השבוע נקבעה ריבית של 3.25% לחודש יוני 2011.

נוח לראות התפתחות זו בגרף הבא, המציג את ריבית בנק ישראל בתקופה ינואר 2007 עד מאי 2011:

אנו רואים בגרף את ההפחתה המהירה של שיעור הריבית שהחלה בספטמבר 2008. בתוך 7 חודשים הופחת שיעור הריבית מ-4.25% ל-0.50%. חלקו האחרון של האירוע הדרמטי מתרחש לעינינו בחודשים האחרונים, כשבנק ישראל מנסה להחזיר את הגלגל לאחור: שיעור הריבית שנקבע בשבוע שעבר (הריבית לחודש יוני 2011) עומד על 3.25%; לפי הערכות של הבנק המרכזי הריבית צפויה לעלות בעוד שנה לסביבה של 4.25%, כשבכך יסתיים מהלך שלם של הפחתת ריבית ושל חזרה לסביבה כלכלית יציבה. הכל, כמובן, בהנחה שהדברים יימשכו במסלול הצפוי והמשק לא יצא משליטה.

מה שראינו, אם-כן, הוא מחזור שלם של ריבית, שיימשך - אם הכל יתנהל לפי התוכנית - מעט פחות משלוש שנים. החלק האחרון של המחזור - העלאת הריבית לרמה המתיישבת עם יציבות מוניטרית - אינו פשוט לביצוע, שכן פתיחת הפרש ריביות מול ארה”ב (שלא החלה עדיין להעלות את שיעור הריבית) עלולה לגרום לזרימת הון לתוך ישראל ולכן לחיזוק השקל, אירוע שמשפיע לרעה על קצב ההתאוששות של המשק הפרטי. עם זאת, קצב ההתאוששות של הפעילות הכלכלית בישראל והאצה מדאיגה של קצב האינפלציה (לרבות עליית הציפיות לגבי קצב האינפלציה בשנה הקרובה) מאלצים את הבנק המרכזי להעלות את הריבית.

מבחינת שוק המשכנתאות מחזור זה גרם לשינויים דרמטיים: הוא הביא לריבית ריאלית שלילית על הלוואות שקליות לא-צמודות והסיט את האשראי לדיור מהמגזר הצמוד למדד למגזר השקלי הלא-צמוד, הוא הקטין את “קבועי המשכנתא” (היחס בין התשלום החודשי לבין גודל ההלוואה) ואיפשר בכך לרוכשי דירות ליטול הלוואות גדולות יותר בכל רמת הכנסה, והוא תרם תרומה חשובה לגידול בביקוש לרכישת דיור ולכן לעליית מחירי הדירות.

כמה הרוויחו הלווים מהפחתת הריבית השקלית?

א. הלוואה במסלול השקלי הלא-צמוד

נניח שלווה נטל הלוואה בגובה 600,000 ש”ח בתחילת 2008, ושהלוואה זו ניתנה ל-20 שנה עם לוח סילוקין “שפיצר” - תשלומים חודשיים שווים של קרן וריבית. לאור הריבית הנמוכה שקבע בנק ישראל הלווה החליט ליטול את כל הלוואתו במסלול השקלי הלא-צמוד, שהריבית בו משתנה לפי ריבית הפריים. נניח גם שנוסחת הריבית הספציפית שנקבעה לאותו לווה היא “פריים פחות 1%” - הצעה שהייתה נפוצה באותה עת בקרב לווים בעלי פרופיל אשראי חיובי.

כדי לבחון את תוצאת החלטתו זו של הלווה נשווה את ההתפתחויות לאלו שהיו מתרחשות אילו בחר הלווה במסלול אלטרנטיבי: הלוואה צמודת-מדד לאותה תקופה (20 שנה), בריבית קבועה. הריבית הממוצעת על הלוואה כזו באותה תקופה הייתה - לפי בנק ישראל - 4.25%.

שלוש שנים וארבעה חודשים עברו מיום נטילת ההלוואה ועד היום. לצורך ההשוואה נסתכל על שני גדלים: על התנהגות זרם התשלומים של הלווה ועל היתרה לסילוק במלאת שלוש שנים וארבעה חודשים לנטילת ההלוואה. חישוב זה נעשה לגבי כל אחת מהאלטרנטיבות.

התשלום החודשי הראשון במסלול השקלי הלא-צמוד היה 3,877 ש”ח. תשלום זה נגזר משיעור ריבית שנתי של 4.75%. התשלום היה מורכב מריבית בסך 2,375 ש”ח ומהחזר קרן בסך 1,502 ש”ח. התשלום החודשי במסלול זה עשוי להשתנות מידי חודש בחודשו, בתלות בשיעור הריבית (זכרו שריבית ה”פריים” יכולה להשתנות בד”כ תוך חודש). עם זאת, מאחר ששינויי הריבית עד לחודש ספטמבר 2008 היו קטנים - התשלום החודשי לא השתנה משמעותית באותה תקופה והוא נע בין 3,560 ל-3,877 ש”ח.

בין ספטמבר 2008 לאפריל 2009 השתנתה המציאות, עקב המשבר הפיננסי בארה"ב והמדיניות המוניטרית בישראל: ריבית בנק ישראל הופחתה מ-4.25% ל-0.50%. בהתאם, הריבית בהלוואה שראינו לעיל הופחתה מ-4.75% ל-1.00%. ההשלכה על התשלום החודשי הייתה דרמטית: הוא ירד מ-3,873 ל-2,798 ש”ח - ירידה של 1,075 ש”ח או קרוב ל-30%.

אבל הדרמה האמיתית לא הייתה טמונה בירידת גודלו של התשלום החודשי אלא בשינוי הרכבו: בחודש ספטמבר 2008 שילם הלווה תשלום חודשי בגובה 3,873 ש”ח, שכלל תשלום ריבית  בסך 2,324 ש"ח והחזר קרן בסך כ-1,550 ש”ח; בחודש אפריל 2009 שילם הלווה תשלום חודשי בגובה 2,798 ש”ח, שרכיב תשלום הריבית הכלול בו  היה רק 472 ש”ח והחזר הקרן היה 2,326 ש”ח. המשמעות היא שירידת הריבית הקטינה ללווה את תשלום הריבית החודשי בכ-1,850 ש”ח - הרבה מעבר לירידת התשלום החודשי; ירידה זו איפשרה ללווה להאיץ את קצב סילוק קרן ההלוואה: 2,326 ש”ח בחודש במקום 1,550 ש”ח.

החיסכון העצום בתשלומי הריבית - הרבה מעבר לירידת התשלומים הכוללים - אינו צריך להפתיע. בחישוב מקורב, כל הפחתה של אחוז אחד בשיעור הריבית מקטינה את תשלומי הריבית השנתיים בגין הלוואה בגודל זה ב-6,000 ש”ח, או ב-500 ש”ח לחודש. מאחר שירידת הריבית המצטברת הייתה 3.75% - החיסכון השנתי בתשלומי הריבית מגיע ל-22,500 ש”ח, או כ-1,875 לחודש. נוסחת התשלומים גורמת לכך שחלק מירידת חיוב הריבית מתורגם להאצת קצב פירעון קרן ההלוואה.

העלאות הריבית מאז ספטמבר 2009 כבר החזירו חלק מהגלגל לאחור: בחודש אפריל 2011 נדרש הלווה לשלם 3,433 ש”ח - עלייה של 635 ש”ח (כ-23%). בסיכום כולל, שילם הלווה לבנק עד היום כ-132 אלף ש”ח, ויתרת החוב שלו עתה היא כ-518 אלף ש”ח. אם נחבר את הסכומים הללו נקבל שסך תשלומי הלווה (אילו רצה לסלק כיום את חובו)  הם כ-650 אלף ש”ח.

ב. הלוואה במסלול הצמוד למדד

במסלול הצמוד למדד התשלום החודשי של הלווה היה בחודש הראשון כ-3,715 ש”ח - נמוך מאשר במסלול ה”פריים”. התשלום במסלול זה אינו מושפע משינויי ריבית שוטפים שכן הריבית בהלוואה היא  קבועה, אבל הוא נתון לשינוי בשל הצמדה למדד. התשלום במסלול זה צמח בהדרגה לכ-4,180 ש”ח - גידול מצטבר של כ-12.5%. סך תשלומי הלווה הסתכמו עד היום בכ-162 אלף ש”ח (לעומת כ-132 אלף ש”ח במסלול ה”פריים”). יתרת החוב שלו כיום עומדת על כ-592 אלף ש”ח (לא כולל עמלת סילוק מוקדם), לעומת כ-518 אלף ש”ח במסלול ה”פריים”: הלווה במסלול ה”פריים” גם נהנה מתשלומים נמוכים יותר במהלך 41 החודשים האחרונים וגם נותרה לו יתרת הלוואה נמוכה יותר. כשנחבר את התשלומים ששילם הלווה במסלול הצמוד למדד ואת יתרת החוב שלו, נקבל שבסה”כ נדרש הלווה לשלם לבנק קרוב ל-755 אלף ש”ח, לעומת כ-650 אלף ש”ח במסלול ה”פריים”. זהו הפרש של כ-105 אלף ש”ח. במונחים יחסיים נוכל לומר שהבחירה במסלול ה”פריים” חסכה ללווה כ-17% מסכום ההלוואה.

לקוראים שנושא המימון קרוב אליהם נוכל להציג את ההפרש בין החלופות גם בדרך שונה. שיעור התשואה הפנימי בהלוואה השקלית שהצגנו לעיל הוא 2.59%; שיעור התשואה הפנימי בהלוואה הצמודה למדד שהצגנו לעיל הוא 7.66% (נומינלי). המשמעות היא שמי שנטל את ההלוואה השקלית זכה להפחתת ריבית בגובה של יותר מ-5% לעומת ההלוואה הצמודה למדד.

ג. המחשה גרפית

הגרף להלן מציג את השפעת שינויי הריבית ומדד המחירים לצרכן על תוואי התשלומים של הלוואה במסלול ה"פריים" והלוואה צמודת-מדד בריבית קבועה, בהתאמה. שתי ההלוואות הן באותו סכום - 600,000 ש"ח - ונלקחו באותו מועד ל-20 שנה. שיעורי הריבית (או נוסחת הריבית) בהם השתמשנו הם אלו שהיו מקובלים בשוק באותה תקופה.

כמה נקודות עולות מהגרף:

• לווה שהעדיף את המסלול השקלי על-פני המסלול הצמוד למדד זכה לרווח כפול: גם הנחה ממשית בריבית, וגם יחס נמוך יותר בין התשלום החודשי לבין גודל ההלוואה שמאפשר לו ליטול על עצמו הלוואה גדולה יותר
• הרווח לאותו לווה ממשיך להצטבר גם כיום, למרות שהריבית כבר טיפסה בחזרה את רוב הדרך. גם בשיעורי הריבית הנוכחיים, הריבית הריאלית על הלוואות ה"פריים" - נמוכה.
• מבחינת גידול התשלום החודשי במסלול השקלי, יש להבחין בין לווה שנטל הלוואה בתחילת 2008, ולגביו הגידול המהיר של התשלום החודשי רק מחזיר אותו לתשלומי העבר, לבין לווה שנטל הלוואה בנקודת השפל של הריבית, וחווה כיום צמיחה מהירה (ושמא אפילו לא צפויה על ידו) של התשלום החודשי. דאגות ראשי הבנק המרכזי הן לסוג השני.

ונקודה אחרונה: כשנוכחים לדעת עד כמה הבחירה במסלול ה"פריים" הביאה ללווים חיסכון בעלות המשכנתא, עולה מאליה השאלה אם גם כיום בחירה זו עדיפה, ועד כמה ההנחייה החדשה של המפקח על הבנקים פוגעת בלווים. על כך - ברשימה הבאה.