ברשימה "פרמיית סיכון קבועה: האם יש מקום למשכנתא שונה?" שהתפרסמה בבלוג זה ביום 22.5.2011 הוצגה הדילמה הבאה:
חלק ניכר מהלווים - בעיקר משקי בית צעירים - מגישים את הבקשה להלוואת משכנתא בשלב מוקדם בחייהם, שבו הכנסותיהם עדיין נמוכות-יחסית, אין להם היסטוריית אשראי מספקת, ושיעור המימון שהם מבקשים (היחס בין גודל ההלוואה לערך הדירה) - גבוה. זהו השלב שבו מעריך הבנק את סיכון האשראי הגלום בהלוואה, וקובע להם פרמיית סיכון ספציפית התואמת את מצבם. ככל שחולף הזמן, מאפייני הסיכון של הלווים מצביעים על שיפור: הכנסותיהם צומחות בד"כ, נצברת להם היסטוריית אשראי חיובית, ושיעור המימון השוטף (היחס בין יתרת החוב לערך הדירה המשוערך, להבדיל משיעור המימון במועד נטילת ההלוואה) - הולך ויורד. לכאורה, הבנק היה צריך להתייחס לשיפור במאפייני הסיכון של הלווים ולהקטין להם בהדרגה את פרמיית הסיכון. בפועל הוא אינו עושה כן, ופרמיית הסיכון נותרת ללא שינוי לאורך זמן. התוצאה היא שככל שחולף זמן והלווה משלם את תשלומיו כסידרם - מתרחב הפער בין פרמיית הסיכון הקבועה שהלווה מחויב בה לבין פרמיית סיכון הוגנת שהוא היה צריך לשלם לאור השיפור ההדרגתי במאפייני הסיכון שלו. לפיכך, הצעתי ברשימה לעיל שהבנקים ישקלו הנהגת מוצר משכנתא חדש שבו פרמיית הסיכון תתאים עצמה למצבו המשתפר של הלווה - מוצר של פרמיית סיכון גמישה.
בעקבות הרשימה הופנתה אלי שאלה ע"י הקורא מאיר אלוש (ראו פרטים מלאים על השואל בתגובה המקורית):
גם אילו הבנק היה לוקח בחשבון את תוואי הסיכון האופייני היורד ומתרגם אותו לפרמיית סיכון קבועה נמוכה יותר מזו הנגזרת ממצבו ההתחלתי של הלווה - הבעייה לא הייתה נפתרת: היינו מקבלים אמנם פרמיית סיכון נמוכה יותר, אבל קבועה לכל אורך התקופה. בכך היינו יוצרים מצב שבתחילת התקופה פרמיית הסיכון נמוכה מזו ההוגנת, ובהמשך התקופה - כשמאפייני הסיכון של הלווה משתפרים - פרמיית הסיכון הייתה נותרת ברמה גבוהה מזו ההוגנת. היינו מקבלים כך תופעה של "סיבסוד צולב": בתחילת התקופה הלווה משלם פרמייה נמוכה מידי, ובהמשך - פרמייה גבוהה מידי. ברור שמצב זה אינו יוצר בעייה בעולם שבו הלווה כבול ללוח הסילוקין המקורי (כלומר: אינו רשאי לסלק את חובו לפני תום תקופת ההלוואה), אבל הוא יוצר בעייה בעולם שבו הלווה רשאי לקבל החלטות חדשות על הלוואה ישנה.
האם פרמיית סיכון גמישה הייתה מחייבת ייקור של ההלוואה בשנה הראשונה? אינני סבור כך. אם המודלים של הבנקים מעריכים נכונה את הסיכון - הם מעריכים אותו ל-12 החודשים הקרובים. לכן הפרמיה הנהוגה כיום משקפת כבר את מלוא הסיכון ואמורה לרדת לאורך תקופת ההלוואה.
לגבי השאלה השנייה: אכן, הסכמי ההלוואה הקיימים כיום אינם מאפשרים לבנקים להגדיל את פרמיית הסיכון שבה מחוייב הלווה במקרה שחלה הרעה במצבו. זוהי נקודה מעניינת, שכן הבנקים חשופים בכלל לשינויים מקרו-כלכליים כמו גידול בשיעור האבטלה, ירידת מחירי הדירות או שחיקה אינפלציונית של השכר - שינויים שפוגעים באיכות הכוללת של תיק האשראי של הבנק - מבלי יכולת לשקף שינויים אלו בפרמיית הסיכון שהם גובים מלקוחותיהם. אבל מעבר לכך, הם חשופים לשינויים ספציפיים במצבו של כל לווה בנפרד: קיצוץ בהכנסת הלווה, פיטורין, אבדן כושר עבודה, חדלות-פירעון בהלוואה אחרת, וכו'. ייתכן אמנם שאין דרך קלה שבה הבנק יכול "לגלגל" על הלווה את הנזק שנגרם עקב העלייה במאפייני הסיכון שלו (אלא אם הלווה נכנס לפיגור בתשלומי ההלוואה, ואז הבנק יכול לנקוט בצעדים משפטיים נגד הלווה), למרות שניהול סיכונים נכון דורש שהבנק עצמו כן יכלול שינויים אלו בהערכת סיכון האשראי הגלום בתיק המשכנתאות שלו.
חלק ניכר מהלווים - בעיקר משקי בית צעירים - מגישים את הבקשה להלוואת משכנתא בשלב מוקדם בחייהם, שבו הכנסותיהם עדיין נמוכות-יחסית, אין להם היסטוריית אשראי מספקת, ושיעור המימון שהם מבקשים (היחס בין גודל ההלוואה לערך הדירה) - גבוה. זהו השלב שבו מעריך הבנק את סיכון האשראי הגלום בהלוואה, וקובע להם פרמיית סיכון ספציפית התואמת את מצבם. ככל שחולף הזמן, מאפייני הסיכון של הלווים מצביעים על שיפור: הכנסותיהם צומחות בד"כ, נצברת להם היסטוריית אשראי חיובית, ושיעור המימון השוטף (היחס בין יתרת החוב לערך הדירה המשוערך, להבדיל משיעור המימון במועד נטילת ההלוואה) - הולך ויורד. לכאורה, הבנק היה צריך להתייחס לשיפור במאפייני הסיכון של הלווים ולהקטין להם בהדרגה את פרמיית הסיכון. בפועל הוא אינו עושה כן, ופרמיית הסיכון נותרת ללא שינוי לאורך זמן. התוצאה היא שככל שחולף זמן והלווה משלם את תשלומיו כסידרם - מתרחב הפער בין פרמיית הסיכון הקבועה שהלווה מחויב בה לבין פרמיית סיכון הוגנת שהוא היה צריך לשלם לאור השיפור ההדרגתי במאפייני הסיכון שלו. לפיכך, הצעתי ברשימה לעיל שהבנקים ישקלו הנהגת מוצר משכנתא חדש שבו פרמיית הסיכון תתאים עצמה למצבו המשתפר של הלווה - מוצר של פרמיית סיכון גמישה.
בעקבות הרשימה הופנתה אלי שאלה ע"י הקורא מאיר אלוש (ראו פרטים מלאים על השואל בתגובה המקורית):
1. לפי התיאור שלך הבנק מתמחר את סיכון הלווה ביום נטילת ההלוואה, אך אינו מביא בחשבון ירידה אפשרית בסיכון עם הזמן. האם לא ניתן להניח כי מודל התמחור של הבנקים משקלל מראש את הסיכון הממוצע הצפוי מאותו לקוח, כך שהריבית שנקבעה משקפת כבר את הציפיות של בהנק להתנהלותו של הלקוח בכל תקופת ההלוואה? כמו"כ בהנחה שהבנקים לא יסכימו להוריד את הרווחיות שלהם לעומת היום, הרי שאם הם היו מציעים מוצר כפי שהצעת, אזי הריבית ההתחלתית בגינו היתה גבוהה יותר, כך שבסה"כ לא היה מתקבל חסכון אמיתי אצל הלווה. 2. מה לגבי הצד השני? במידה והלקוח הופך למסוכן יותר (ועדיין איכשהו מצליח לעמוד בתנאי ההלוואה), הבנק אינו רשאי להעלות את פרמיית הסיכון רק על סמך חששותיו מהעתיד לבוא.לגבי השאלה הראשונה: בעת מתן האשראי הבנק אינו יודע לאיזו תקופה בפועל תינתן ההלוואה. חוזה ההלוואה אינו כובל את הלווה: החוק עומד לצידו ומאפשר לו בכל נקודת זמן לסלק את יתרת החוב, לרבות סילוק בדרך של מיחזור (נטילת הלוואה חדשה לפירעון ההלוואה הישנה). לכן אין טעם לנסות ולהעריך את הסיכון לכל אורך תקופת ההלוואה: גם אם מדובר בתוואי יורד סטטיסטית - ייתכן שהבנק לא יהנה מהתקופה שבה הסיכון יפחת.
גם אילו הבנק היה לוקח בחשבון את תוואי הסיכון האופייני היורד ומתרגם אותו לפרמיית סיכון קבועה נמוכה יותר מזו הנגזרת ממצבו ההתחלתי של הלווה - הבעייה לא הייתה נפתרת: היינו מקבלים אמנם פרמיית סיכון נמוכה יותר, אבל קבועה לכל אורך התקופה. בכך היינו יוצרים מצב שבתחילת התקופה פרמיית הסיכון נמוכה מזו ההוגנת, ובהמשך התקופה - כשמאפייני הסיכון של הלווה משתפרים - פרמיית הסיכון הייתה נותרת ברמה גבוהה מזו ההוגנת. היינו מקבלים כך תופעה של "סיבסוד צולב": בתחילת התקופה הלווה משלם פרמייה נמוכה מידי, ובהמשך - פרמייה גבוהה מידי. ברור שמצב זה אינו יוצר בעייה בעולם שבו הלווה כבול ללוח הסילוקין המקורי (כלומר: אינו רשאי לסלק את חובו לפני תום תקופת ההלוואה), אבל הוא יוצר בעייה בעולם שבו הלווה רשאי לקבל החלטות חדשות על הלוואה ישנה.
האם פרמיית סיכון גמישה הייתה מחייבת ייקור של ההלוואה בשנה הראשונה? אינני סבור כך. אם המודלים של הבנקים מעריכים נכונה את הסיכון - הם מעריכים אותו ל-12 החודשים הקרובים. לכן הפרמיה הנהוגה כיום משקפת כבר את מלוא הסיכון ואמורה לרדת לאורך תקופת ההלוואה.
לגבי השאלה השנייה: אכן, הסכמי ההלוואה הקיימים כיום אינם מאפשרים לבנקים להגדיל את פרמיית הסיכון שבה מחוייב הלווה במקרה שחלה הרעה במצבו. זוהי נקודה מעניינת, שכן הבנקים חשופים בכלל לשינויים מקרו-כלכליים כמו גידול בשיעור האבטלה, ירידת מחירי הדירות או שחיקה אינפלציונית של השכר - שינויים שפוגעים באיכות הכוללת של תיק האשראי של הבנק - מבלי יכולת לשקף שינויים אלו בפרמיית הסיכון שהם גובים מלקוחותיהם. אבל מעבר לכך, הם חשופים לשינויים ספציפיים במצבו של כל לווה בנפרד: קיצוץ בהכנסת הלווה, פיטורין, אבדן כושר עבודה, חדלות-פירעון בהלוואה אחרת, וכו'. ייתכן אמנם שאין דרך קלה שבה הבנק יכול "לגלגל" על הלווה את הנזק שנגרם עקב העלייה במאפייני הסיכון שלו (אלא אם הלווה נכנס לפיגור בתשלומי ההלוואה, ואז הבנק יכול לנקוט בצעדים משפטיים נגד הלווה), למרות שניהול סיכונים נכון דורש שהבנק עצמו כן יכלול שינויים אלו בהערכת סיכון האשראי הגלום בתיק המשכנתאות שלו.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה