לכאורה, ההנחיה שפירסם המפקח על הבנקים לפני חודש בדבר הגבלת רכיב ההלוואה בריבית משתנה לשליש מסכום
ההלוואה הכולל - משביתה שמחה: היא מונעת מהלווים החדשים (אלו הנוטלים הלוואות לדיור לאחר 5.5.11) את האפשרות לנצל את הריבית השקלית הנמוכה להוזלת הלוואת המשכנתא. האומנם היא רעה ללווים?
ירידת הריבית יוצרת הזדמנות ללווים
ברשימה קודמת שהוצגה בבלוג זה בנושא הנחיית המפקח על הבנקים (ראו: "כמה הרוויחו לווי המשכנתאות ממדיניות הפחתת הריבית של בנק ישראל" - 26.5.2011) הצגנו את ההזדמנות החד-פעמית שנוצרה ללווי המשכנתאות בעטיה של מדיניות הפחתת הריבית ע”י בנק ישראל. ראינו שהבחירה בהלוואה שקלית בריבית משתנה (המבוססת על ריבית ה”פריים”) יצרה ללווים בשלוש השנים האחרונות פוטנציאל נדיר לחיסכון בתשלומי ריבית והצמדה. כדי לנצל ככל האפשר את המצב שנוצר להפקת רווח, היה על הלווים ליטול חלק גדול ככל האפשר מהלוואותיהם במגזר השקלי הלא-צמוד. ואכן, רוב הלווים הבינו את גודל ההזדמנות שנקרתה בדרכם והסיטו את האשראי למגזר השקלי. כתוצאה מכך, הם נהנו גם מהוזלת האשראי (הקטנת שיעור הריבית) וגם מתנאי תשלום נוחים (הקטנת נטל התשלום השוטף). אני מאמין שמי שעוקב אחר רשימות בלוג זה כבר יודע להבחין בין השניים...
בנק ישראל חוסם את הלווים
תגובתם של הלווים לירידת הריבית השקלית הייתה כה גורפת שבנק ישראל החל לחשוש שמא הם אינם מודעים לסיכונים הכרוכים בנטילת הלוואות אלו:
- לעצם היותה של המשכנתא השקלית הלוואה בריבית משתנה;
- לזמניותו של המצב ולתחזית בדבר העלייה העתידית של הריבית;
- להשפעה החזקה של שיעור הריבית על גובה התשלום החודשי.
למרות שבנק ישראל החל להעלות את הריבית במשק כבר לפני כשנה, והיא טיפסה עד כה מ-0.5% ל-3.25% (הריבית לחודש יוני 2011) - עדיין היא נמוכה יחסית לריבית המקבילה במגזר הצמוד למדד, ועדיין היא נמצאת בסביבת 0% במונחים ריאליים. לכן, הלווים היו בוחרים אולי להמשיך וללוות במגזר השקלי הלא-צמוד. ייתכן, לדוגמא, שהם מאמינים שהחיסכון בתשלומי הריבית הקיים כיום במגזר השקלי יימשך גם בתקופה הקרובה - עוד שנה לפחות. לאור המדיניות המוכרזת של בנק ישראל ולאור התחזיות הרשמיות על התפתחות הריבית והאינפלציה בשנה הקרובה - יש אפילו בסיס לא-בלתי-סביר להערכתם זו.
בין שמדובר בלווים מתוחכמים, שבכוונתם למצות את הרווח הצפוי ממחירו הנמוך-זמנית של האשראי במגזר השקלי עד שהריבית השקלית תחזור ותשתווה לריבית במגזר הצמוד למדד, ובין שמדובר בלווים לא מתוחכמים, שאינם מבינים את המציאות ומאמינים לתומם שמצאו מקור מימון זול-פרמננטית - המפקח על הבנקים החליט להתערב ולמנוע מלווים חדשים את האפשרות ליטול הלוואות שרכיב הריבית המשתנה בהן עולה על שליש.
האומנם גזירה?
צעד זה של המפקח על הבנקים נתפס בציבור כ”גזירה” - כשלילת זכותם של הלווים לנצל את המצב הכלכלי האסימטרי להוזלת המשכנתא שלהם. בעיתונות פורסמו כבר תחשיבים המתרגמים את ההנחיה החדשה של המפקח על הבנקים למונחי תוספת עלות למשכנתא. לפי גישה זו, ההנחיה של המפקח על הבנקים נתפסת כמיסוי על הלווים. זוהי כנראה גם הסיבה שגרמה לפנייתו של יו”ר ועדת הכספים של הכנסת לנגיד בנק ישראל בבקשה לפטור את הזוגות הצעירים מה”גזירה” החדשה.
סביר שמנקודת מבטו של המפקח על הבנקים התמונה הפוכה: הוא מאמין שבהפצת הנחייה זו לבנקים הוא מציל את משקי הבית (ולכן גם את הבנקים) מחשיפה לא-מודעת (או לפחות חסרת-אחריות) לסיכונים פיננסיים. זהו פער מסקרן בין נקודות המבט של שני הצדדים, ולכן עולה השאלה: עד כמה ההנחיה החדשה באמת פוגעת בלווים?
מדוע הלווים מעדיפים הלוואות “פריים”?
מה גורם ללווים להעדיף הלוואות בריבית “פריים” על פני הלוואות צמודות-מדד בריבית קבועה? האמונה המקובלת מאחורי העדפה זו היא שהלוואה במסלול ה”פריים” זולה יותר (פרמננטית!) מהלוואה צמודת מדד בריבית קבועה (נזכור שאין כמעט בישראל הלוואות שקליות בריבית קבועה, כך שההנחיה לגבי הריבית משמעותה גם הנחייה לגבי מגזר ההצמדה).
תפיסה זו של הלווים מסתמכת הן על ההתפתחויות בעבר הקרוב (ראו רשימה קודמת בבלוג זה, שמצביעה על הרווח הניכר שנוצר ללווים שבחרו בשנים האחרונות במסלול הלוואת ה”פריים”) והן על ההערכות הרווחות לגבי התפתחות המשק בשנים הקרובות (ראו הודעות בנק ישראל בנוגע לתוואי הצפוי של האינפלציה והריבית). האם הלווים צודקים?
מה איננו יודעים?
עלינו לעשות כאן הבחנה חשובה: עלות האשראי בשני המסלולים אינה ידועה מראש:
- בהלוואות בריבית “פריים” הריבית יכולה להיקבע מחדש מידי חודש, ולכן אנו יודעים אומנם מהו שיעור הריבית הנוכחי בהלוואה - אבל לא את זה שיהיה בעוד שנה, שנתיים וכו’;
- בהלוואה צמודת-מדד אנו יודעים אמנם מהי הריבית הריאלית שנשלם לאורך כל תקופת ההלוואה, אבל איננו יודעים מה יהיה שיעור האינפלציה שממנו ייגזרו הפרשי ההצמדה של הקרן ושל התשלומים השוטפים.
המסקנה היא, אפוא, שהלווה אינו יודע בנקודת ההחלטה איזו הלוואה זולה יותר - הוא רק מנסה להעריך מראש איזו הלוואה תהיה בסופו של דבר זולה יותר.
מה קובע איזו הלוואה זולה יותר?
בדיעבד, העלות הכוללת של הלוואת המשכנתא היא פונקציה של שיעור האינפלציה (המשפיעה רק על הלוואה צמודת-מדד) ושל שיעורי הריבית במגזר השקלי ובמגזר הצמוד למדד. העלות הצפויה של הלוואת המשכנתא היא פונקציה של ההתפתחות הצפויה של האינפלציה ושל ריבית ה”פריים” (ההלוואה במגזר הצמוד למדד היא בריבית קבועה). לכן, הניסיון של הלווה להעריך מראש איזו משתי ההלוואות תהיה זולה יותר דורש ממנו להעריך מהו התוואי הצפוי של האינפלציה ושל הריבית לכל אורך תקופת ההלוואה.
האמנם יש דרך ללווה להעריך את תוואי האינפלציה והריבית למשך מלוא תקופת ההלוואה? מן הסתם אין דרך כזו. לכל היותר הוא יכול לגבש הערכה לגבי העתיד הקרוב - שנה, שנתיים - לא מעבר לכך, וגם כאן מדובר בהערכה - לא בוודאות. גם חזאים שמקצועם בכך אינם מספקים תחזיות מעבר לטווח קצר-בינוני. וזוהי הבשורה המרה לאלו ששואלים תמיד איזה מסלול משכנתא עדיף: אין תשובה לשאלה זו, כיון שאיננו יודעים מה יתרחש במשק בתקופת ההלוואה.
החלטה כנטילת סיכון
הבעיה של הלווה הנמצא בנקודת ההחלטה היא הסתירה בין הצורך לבחור מסלול המשכנתא, לבין העובדה שאין לו מידע לגבי העתיד - רק תחזיות. בצר לו, הלווה נוקט בדרך-כלל בשני צעדים:
- הוא מקבל החלטה על סמך מידע כלשהו, חסר-שחר ככל שיהיה;
- הוא משכנע את עצמו שהוא אינו שרוי במצב של אי-ודאות, אלא יש באמת נימוק כלכלי מוצק בבסיס ההחלטה שקיבל.
הוא טועה: העולם הוא עולם של אי-ודאות, והכחשה אינה משנה זאת. הלווה מתייחס לתחזית לגבי העתיד כאילו היא מנבאת בוודאות את העתיד. היא אינה כזאת: לא קיים מידע ודאי לגבי העתיד - לא אצל הלווה, לא בעיתונות ולא בידי קברניטי המשק. לכן, כל החלטה של הלווה היא למעשה הימור, נטילת סיכון: הוא מחליט שהעתיד יתפתח בכיוון מסוים ולכן הוא נוקט בצעד הנמצא במיתאם עם השקפה זו; אילו היה סבור אחרת - היה נוקט בצעד אחר.
אז מה רצה המפקח על הבנקים?
החלטותינו הכלכליות הן למעשה הימור לגבי העתיד: אימוץ תרחיש אפשרי יחיד כתחזית ("מחירי הדירות ימשיכו לעלות", "הריבית במגזר השקלי תהיה תמיד נמוכה מהריבית המגזר הצמוד למדד", וכו') , ונקיטת צעד במיתאם לתחזית זו. אם כך, מהי האסטרטגיה הסבירה בה היינו צריכים לנקוט כלווים כשאנו מודעים לגודל הסיכון שאנו נחשפים אליו בהחלטה על מסלול המשכנתא? כפי שבתחום ההשקעות לא סביר שנשקיע את כל כספנו בנכס פיננסי יחיד - כך גם בתחום ניהול החוב לא סביר שניטול את כל המשכנתא במסלול יחיד.
העובדה שחלק כה גדול מציבור הלווים חשף את עצמו לסיכון פיננסי בנטילת כל ההלוואה במסלול ה”פריים” מעלה חשש שמדובר כאן לאו דווקא בהחלטה שקולה, אלא אולי בהימור שלא מדעת. על כך כנראה חשב המפקח על הבנקים כשקבע תקרה שרירותית לחלק ההלוואה במסלול ה”פריים”. הוא הפקיע מאיתנו את הזכות לקבוע את מבנה החוב כרצוננו.
עד כמה ההוראה משפיעה באמת על הלווים?
ממה שנאמר עד כאן ניתן להעריך שלווה סביר ממילא לא ייטול על עצמו ביודעין סיכון פיננסי חריג בכך שכל הלוואת המשכנתא שלו תהיה במסלול ה”פריים”. לכן הנחיית המפקח על הבנקים לא תהווה לגביו מיגבלה אפקטיבית. ההנחייה תהווה מיגבלה אפקטיבית רק לגבי מי שנוטים להיכנס ל"פוזיציה" פיננסית, בידיעה או בתום-לב. לכן גם הדרישה לפטור את האוכלוסייה ה”חלשה” מההנחייה החדשה של המפקח היא אבסורדית: אם בכלל, דווקא קבוצת אוכלוסייה זו צריכה הדרכה “אבהית” לגבי נטילת סיכונים פיננסיים.
תגובה 1:
האמור בבלוג זה נכון לחלוטין, למעט עבור קבוצת לווים קטנה יחסית, ובת מזל יש לומר. מדובר על לווים שהמשכנתא עבורם אינו כורח, אלא דרך לממן במחיר נמוך יחסית רכישת נכס למגורים או להשקעה, על אף שיש בידיהם אמצעים והון שמאפשרים להם לממן רכישה כזו מהון עצמי בלבד. לווים כאלה עשו צעד נבון כאשר "הימרו" על הלוואה בריבית פריים, והם ממשיכים עדיין להנות מהלוואה זו גם לאחר עליית הריבית. כאשר יבוא היום שבו הריבית תעלה ותהפוך לבלתי כדאית, ויום זה עוד רחוק כנראה, הם תמיד יוכלו לפרוע את ההלוואה בפרעון מוקדם, שהרי עמלת פרעון מוקדם אינה חלה על הלוואות בריבית משתנה. לווים אחרים, חסרי הון פיננסי מתאים, ייאלצו לחיות עם הלוואה יקרה או למחזר אותה להלוואה צמודה, שגם בה הריבית כבר תהיה קרוב לוודאי גבוהה יותר.
הוסף רשומת תגובה