מה כל-כך חשוב בעצם האפשרות למשוך הון מדירה?
ברשימה
הקודמת (ראו כאן) עסקנו באפשרות של משק בית למשוך הון מדירתו. משיכת הון מהדירה היא
לכאורה מתן שם אחר, מקצועי יותר, לנטילת הלוואה נוספת - סוג של מכבסת
מילים. אבל אין זה כך: האפשרות של נטילת הלוואה נוספת כנגד אותה דירה היא
מהפך בתפיסת העולם של הלווה. פירושה הוא שמשק בית יוצא למרחב חדש של
אפשרויות פיננסיות. במרחב הזה, צבירת ההון העצמי בדירה - הקטנה הדרגתית של חוב המשכנתא באמצעות תשלומים חודשיים של הלווה - היא מהלך רוורסיבילי:
משק הבית יכול בכל עת למשוך בחזרה את ההון העצמי שצבר, בכפוף להסכמת הבנק.
מדובר בזכות - לא בחסד: אמנם גם ללא שעבוד הדירה קיימות אפשרויות למשק בית
ללוות כספים מבנקים, אבל כאן מדובר בזכותו לחלץ את הונו-שלו, מבלי שיידרש למכור לשם כך את דירתו. זהו מהפך תפיסתי, שמאפשר למשק הבית להיחלץ מראייה של השקעה ממונפת בדיור כמין השתעבדות אישית לבנק לשנים רבות. במקרה זה השעבוד אינו ההיפך מגאולה: הוא עצמו הגאולה.
ויש כאן אף יותר מזה: אם משק הבית זכה לרווח הון על השקעתו (עליית מחיר
הדירה) - הוא יכול כעת להחליט לחלץ רווח הון זה (או חלק ממנו) להגשמת
תכניות כלכליות אחרות.
אבל איך בדיוק עושים זאת?
מידרג שיעבודים
נקודת המוצא היא מידרג השעבודים. ראינו ברשימה הקודמת שהעובדה שניתן לשעבד את הדירה בשיעבוד מדרגה שאינה ראשונה יוצרת מצב שבו זכויותיו של המלווה הראשון אינן מושפעות מכך שמלווה אחר נתן למשק הבית הלוואה נוספת כשהוא משתמש באותה דירה כבטוחה להחזר החוב.
זה קרה כי הבנק השני אינו משעבד בעצם את הדירה עצמה - זו הרי כבר משועבדת
למלווה הראשון - אלא את הערך הנקי הגלום באותה דירה. הבנק השני יקבל רק את
הערך שיישאר ממכירת הדירה - אם יישאר - לאחר שייפרע החוב לבנק הראשון.
התוצאה היא כמעט אי-תלות בין הבנק הראשון לשני; התוצאה היא שניתן גם להעמיד
אשראים נוספים, ע"י מלווים שונים, כנגד אותה דירה. ברור גם שהלוואות אילו
אינן תלויות זו בזו, למעט במקרה של חדלות-פירעון: הן משמשות למטרות שונות,
הן לטווחי זמן שונים, ושיעורי הריבית עליהן יהיו שונים זה מזה שכן סיכון
האשראי שבהן יהיה שונה בכל מקרה.
מוצרים פיננסיים המשמשים למשיכת הון מדירה בארה"ב
המוצר
הפיננסי הבסיסי שמשמש למטרה זו הוא Home Equity Loan, כלומר הלוואה שכנגדה
נרשם שיעבוד שני על הדירה. הלוואה זו דומה להלוואת משכנתא רגילה מבחינת
התזרים השוטף: היא מכתיבה תשלום חודשי קבוע הכולל תשלום ריבית ותשלום בגין
פירעון קרן. תקופת ההלוואה בהלוואות אלו קצרה יחסית להלוואות לרכישת דיור.
מבחינת מאפייני הסיכון מדובר בהלוואה מסוכנת יותר מאשר ההלוואה לדיור:
שיעור המימון השוטף בה רגיש יותר למחירי הדירות כי שינויים במחירי הדירות
משפיעים משמעותית על הערך הנקי הגלום בדירה, לא קיימות לגביה תכניות סיוע
פדרליות המפחיתות את סיכון האשראי, והניסיון הסטטיסטי מוכיח ששכיחותה של
חדלות-הפירעון בהלוואות אלו גבוהה לעומת זו שבהלוואות לדיור. מאחר ששיעורי
הריבית בשוק תחרותי מגלמים גם את סיכון האשראי – שיעורי הריבית המקובלים
בהלוואות אלו גבוהים משיעורי הריבית על הלוואות לדיור.
מוצר פיננסי מתקדם יותר הוא Home Equity Line Of Credit -- הלוואת משכנתא בדרגה שנייה, שצורתה היא הקצאה של מסגרת אשראי.
הרעיון של מסגרת אשראי הוא שסכום ההלוואה אינו ניתן בהכרח ללווה במהלך
חד-פעמי ביום נטילת ההלוואה, אלא הוא עומד לשימושו מיום אישור המסגרת ולמשך
תקופת זמן קצובה, בדרך כלל ארוכה (10 שנים).
מסגרת האשראי, או בכינוייה המקובל "קו אשראי", היא רעיון מהפכני כשמדובר במשקי בית.
מרגע שהבנק מעמיד לטובת הלווה מסגרת זו, יש לו זכות למשוך סכומי כסף
בהיקפים ובעיתויים הנראים לו, למשך תקופת חייה של המסגרת. בהלוואה זו אין
החזר קרן שוטף, והלווה רשאי להקטין את יתרת החוב ולהגדילה מחדש בכל עת.
מוצר זה מתחרה במידה רבה במוצר דומה שמציעות חברות האשראי; יתרונו של
המוצר על-פני המוצר המוצע ע"י חברות האשראי הוא בגודל המסגרת, בתקופת
המסגרת ובריבית הנמוכה-יחסית שנהוגה בו.
עולם חדש של אפשרויות
כניסתם
של מוצרים פיננסיים המאפשרים משיכת הון מדירה הביאה לשינוי אופיו של שוק
המשכנתאות בארה"ב. חלק ניכר מפעילות המשכנתאות אינו קשור עוד לעסקאות רכישת
נדל"ן, אלא למימון השקעות אחרות של משקי הבית ובעיקר השקעה בנכסים צרכניים
ומימון צריכה שוטפת. הבנקים למשכנתאות הפכו מבנקים המממנים רכישת בתים - לבנקים קמעוניים, המממנים את כלל ההשקעות של משקי הבית. גם אופי הדיאלוג בין בנקים למשכנתאות לבין לווים השתנה: לא
עוד קשרים חד-פעמיים של מתן אשראי במועד רכישת הבית, אלא מערכת יחסים
מתמשכת שבה הבנק למשכנתאות מלווה את הלקוח בהחלטות שונות ומגוונות בחייו.
עולם המושגים של משקי הבית השתנה גם הוא. בעולם "הישן" משק הבית צבר ערך נקי בתהליך פסיבי, כתוצאה מעמידתו בלוח התשלומים שנקבע בהלוואה, ואם התמזל מזלו - גם כתוצאה מעליית מחירי הבתים. הערך הנקי שצבר משק הבית היה מבחינתו הון "מת"
-- לא הייתה לו אפשרות להשתמש בערך הנקי. בעולם "החדש" משק הבית חופשי
להחליט אם להמשיך ולצבור ערך נקי בדירה, או לחילופין למשוך חלק ממנו למימון
השקעות אחרות, או אפילו להגשים חלומות לגבי רכישת נכסי-צריכה. אחת
הדוגמאות הבולטות לשימוש בערך הנקי, אותה כבר פגשנו בבלוג זה, היא משיכת
ערך נקי בתקופה שלאחר הפרישה ממעגל העבודה – "המשכנתא ההפוכה". במוצר זה, כפי שראינו, קיימות וריאציות של קו אשראי ומשיכת קיצבה חודשית קבועה.
בשנים
האחרונות אנו למדים מהניסיון האמריקני על מיגבלותיו של עולם חדש זה.
היכולת למשוך הון מהבית גרם לכך שהחוב המצרפי של משקי הבית בארה"ב המריא,
כשרוב השימוש היה למטרות צרכניות. בועת מחירי הבתים שהתפתחה בארה"ב גרמה
לתחושת רווחה אצל משקי הבית, בגלל גידול מהיר של ההון הנקי הגלום בבתים
ובגלל שהמוצרים הפיננסיים איפשרו להם למשוך את רווחי ההון שנוצרו ולהשתמש
בהם להעלאת רמת חייהם החומרית. הבועה גם גרמה לתחושת ביטחון אצל הבנקים,
שראו עלייה מתמשכת של ערך הביטחונות לאשראי והסכימו למשיכת ההון מהבתים.
אבל דיון בלקחי המשבר הפיננסי אינו מעניינה של רשימה זו.
משיכת הון מדירה: ישראל
בישראל המצב שונה מאשר בארה"ב. השימוש במידרג שעבודים אינו נפוץ בישראל,
כנראה בגלל סיבות היסטוריות. למרות שקיימים בישראל שעבודים מדרגה שנייה -
השימוש בהם נדיר, והוא מותנה בקבלת הסכמה מהבנק הראשון. אני מזמין קוראים
המכירים את הנושא לתרום רשימה מפרי עטם לבלוג זה לגבי הסיבות למצב זה
בישראל.
בהעדר שימוש במידרג שעבודים, משיכת הון מדירה בישראל נעשית בדרך-כלל ע"י נטילת הלוואה נוספת מאותו בנק. במחצית הראשונה של שנות ה-90' נתן המפקח על הבנקים היתר ראשון לבנקים למשכנתאות להעמיד למשקי בית הלוואות שאינן למטרת רכישת דיור, ובלבד שהבטוחה כנגד הלוואות אלו תהיה דירת מגורים.
בכך יצר המפקח על הבנקים פתח ראשון למשיכת הון מדירה. הבנקים למשכנתאות
יצרו בעקבות קבלת היתר זה מוצר פיננסי חדש בעל שם מעט בעייתי: "הלוואת משכנתא לכל מטרה".
משיכת הון מדירות לא הגיעה בישראל לממדים משמעותיים.
ניתן לחשוב על מספר הסברים לכך: שמרנות של האוכלוסייה המבוססת שיצרה רתיעה
מנטילת אשראי, בעיקר אשראי למימון צריכה; גלי העלייה לישראל, שיצרו באותן
שנים עומס תפעולי כבד על הבנקים למשכנתאות (ורווחי שיא) וגרמו להם לאבד
עניין בפיתוח מקורות רווח חדשים; שמרנות של הבנקים למשכנתאות, שהיו באותה
תקופה נטולי ידע אמפירי בנושא הערכת סיכוני אשראי של הלווה (הרפורמה
שהעבירה את המשכנתאות מהמדינה לאחריות הבנקים הייתה בקושי בת שנתיים).
ייתכן גם שברקע הדברים פעל אצל הבנקים ואצל המפקח על הבנקים הזיכרון של
הכשל ההמוני שחל בנושא "הלוואות השיפוצים" - הלוואות למשקי בית שניתנו בסוף שנות ה-80' ויצרו נחשול של חדלות-פירעון בשנים שלאחר מכן.
כך
או כך, משיכת הון מדירות מהווה תופעה שולית בשוק המשכנתאות בישראל, ומדובר
בהחמצה של הבנקים למשכנתאות. למרות שהשימוש בדירות כבסיס לאשראי צרכני
יכול היה להפוך את הבנקים למשכנתאות לבנקים קמעוניים המתחרים בבנקים
המסחריים - קרה בישראל מהלך הפוך, ובתוך פחות מעשור נעלמו כמעט כל הבנקים
למשכנתאות: הם נרכשו ומוזגו לתוך הבנקים המסחריים, אף כי בחלק מהמקרים
נשמרו המותגים הקודמים לצרכים שיווקיים ("משכן", "טפחות"). בנוסף, מספר
מהלכים שיזם המפקח על הבנקים בשנתיים האחרונות הגבילו עוד יותר את יכולתם
של משקי הבית לנצל את דירותיהם כבסיס לנטילת אשראי "לכל מטרה".
כתוצאה מכך, אנו רואים שמשקי הבית בישראל נוטים לנצל מקורות מימון יקרים
יותר (הלוואות רכב מיבואנים, הלוואות מחברות כרטיסי האשראי והלוואות
צרכניות מבנקים) לצורך השקעות.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה