למה כולם מתאוננים על מצב הדיור בישראל?

קוֹל בְּרָמָה נִשְׁמָע, נְהִי בְּכִי תַמְרוּרִים

אם תקשיבו, תשמעו יבבה חרישית. זהו בכיים של אומללים-בעיני-עצמם שחשים שמשהו לא בסדר במצב הקיים בתחום הדיור. שחושבים שהיה צריך להיות טוב יותר. יבבה זו התעצמה מאז תנועת המחאה של קיץ 2011, והיא חוזרת ועולה תכופות במאמרים בעיתונות ובשיח הציבורי. עוד מעט, וכולנו נסכים שקיימת בעיה בישראל בתחום הדיור, אפילו משבר. הדרישה הציבורית לפעולה מיידית תניב מן-הסתם מדיניות ממשלתית מתאימה, אנטי-יבבתית, שתעשה טוב לכו-ו-ו-ו-לם. האומנם?

ומה אתם חושבים בנושא? בידקו את עצמכם: להלן מבחר טענות שמועלות תכופות בציבור - ראו עם אלו מהן אתם מזדהים:

• במציאות הישראלית, זוג צעיר ממוצע אינו יכול להגיע בכוחות עצמו לבעלות על דירה
• זוגות צעירים שמנסים לרכוש דירות בעזרת הלוואות בנקאיות משתעבדים למשכנתאות לכל חייהם
• מחירי הדירות בישראל גבוהים מידי - הממשלה יכולה וצריכה להוזיל את מחירי הדירות
• יש מצוקת דיור בישראל: אין מספיק דירות כדי לענות על הצרכים
• מחירי הדירות בישראל גבוהים בגלל האסטרטגיה השיווקית של מינהל מקרקעי ישראל, שמספסר בקרקעות הלאום. צריך להפריט את קרקעות המדינה
• צריך לסבסד את המשכנתאות לזוגות צעירים כדי לאפשר לכולם להגיע לבעלות על דיור
• צריך להכיר בהוצאות המשכנתא השוטפות (תשלומי הריבית) לצרכי מס הכנסה, כפי שנהוג בארה"ב
• מחירי הדירות בישראל גבוהים בגלל שיעורי המיסוי הגבוהים המוטלים על בנייה למגורים
• תפקיד המדינה לדאוג לכך שכל מי ששירת בצה"ל יוכל לרכוש דירה בעזרת סיוע ממשלתי
• צריך להבטיח שתשלומי המשכנתא לא יעלו על רבע מההכנסה הממוצעת
• שכר הדירה באיזור המרכז גבוה מידי. הממשלה צריכה לסבסד את דמי השכירות באזור המרכז
• הבנקים פועלים לרעת משקי הבית התמימים. הם מעמידים להם הלוואות שמשקי הבית לא יצליחו לעמוד בהן ומביאים לסכנה של קריסה כלכלית

להלן כמה אמירות שלי בנושא.

האם רכישת דירת מגורים היא צורך?

לכל מי שטרם הפנים זאת, כדאי להדגיש: רכישת דירה אינה צורך. צריכת שירותי דיור היא צורך - אדם חייב להתגורר במקום כלשהו, אבל הוא אינו חייב להיות הבעלים של הנכס שבו הוא מתגורר - הוא יכול לבחור בכך. הוא גם יכול לבחור שלא להיות בעל דירה. מדובר כאן בהשקעה - לא בצריכה: מי שרוכש דירה קונה נכס שיכול לשמש אותו-עצמו למגורים, או לחלופין יכול לשמש אותו ליצירת הכנסה. או משק בית יכול לבחור להשקיע את כספו בנכסים אחרים - לאו דווקא בדירה.

ומהפרט אל הכלל: כחברה, אנו יכולים לשאוף לכך שלכל הפרטים תהיה קורת גג - זו אמירה חברתית לגיטימית; אין סיבה אמיתית שנשאף לכך שלכולם תהיינה דירות בבעלותם.

מהו הייחוד של שוק המשכנתאות?

היסטורית, אנשים צעירים נהגו לגור עם הוריהם, גם לאחר שהקימו תא משפחתי משלהם. רכישת נכס מגורים משלהם הייתה מתרחשת  - אם בכלל - רק בגיל מבוגר, כאשר החיסכון שצברו לאורך חייהם הספיק למימון רכישה של דירה. רק במאה ה-20, ובעיקר במחצית השנייה שלה, התפתח שוק הון פרטי שאיפשר למשקי בית לממן רכישת דיור באמצעות נטילת הלוואות בנקאיות - הלוואות משכנתא -  ובכך בעצם איפשר להם להקדים את עיתוי רכישת הדיור: במדינות בהן פועל שוק משכנתאות כבר לא צריך לממן את כל הרכישה מהון עצמי - אפשר לשלב הון עצמי ואשראי בנקאי, מה שקרוי "מינוף" של ההון העצמי. למעשה, התפתחות שוק המשכנתאות מאפשרת כיום לקנות דירה "בתשלומים", לתקופות של למעלה מ-30 שנה. התוצאה החשובה היא שלא צריך כיום לחכות לגיל העמידה - אפשר לרכוש דירה בגיל צעיר יותר.

האם הבנקים דורשים את רעת הציבור?

קיימת אפשרות שהמימון לרכישת דיור יהיה ממשלתי - כך קרה בישראל בארבעים שנותיה הראשונות. הבעיה היא שמערכת ממשלתית אינה יעילה, מתבססת על הקצאה שרירותית (למי מגיע כמה אשראי ובאילו תנאים) ואינה מאפשרת לפרטים חופש בחירה. משום כך, מערכות ממשלתיות מתאימות בעיקר לטיפול משלים, כמו לדוגמא מתן אשראי לקבוצות אוכלוסיה חלשות שמערכת אשראי פרטית אינה מעניקה להם הזדמנות נאותה. המערכת העיקרית צריכה להיות מערכת פרטית: מתווכים פיננסיים לסוגיהם. כיצד קרה שהבנקים בישראל הפכו לשנואים, עד כדי כך שמייחסים להם מניעים שליליים בנושא מימון המשכנתאות? אינני הכתובת לדיון זה, אבל אני מאמין שרוב האמירות נגד הבנקים הן מוגזמות: יש לבנק אינטרס ברור לממן עיסקה מוצלחת של רכישת דיור, שכן הצלחת הלווה תבטיח את הכנסותיו של הבנק; במקרה של כשל - הבנק הוא שותף אפשרי לנזקים.

האם כדאי לרסן את הבנקים?

מערכת תחרותית של תיווך פיננסי דורשת כללי משחק ברורים: למי נותנים אשראי? מהי תקרת האשראי שיועמד ללווה ספציפי? באיזה מחיר? כיצד יכול המלווה להבטיח את יכולתו לגבות את החוב? מי שרוצה מערכת פרטית אפקטיבית צריך לאפשר את קיומם של כללי משחק שיבטיחו את יציבות המערכת: יכולתם של המלווים לאשר גובה הלוואות דיפרנציאלי ללווים שונים, יכולתם להפלות מחיר בין לווים על בסיס סיכון אשראי ספציפי-ללווה, וכו'. מעבר לכך, קיימת השאלה מהם הכלים השמורים למלווה במקרה של חדלות-פירעון: אם אין למלווה כלים אפקטיביים לגביית החוב - הוא יבחר כנראה שלא להסתכן ושלא להעמיד אשראי לחלק ניכר מהאוכלוסייה, או שהוא יצטרך להגדיל את פרמיית הסיכון שהוא גובה מהלווה. לכן, צריך להבין שמי שתומך בקיומה של מערכת משכנתאות פרטית - צריך לקבל איתה את הסנקציות הנתונות למלווה כלפי לווה: היכולת של המלווה לתפוס את הדירות המשועבדות במקרה שהלווים אינם עומדים בתשלומי המשכנתא. סיפורי העוול שגורמים הבנקים ללווים זוכים אמנם לאמפתיה, אבל מי שנזעק נגד "אכזריות" הבנקים - פועל למעשה לצמצום סיכוייהם של לווים "חלשים" לקבל הלוואות ולייקור ריבית המשכנתאות. מי שנותן ידו להגבלה חקיקתית של זכויות המלווה - פועל למעשה לרעת הלווים. למי שיש צורך בדוגמא ישראלית, ראו רשימות קודמות בבלוג זה על התיקון שהכניסה הכנסת בחוק הערבות והערכה מי באמת נפגע מכך.

מה תפקיד הממשלה בשוק המשכנתאות?

תפקיד הממשלה בתחום האשראי לדיור הוא כפול: מחד, להבטיח קיומו של שוק הון בריא שיוכל לממן את רכישת הדיור ע"י העמדת משכנתאות; מאידך, לדאוג לכל מי ש"נפל בין הכיסאות" מבחינת המערכת הפרטית - בעיקר משקי בית חסרי הון עצמי. השיקול כאן הוא שיקול חברתי: מתן הזדמנות גם לקבוצות אוכלוסיה "חלשות". האם בישראל של 2013 הממשלה ממלאת את תפקידה זה? זהו עניין להשקפת עולם חברתית: מי שנוטה לשמאל ירצה לשפר את מידת השיוויון הכלכלי, ולכן להגביר את הסיוע הממשלתי הניתן לקבוצות חלשות. אין כאן "פיתרון בית הספר". נשים לב שההוראות האחרונות של בנק ישראל, שקבעו ששיעור ההון העצמי ברכישת דירה לא יפחת בשום מקרה מ-25% - הן בכיוון הפוך, אבל זאת כיוון שבנק ישראל אינו עוסק בשאלות חברתיות אלא בהבטחת יציבותה של המערכת הפיננסית.

האומנם אי-אפשר להגיע לדירה?

בניגוד ליבבה המקובלת, זוג צעיר ממוצע בישראל יכול בהחלט להגיע לדירה בבעלותו. שלא כבעבר, הבנקים מעמידים הלוואות בפריסה נוחה - אף ליותר מ-30 שנה - ושיעורי הריבית בחמש השנים האחרונות הם נוחים מאד. הטענה שמדובר בשיעבוד ל-30 שנה היא דמגוגיה: זוג צעיר יכול היה, לחילופין, לבחור להמתין 15 שנים ולהמשיך לחסוך לדירה, ואז ליטול הלוואת משכנתא קטנה, לתקופה קצרה משמעותית. העובדה שיש לו כיום גם אופציה נוספת, להקדים את מועד הרכישה ע"י משכנתא ארוכה - אינה יכולה להיחשב כחיסרון של המצב הנוכחי.

האם דירות בישראל יקרות?

בהחלט. היחס בין מחיר דירה לבין הכנסה שנתית הוא גבוה בהשוואה בינלאומית. הסיבות העיקריות למצב זה הן צפיפות אוכלוסין ואולי גם קשיים תכנוניים להפשיר קרקעות לבנייה למגורים באזורי הביקוש. האם יש מכך מסקנה? אינני בטוח. האצת תהליכי תכנון עלולה לגרום לבחירות מוטעות מבחינה סביבתית, לבזבוז משאבי קרקע נדירים, ולתכנון אורבני גרוע. האם הפרטת קרקעות תסייע? אולי ניזכר קודם מה עזרה לנו ההפרטה הנמהרת של מפעלים ממשלתיים ואוצרות טבע, ונחשוב שוב מי בדיוק ירוויח מצעדים אלו. אבל מעבר לכל אלו צריך לזכור: לא כולם צריכים להתגורר באזור המרכז, ולא כולם צריכים לרכוש דירה. מחירי דירות דיפרנציאליים הם כלי יעיל לפיזור אוכלוסייה, והמחיר הגבוה של דירות בישראל הופך דווקא את המגורים בשכירות לאטרקטיביים (ראו שיעור התשואה הנמוך מהשכרה על דירות).

האם חסרות דירות מגורים בישראל?

האם קיימת בעיית מגורים? נראה שלא. קצב הבנייה של דירות חדשות מספק לאורך זמן את הגודל החמקמק שנהוג לכנות "צרכים" - קצב הגידול של מספר משקי הבית. קיימת בהחלט בעיה של שכבות "חלשות" שמתקשות להגיע לרכישת דירה, אבל זו בעיה של התחלקות רכוש - לא של מחסור: הביקוש החסר מצד חסרי דיור מתמלא מצד משקיעים, כאלו ששיעורי הריבית הנמוכים דוחפים אותם לרכוש דירות להשקעה. לכן, אם רוצים לדאוג לחסרי דיור - כלי המדיניות צריכים להתמקד בחסימת הביקוש להשקעה, לא בהגברת קצב הבנייה.

מִי יַאֲכִילֵנוּ לֶחֶם רַב? וּמִי יַשְׁקֵנוּ כּוֹס חָלָב? לְמִי תּוֹדָה, לְמִי בְּרָכָה? לָעֲבוֹדָה וְלַמְּלָאכָה!

כשאני קורא את התלונות החוזרות על אי היכולת להגיע לבעלות על דירה בישראל, והדרישה המתמדת מהממשלה לספק דירות בזול - אני חש צורך לעבור לקצת הטפה צדקנית. אפשר בישראל להגיע לדירה. יש בישראל גם מערכת בנקים שמעמידה הלוואות נוחות לרכישה. יש גם דיפרנציאציה של מחירי דירות שמאפשרת לכל אחד להתאים לעצמו את הדירה הנרכשת ע"י תנועה לאורך הרדיוס ממרכז תל-אביב: יותר רחוק - יותר זול. לכן הבכי - מיותר. הטענה כלפי הממשלה - חסרת בסיס. הדרישות להאצת הבנייה/עקיפת חוקי התכנון/הפרטת קרקעות - מסוכנות. אולי במקום כל זאת תחליטו אם ברצונכם לרכוש דירות או להתגורר בשכירות, ומהממשלה תדרשו רק לדאוג למעוטי היכולת בשם שיוויון הזדמנויות, למען הדור הבא של אזרחי ישראל.

ההתעסקות המתמשכת בדרישה מהממשלה להפחתת מחירי הדיור היא עקרה, והיא מזיקה. עקרה - כי אין פתרון אמיתי שבו הממשלה יכולה להוזיל דירות לכולם: לכל היותר - להיטיב עם חלק מהציבור על-חשבון חלקו האחר, ואת זה אנחנו כבר חווים הרבה זמן. מזיקה - כי הלחץ הציבורי יביא לאילוץ הדרג הפוליטי לנקוט בצעדי-שווא, וכי הדיון בנושא הלא-נכון משכיח את הדיון שכן היה צריך להיות כאן, על דאגה לקיומן של תשתיות מתאימות לבנייה לשנים רבות, לקיומה של מערכת אפקטיבית למימון רכישת דירות, ולמנגנונים שיבטיחו שיוויון הזדמנויות לחלשים כדי שגם הם יזכו למגורים סבירים.

ועוד דבר: המציאות שאנחנו חווים היא תוצאה של הדרך שבה אנו מפענחים את האירועים שסביבנו. היבבה הקבועה שאנו מטפחים על המצב הבלתי נסבל של הדיור בישראל עלולה להכניס לתודעתנו אומללות שלא לצורך, ציפיות-שווא לניסים ולמעשי הוקוס-פוקוס של שרלטנים פוליטיים, ואכזבות ידועות מראש. במקום זאת כדאי להתבשם ממה שיש כיום בישראל: שוק דיור תוסס, חופש בחירה, שוק משכנתאות מפותח, ורגולציה פעילה ויוזמת. הבחירה היא בידינו: נוכל לרכוש דירה בכל מיקום ובכל איכות ובכל מחיר. לרכוש למגורים עצמיים, לרכוש להשקעה, או לא לרכוש כלל. נצטרך רק להבין את הסיכון שכרוך בהשקעות כאלו - האחריות היא עלינו. למי תודה? למי ברכה? ליוזמה שלנו, לאומץ שלנו, ליכולתנו להעריך סיכונים וליטול אותם - לא לממשלה שתפתור את בעיותינו.