יום ראשון, 7 ביולי 2013

מה קרה למחירי הדירות בישראל מאז 1986?

כולם יודעים שמחירי הדירות בישראל עולים בטווח הארוך. רוב הציבור מתעלם מתנודות סביב קו המגמה ומניח שמחירי הדירות עולים תמיד. המסקנה המיידית מחשיבה כזו היא שהשקעה בדיור היא ההשקעה האולטימטיבית: היא מבטיחה תשואה עדיפה, והיא חסרת סיכון. האמנם?

ברשימה הפעם נסתכל על נתונים של  מחירי הדירות בבעלות בישראל לאורך תקופה ארוכה: מאז 1986, השנה שבה המדיניות הכלכלית הנחרצת הצליחה לרסן את האינפלציה הדוהרת שנמשכה למעלה מעשור. אנו מסתכלים כאן על מחירים ריאליים של דירות: מחירי הדירות בניכוי השפעת מדד המחירים לצרכן. הסתכלות זו חשובה, כי  התקופה הכוללת מתחלקת לשתי תת-תקופות שונות לחלוטין מבחינה אינפלציונית: בעוד שבמחצית הראשונה (1986-1998) שיעור האינפלציה השנתי עמד על כ-14% בממוצע -- במחצית השנייה (1999-2012) שיעור זה ירד לכ-2%.

הגרף
הסתכלו בגרף הבא, המציג מדד ריאלי של מחירי הדירות (מקור הנתונים: בנק ישראל, 1985=100):





אנו רואים מהגרף שמבחינת מחירי הדירות - התקופה הכוללת נחלקת לשלוש תת-תקופות השונות לחלוטין זו מזו: בראשונה - 1989 עד 1997 - מחירי הדירות עלו כמעט ברציפות; בשנייה - 1998 עד 2007 - מחירי הדירות ירדו כמעט ברציפות; בשלישית - 2008 עד היום - מחירי הדירות שוב עלו ברציפות. האם יש הסבר למטוטלת זו?

מה קרה למחירי הדירות בעשור שעד 1997?
המנוע העיקרי שנכנס לפעולה בשנת 1989 קשור לגל העלייה ממדינות בריה"מ-לשעבר. שטף אדיר של עולים, לרבות גל העלייה מאתיופיה, יצר לחץ של ביקוש בשוק הדירות. למרות שהממשלה עשתה אז מאמצים כבירים כדי להאיץ את קצב הבנייה של דירות חדשות (לרבות, בשלב מסוים, מתן התחייבות ממשלתית גורפת לחברות הבנייה לרכוש מהן את כל עודף דירות שיבנו במחיר ידוע מראש(!))  - עדיין הביקוש העצום גבר על ההיצע ויצר מחסור בדירות. יש לזכור שפרט לביקוש שנגזר מצרכים דמוגרפיים הקשורים לעלייה, עליית מחירי הדירות המריצה גם תושבים ותיקים להקדים את רכישת הדירה, והרפורמה במשכנתאות שהונהגה באותן שנים יצרה היצע נוח וזול של אשראי לדיור. התוצאה הכוללת הייתה שמחירי הדירות הכפילו את עצמם (במונחים ריאליים!) בתקופה זו, כלומר קצב ההתייקרות השנתי הממוצע היה כ-8%.

שימו לב שהדיון עד כאן הוא במונחים כלליים - לא כמותיים: לא עשינו כאן ניסיון לאמוד את הצרכים (או את הביקוש), ואין כאן יומרה לחשב כמה דירות היו חסרות או עודפות לצורך שיווי משקל.

מה קרה קרה למחירי הדירות בעשור שעד 2007?
מחירי הדירות נעצרו לבסוף בשנת 1997, והחלו לרדת במונחים ריאליים. ירידה זו נמשכה, כאמור, ברציפות, עד 2006, והסתכמה בסופו של דבר בכ-21%, או כ-2.5% בממוצע שנתי.

שוב: לא נעשה כאן ניסיון לאמוד כמותית את הביקוש ולגזור את התפתחות גודלו של עודף ההיצע. נסתפק באמירה שנראה שהביקוש לדיור שנגזר מגל העלייה מוצה, ומחירי הדירות (והקרקעות לבנייה) הגבוהים הרחיקו ביקוש ספקולטיבי. מיצוי השפעות העלייה הביא לכך שהביקוש וההיצע נדדו גיאוגרפית, מהפריפריה לכיוון מרכז הארץ. גם השחיקה הניכרת בכוח הקנייה של תקציב הסיוע של משרד הבינוי והשיכון (תקציב הסיוע לא עודכן מאז 1992) עשתה את שלה. בגלל הפיגור בהתאמת קצב הבנייה לשינויי ביקוש, נוצר כעת עודף של דירות, עודף שלחץ כנראה את המחירים כלפי מטה.

מה קרה מאז, ולמה?
מעניין לציין, בראייה לאחור, שבעת שבישראל מחירי הדירות ירדו - ברוב משקי המערב הם תפחו במהירות בגלל שילוב של גאות כלכלית עם ריבית נמוכה. מול ההתכווצות של מחירי הדירות בישראל - במדינות אחרות המחירים התקרבו - כפי שמסתבר בדיעבד - לנקודת פיצוץ. משבר הסאב-פריים שהתפתח בארה"ב אינו הסיבה לפיצוץ: זהו רק הנפץ שהפעיל את התהליך; הבועה הייתה שם כבר, ממתינה למחולל הנפץ. החל מ-2007 מחירי הבתים בארה"ב החלו להתרסק, וב-2008 פרץ משבר פיננסי עולמי שאנו עדיין נאבקים כיום להיחלץ ממנו.

הטיפול במשבר ברוב העולם כלל שימוש דרסטי, חסר-תקדים, במדיניות מוניטרית. שיעורי הריבית נחתכו במהירות והגיעו לשפל היסטורי, והממשלות פרצו את מסגרות התקציב ויצרו גרעונות עצומים כדי להקהות את עוצמת ההתכווצות של הביקושים הפרטיים ולנסות למנוע גלישה לשפל כלכלי. הפחתת הריבית הגיעה כמובן גם לישראל, אבל ללא המשבר הכלכלי. התוצאה של שילוב זה הייתה - בראייה לאחור - בלתי-נמנעת. שיעורי הריבית הנמוכים הביאו להגדלת הביקוש להשקעה בדיור תוך הישענות על מינוף פיננסי חסר-תקדים. 

אגב: אני מתאר לעצמי שגם בבנק ישראל יודעים זאת; הדרישה של ראשי הבנק מהממשלה להאיץ את קצב הבנייה היא רק ניסיון להרחיק מהם את האשמה ולהטיל אותה על שותפים להנהגה; הגזירות שהטיל הבנק בנושא המשכנתאות הן לדעתי ניסיון להיראות כגורם אחראי, גם אם את הפגיעה סופגות בעיקר השכבות החלשות שתלויות לחלוטין בנגישות לאשראי זול לצורך רכישת דיור.

החל משנת 2008 אנו נמצאים בתהליך רצוף של עלייה ריאלית של מחירי דירות. בתוך חמש שנים עלו מחירי הדירות בקרוב ל-50% (שוב: במונחים ריאליים) - קצב שנתי ממוצע של כ-8%. לאור שיעורי הריבית הנמוכים על פיקדונות, נראה שהמשקיעים בדיור עשו "סיבוב" נאה גם ללא שנתייחס למינוף פיננסי. אם ניקח גם בחשבון את שיעורי הריבית הנמוכים על אשראי לדיור בשנים האחרונות - 0-1% במונחים ריאליים - מסתבר שהמשקיעים עשו "סיבוב" נפלא במונחי תשואה על השקעת ההון העצמי.

תובנות?
האם מחירי הדירות תמיד עולים? למרות שהציבור אינו זוכר את השנים 1999-2007 - מחירי דירות יכולים גם לרדת, והם ירדו. מדוע הציבור אינו זוכר זאת? שאלה!

האם יש כיום בועת מחירי דירות בישראל? אין לכך תשובה נחרצת. בנק ישראל בחר בהנמקת צעדיו בתשובה החיובית, אבל התשובה משקפת אינטרסים של המוסד - לא אמת אקדמית אובייקטיבית.

האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות, או ירדו? אל תקראו בלוגים ומאמרי עיתונות  כדי לקבל תשובה לשאלה זו. מי שמקבל החלטה עסקית (למכור, לקנות)  - גילה את הערכתו בנושא זה. מי ש"מייצר" הערכה לצורך כתיבה ופירסום שלה בציבור - דעתו אינה יכולה לשמש מקור סביר לצורך קבלת החלטות.

6 תגובות:

אדם בוכמן אמר/ה...

דורון שלום
אני מבין שנתוני בנק ישראל ניכו את עליית מחירי הדירות במדד המחירים לצרכן שכלל גם את רכיב הדיור (עד כרבע מהמדד). אפשרות אחרת היא לנכות את השינוי במחירים במדד המחירים לצרכן בניכוי סעיף הדיור. השימוש במדד כולו ממתן את התנודתיות בגרף מחירי הדירות

אנונימי אמר/ה...

מסקנה:
אם העליה הממוצעת לאורך כל התקופה היא 4-5%, ואם נוסיף לעליה במחיר הנכס את ההכנסה השוטפת, נקבל תוצאה לא רעה! לדעתי אין טעם להתייחס לסיבות שאתה מביא (עליה מרוסיה, משבר סאב פריים), כיוון שכל אלה הן סיבות שאיש לא חזה אותן מראש, אלא הסבר מאוחר, והרי כאשר מנסים להחליט על השקעה ולצפות מה יקרה לה בעתיד, לא מתייחסים לעבר. אבל המגמה הכללית היא כן משמעותית. ולדעתי יש לה סיבה שאיננה קשורה לתנודתיות הרגעית: כל עוד הארץ מצטופפת, מחירי הקרקע עולים. והארץ תמשיך להצטופף. אלא אם כן תהיה מהפכה אמיתית, מהותית, ביחס לתרבות הצריכה. אבל אם תהיה מהפכה כזאת, גם יישתנה המשקל שאנו מייחסים לעוד אחוז פחות אחוז בערך הנכסים.

תומר אמר/ה...

דורון שלום, הכתיבה שלך ברמה מאוד מאוד גבוהה.
שאלתי:
באתר מדלן, רואים שדירות 4 חדרים בתל אביב, זינקו, מסוף 2008, ב 42% תוך שנה ורבע.
http://www.madlan.co.il/local/%D7%AA%D7%9C%20%D7%90%D7%91%D7%99%D7%91%20%D7%99%D7%A4%D7%95

אני רואה זאת כהוכחה שהורדת הריבית שהתרחשה בדיוק באותו זמן, היא הגורם לזינוק בביקוש שהעלה את המחירים לשמיים. אני לא רואה איך שינוי בהיצע או מחסור בבנייה יוצר עלייה מהירה כל כך.
מה דעתך בנושא?

שאלה נוספת: ירון זליכה, אחד הראשונים שטען ש"פישר מנפח לנו בועה במניות ובנדלן" (כבר באמצע 2009)טוען היום שמבנה ההיצע מונע ירידת מחירים, והמחירים ישארו ברמתם הנוכחית ולא ירדו.
למה הוא התכוון ב"מבנה היצע" ?

אני אישית חושב שדירה בישראל בשנת 2013 היא לא ההשקעה הסולידית שהיתה תמיד, כי לדעתי ביקוש שנובע מריבית נמוכה יכול להעלם כלעומת שבא ומשתדל להסביר זאת לחבריי.

תומר

Doron Nachmany אמר/ה...

לאדם בוכמן: הנתונים בהם השתמשתי הם מחירי הדירות בבעלות, ומהם ניכיתי את השפעת האינפלציה. הנתונים הם מתוך הנספח לדוח בנק ישראל, מטעמי נוחות, אבל אלו לא עיבודי בנק ישראל אלא שלי. ניכוי מדד המחירים לצרכן נעשה כי לאורך חלק מהתקופה (עד 1998) עדיין קצב האינפלציה היה גבוה-יחסית, ולכן המבט על מחירי הדירות מוטה עקב שחיקת כוח הקנייה של השקל. האם הייתי צריך להתייחס למדד המחירים מנוכה מדיור? אנני מבין מדוע. צריך לחשוב מה מודדים אז.
לאנונימי: לשם דיוק - עליית מחירי הדירות היא כ-3.5% בממוצע רב שנתי. אם נוסיף, כדבריך, את התשואה על שימוש שוטף (דמי שכירות) נקבל באמת תוצאה מכובדת של 6-7% ריאלי. זה איננו גילוי חדש: ברשימות אחרות בבלוג זה, גם שלי וגם של ד"ר יאיר דוכין, כבר נאמר שההסבר מדוע תשואת ההשכרה בישראל היא כ"כ נמוכה יחסית לארה"ב היא שהיא מהווה רק חצי מהתשואה הכוללת. אחרת היינו צריכים לשאול מה גורם לאנשים להשקיע בדיור (למעט השנים האחרונות של ריבית נמוכה). לגבי האמירה שהסיבות שהבאתי להתייקרות הן רק סיבות מתחלפות והאמת היא המגמה ארוכת הטווח -- ייתכן בהחלט שאתה צודק, אבל אני ניסית למצוא הסבר לשינויי הכיוון כל כמה שנים ואתה מדבר על שורש המגמה הרב-שנתית. ההבדל הוא בתשובה שתתן לאדם שמעוניין להשקיע בנדל"ן לתקופה מסויימת (נאמר, 5-10 שנים): אם אנו מתעניינים במגמה של 30 שנה - אולי נאמר לו שזו השקעה סבירה; אם הוא רוצה לממש את ההשקעה בתוך 5-10 שנים - התשובה פחות ברורה.
לתומר: גם אני מאמין שהתופעה שאנו רואים היא תוצאה של ביקוש פתאומי לרכישת דיור, ובעיקר ביקוש למטרת השקעה, ומקורו בירידת הריבית. כתבתי על כך במספר רשימות, ואפילו טענתי שכלי המדיניות המתאים היה צריך לעקר את הביקוש הזה ולא לנסות להשביע אותו ע"י האצת הבנייה. לגבי ירון זליכה: אינני יודע למה הוא מתכוון במושג "מבנה ההיצע". אני מסכים, בהסתייגות סגנונית מסוימת, לאמירה שמדיניות הריבית יצרה גאות בביקוש לדיור, אבל לא הייתי תוקף את בנק ישראל על כך: הוא היה חייב לפעול כך כדי להגן על הסקטור הריאלי (ראה רשימות שלי בנושא), והטענה היחידה שלי היא שהצורך לקזז את ההשפעה על הביקוש היה צריך לגרום לשימוש במדיניות מיסוי מתאימה - לא להתערבות בשוק המשכנתאות. ולבסוף: מה יקרה למחירי דירות בעתיד? אינני יודע, ואפילו ניסיתי לומר זאת במספר רשימות - תזה היא בסיס להשקעה, אבל אינה מאפשרת לנו לחשוב שאנו יודעים את העתיד. לכן חשוב, אמץ תזה, ופעל.

YONI MONROV אמר/ה...

דורון נחמני שלום רב,

בימים אלו אני חוקר את סוגיית הפחתת המע"מ והשפעתה על מחירי הדיור (בתקווה לכתוב על כך סמינריון).

לשם כך אני רוצה לראות אם ביטול המע"מ על עסקאות מכר מקרקעין באילת (בשנת 1985) אכן הוריד את מחירי הדירות בשנה שלאחר מכן(1986). אם כן, אני רוצה להקיש מכך למצב היום בת"א.

הבעיה- שלא הצלחתי להגיע לנתוני מחירי הדירות של שנות ה80.

השאלות-
1. האם תוכל להפנות אותי למקור ממנו אתה שלפת את נתוני מחירי הדירות בשנת 1986?
2. האם היו באותו מקור גם נתונים יותר ישנים?
3. האם נתוני מחירי הדיור היו מחולקים שם לפי ישובים?

תודה מראש,
יהונתן מונרוב yoni.monrov@gmail.com

אנונימי אמר/ה...

שלום,
אז מה לדעתך יקרה בשנים הקרובות? בטווח הקצר ובטווח הארוך יותר?
תודה, רפי