האם השקעה בדיור מתאימה לכולם?

מספר אנשים שמביעים עניין ברכישת דירה פנו אלי לשמוע את דעתי על תכניותיהם. הנימוקים שלהם להשקיע בדיור נראו לי בעייתיים. האחד מתכנן לרכוש דירה במקום מגוריו הנוכחי (והזמני) כי לדעתו "תשלום שכ"ד הוא בזבוז כסף - עדיף ליטול הלוואת משכנתא ולרכוש דירה"; השני מעוניין לרכוש דירה להשקעה כי אין כיום לדעתו אפיק פיננסי המבטיח תשואה ריאלית חיובית, בעוד שהשקעה בדיור היא תמיד השקעה בטוחה; השלישי חושש שעליית מחירי הדירות תרחיק ממנו את האפשרות להגיע לדירה; הרביעי, שפורש לגימלאות, מעוניין לרכוש דירה כדי ליצור לעצמו הכנסה משלימה משכ"ד. כל מקרה הוא מקרה פרטי, אבל אפשר "להוציא כאן משהו מהסוגריים": ברשימה להלן אנסה להתייחס לכמה אמירות כלליות.

האם השקעה בנדל"ן היא נטילת סיכון או גידור סיכון?

הנדל"ן הוא תחום השקעה פופולרי בקרב משקי הבית - רובנו "מושקעים" בצורה זו או אחרת בנדל"ן (לדוגמא: אנו בעלי דירת מגורים). אבל למרות הפופולריות של השקעה בדיור יש לזכור שמדובר בתחום בעייתי: זהו תחום הסובל תמיד ובכל מקום ממחזורים של גאות ושפל. תכונה זו גורמת לכך שאנו נמצאים באיזור סכנה: אנו מתנהלים ומקבלים החלטות בתחום המועד לשינויים מחזוריים.

הקוראים אולי מנידים את ראשיהם בהבנה למקרא הדברים, אבל צריך להבין את כוח ההרס של תנועות של גאות ושפל: תנועות אלו אחראיות היסטורית למקרים דרמטיים של חורבן של גופים שעסקו בתחום הנדל"ן - יזמים, חברות בנייה, בנקים, גופי השקעה, משקי בית וגם מערכות פיננסיות שלמות.

יש כאן נקודה מעניינת. רוב משקי הבית שנשאלים מדוע הם רוכשים דירה או משקיעים בנדל"ן ישיבו תשובה מפתיעה: הם משקיעים בנדל"ן כדי לגדר סיכונים פיננסיים. הם רואים, אפוא, את ההשקעה בנדל"ן לא כהחלטה נושאת סיכון אלא כהחלטה המיועדת להפחית את חשיפתו של משק הבית לסיכון.

מהו סודה של סתירה זו? התשובה נעוצה בהגדרת החשיפה לסיכון. מה שמטריד את משקי הבית הוא החשש שמחירי הדירות יעלו יחסית לכוח הקנייה שלהם, ואז יקשה עליהם לרכוש דירה. הסיכון, אם כן, מוגדר במונחי פונקציית המטרה: אם אתם חוסכים לצורך רכישת דירה - השקעה בכל נכס אחר יוצרת חשיפה לסיכון. הסיכון הוא שמחיר הדירה יתייקר יחסית למחיר הנכס שבידכם. לצורך כך, גם השקעה באג"ח ממשלתי וגם הפקדה בבנק - חושפות אתכם לסיכון פיננסי.

מפעל ההימורים הלאומי

נחזור לסיכון של ענף הנדל"ן. הבעיה עם שינויים מחזוריים היא שהם אינם סדירים. לכאורה יש במחזוריות משהו מרגיע: קר? עוד מעט יתחמם; חשוך? עוד מעט יעלה השחר. אבל זה נכון רק לגבי מחזוריות קבועה, ואילו המחזוריות בנדל"ן אינה קבועה. אי-אפשר לחזות אותה בצורה פשוטה. אם המחירים עלו - ייתכן שהם ימשיכו לעלות עוד זמן רב; אם המחירים ירדו - הם אינם חייבים לעלות בקרוב. מהעובדה שיש מחזוריות לא סדירה אפשר להסיק שני דברים: 1) שהמחירים אינם יציבים לאורך זמן - הם משתנים כל הזמן; 2) שאין כללים פשוטים שיסייעו לנו לחזות מה יקרה למחירים בתקופה הקרובה.

התיאור עד כאן היה צריך לגרום לכולנו לחשוש מהשקעה בנדל"ן; לראות את ענף הנדל"ן כענף לא אטרקטיבי. והנה, הפלא-ופלא: כולנו אצים-רצים להשקיע בנדל"ן. מסתבר שהסיכון נתפס בעינינו כסיכוי: אנו נמשכים לאפשרות להצליח בהימור על מחירי הדירות ואולי לגרוף רווחים מהשינויים המחזוריים. בדרך, אנו גם משכנעים את עצמנו שאין מדובר כאן בכלל בהימור: מחירי הדירות אינם יכולים לרדת!

במיתולוגיה היוונית מתואר הסיפור של הסירנות, נימפות-ים שחיו על אי מוקף סלעים ונהגו לשיר בקול ערב שגרם למלחים לכוון את אניותיהם אל עבר האי עד שעלו על שרטון ונטרפו. משהו מתכונה זו קיים בענף הנדל"ן: גאות בענף מטילה כישוף ומושכת משקיעים מכל עבר, שחותרים במרץ כדי לעלות על האי. חלקם מאבדים בדרך את רכושם. מורשת הקרב אינה עוברת מדור לדור: כל דור בטוח מחדש שמדובר בהשקעה חסרת-סיכון: הוא שומע רק את השירה.

תנודות בענף

תארו לכם שבציבור הייתה רווחת הסכמה לגבי המחיר "הנכון" של דירה. נניח, לדוגמא, שהציבור חושב שהמחיר "הנכון" של דירה ממוצעת הוא 120 חודשי שכר ממוצע. במערכת כזו יפעלו כוחות מייצבים: אם מחירי הדירות יעלו מעבר למחיר "הנכון" (לדוגמא, בגלל גל הגירה ותגובה איטית של היקף הבנייה) - הפרטים יימנעו מלרכוש דירה במחיר "הגבוה", היזמים יגבירו את קצב הבנייה וחלק מבעלי דירות יחליטו למכור אותן. תגובה משולבת זו תגרום למחירי הדירות לרדת בחזרה למחיר "הנכון". מצב כזה מכונה ע"י הכלכלנים "שיווי משקל יציב". מי שרוצה לפגוש פנומן כזה מוזמן פשוט לצפות בשווקים הפיננסיים.

הבעיה של שוק הדיור היא שהוא אינו נהנה ממייצבים אוטומטיים שהיו מחזירים אותו לשיווי משקל. אין מחיר "נכון", והעובדה שכותרות העיתונים מכריזות על כל שינוי של מחירי דירות במונחי חודשי שכר אינה מצביעה על איתות למשקי הבית אלא על איתות לממשלה להתערב בנעשה. הדרך שבה הציבור מגבש את ציפיותיו לגבי מחירי הדירות בעתיד אינה נשענת על מחיר "נכון". על מה, אם כן, מסתמכים משקי הבית בגיבוש הציפיות לגבי מחירי הדירות? בדרך כלל על השלכת אירועי העבר קדימה: המנגנון הוא שככל שמחירי הדירות עולים בקצב מהיר יותר ולאורך פרק זמן ארוך יותר - סימן הוא שהם ימשיכו לעלות גם בעתיד. הדוגמה הציורית האחרונה למנגנון זה היא שסקר שנערך בארה"ב בין רוכשי הדירות בשנת 2006 - השנה שבה נעצרו לראשונה מחירי הדירות ואחריה התרסקו - הראה שהציפיות הממוצעות לשנים הקרובות היו להמשך עליית מחירים בקצב מהיר.

מנגנון כזה ליצירת ציפיות הוא מנגנון המגביר את עוצמת המחזורים. אנשים מפרשים את תנועות המחירים כסיבה להמשך בעתיד. מין מנגנון של אינרציה. לכן הם מגיבים לעליית מחירים בהגברת הביקוש לרכישת דיור. מה שהיה יכול להיות תופעה סתמית של גאות ושפל, מקבל עכשיו ממדים מוגדלים: בועות ומשברים. במקום שיווי משקל יציב קיבלנו מנגנון שמתאזן דרך מהלומות בדפנות המציאות.

מצטרפים למסיבה

כדי להעצים את הדרמה ואת הנזקים לכלכלה, הסחרחרת נפתחת כעת למשתתפים נוספים. לא רק משקי בית אמידים, שרובם יכול היה אולי לספוג את הזעזועים: כעת מצטרף הסקטור הפיננסי. נכנסים הבנקים למשכנתאות, שמגדילים את ההימורים ע"י האפשרות למינוף פיננסי, נכנסים הבנקים המסחריים והמשקיעים המוסדיים המממנים את המינוף דרך השתתפות במימון ענף הבנייה והאשראי לדיור, ונכנסים גופים העוסקים ישירות בהשקעה בנדל"ן. מה שהחל כמציאות של מחזורי עסקים שבה פועלים גורמים אוטונומיים בעלי-יכולת (וגם יכולת ספיגה) - הופך בהדרגה לרולטה לאומית שבה מוטלת על הכף גם היציבות הפיננסית של כלל המערכת (ראו את סיפור המשבר העולמי, ואת בועות הנדל"ן שהתפוצצו במספר מדינות).

אבל קיימת עוד בעיה: מערכת המשכנתאות מצרפת למשחק המסוכן גם "קטינים פיננסיים". מה שהיה צריך להיות משחק של משקיעים בעלי הבנה ויכולת, הופך להיות הימור ממונף של הציבור הרחב, כולל הדיוטות. והמושג הדיוטות מתייחס כאן לפרטים שאין להם הכלים הנחוצים להפעלת שיקולים אחראיים לגבי רכישת דירה, נטילת התחייבויות ארוכות טווח ובחירת תמהיל התחייבויות. הם מבצעים השקעות שיחייבו אותם לעמוד בנטל שירותי חוב במשך 30 שנה.

האם כולם רשאים להיכנס למשחק?

תפיסת עולם ליברלית טוענת שבעלות פרטית על מגורים היא חיובית. הנימוקים הם בדרך-כלל בתחום עידוד קבוצות אוכלוסיה חלשות להשתלב טוב יותר בסביבה המודרנית, לפתח קשר חזק יותר עם הסביבה והקהילה, וליטול אחריות לגורלן הפיננסי. זהו גם הרקע האידיאולוגי להצדקת סיוע ממשלתי לרכישת דיור.

אבל יש לשים כאן סייג. כאשר מדברים על שוויון-הזדמנויות בתחום הדיור מדברים קודם לכל על תנאי מגורים מינימליים, בעיקר כדי להבטיח את השתלבותו של דור ההמשך בחברה. לא נגזר מכך עיקרון של דחיפה כמעט-בכוח של קבוצות אוכלוסיה להשגת בעלות על נכס המגורים. דוגמאות של טעויות כאלו היו בארה"ב, שם התפוצצות הבועה מחקה את חסכונותיהם המצטברים (והמוניטין) של משקי בית שנטלו על עצמם התחייבויות מוגזמות ומצאו את עצמם ללא יכולת לעמוד בהן בגלל שוק העבודה הפגוע. דוגמאות נוספות ניתן למצוא בקרב האוכלוסייה החלשה בארה"ב, שנגררה שלא בטובתה לעיסקאות נדל"ן שמחוץ להישג-ידיה באמצעות הלוואות הסאב-פריים. דוגמאות אחרות שכבר צוטטו בישראל הן של עולים חדשים שנדחפו על-ידי המדינה בשנות ה-90' לרכוש דירות בפריפריה במחירים שנופחו ע"י גל הביקוש העצום, ומצאו אח"כ את עצמם עם דירות שערכן צנח הרבה מתחת לחוב המשכנתא.

וכאן נכנס בילבול, בין הצורך בשירותי דיור לבין האפשרות לרכישת נכס דיור. כולנו צורכים שירותי דיור; לא כולנו צריכים להסיק מזה על הנחיצות לרכוש נכס מגורים. זה מתאים אולי לבעלי יכולת כלכלית, לבעלי יכולת להתמודד עם מערכת השיקולים בביצוע השקעות ובתכנון פיננסי של משק הבית, למשקי בית שיש להם אופק כלכלי חיובי (צעירים, בעלי כושר השתכרות), למצבי טבע של הזדמנויות. אבל לא כדרך חיים, לא כהכרח.