על ההצעה לפטור רוכשי דירות מתשלום מע"מ על הדירות

חשבתי לעבור לסדר היום ולהתעלם מההצעה של שר האוצר לוותר על חיוב המע"מ לרוכשי דירה מסויימים. אלא שאחרי ששלושה אנשים פנו אלי לשמוע תגובה - החלטתי להגיב.  אז הנה כמה דברים, ואולי הפעם קצת  בוטים.

הבעיה בישראל של 2014 איננה מחסור בדירות

לא שמעתי שהייתה עלייה המונית בעת האחרונה, קצב התחלות הבנייה רק הולך וגובר בשנים האחרונות, ולא הייתה פגיעה כלשהי במלאי הדיור הקיים. מדובר בסה"כ בעודף ביקוש שמתקיים בשוק הדיור כבר קרוב לשש שנים וגורם לעלייה בולטת ומתמשכת של מחירי הדירות. עליית המחירים מוציאה את הציבור משלוותו: חסרי דיור חשים ייאוש מתגבר לנוכח אובדן היכולת להגיע לדירה בבעלות, משפרי דיור בכוח (כאלה ששוקלים לשפר בעתיד הקרוב את רמת הדיור שלהם) מרגישים שהם הולכים ונלכדים בדירותיהם הנוכחיות, והורים נכנסים לחרדה לגבי הסיכוי של ילדיהם "להסתדר".

המנוע להתפתחות זו הוא מדיניות מוניטרית מרחיבה בה נקט בנק ישראל מאז פרוץ המשבר הפיננסי העולמי. לא הייתה לבנק ישראל אלטרנטיבה, כי ללא הפחתת-מגן של שיעור הריבית שער - השקל היה ממריא וכלכלת ישראל הייתה שוקעת. אלא שריבית נמוכה השאירה את החוסכים ללא סיכוי לקבל תשואה סבירה על השקעות פיננסיות אלא אם ייכנסו לסיכון. לאור מצבו של הסקטור הפרטי, המראת שערי המניות בבורסה (שימו לב לשערי המניות בארה"ב ובישראל, בעולם ממותן ומסוכן!) וסיפורי ה"תספורות" של החיסכון הפנסיוני - זה רק נראה סביר שהשקעה בנדל"ן לדיור תיחשב לגידור סיכונים ע"י משקי בית החוסכים לפנסיה. וריבית נמוכה על משכנתאות רק עוזרת לבצע השקעה כזו.

התוצאה היא שהמדיניות המוניטרית גורמת להסטת כספים משווקים פיננסיים לשוק הנדל"ן. היצע הדיור, שחשב בכלל שהוא צריך לענות על צרכים דמוגרפיים (גידול האוכלוסיה, עליית רמת החיים) ומייצר פתרונות דיור בקצב פלגמטי וקבוע של 30-40 אלף דירות חדשות לשנה - פתח בבוקר את דלת החנות שלו ומצא קהל עצום של משקיעים צווחים שמחפשים בכלל הגנה משחיקת החיסכון שלהם. מאחר שאין אפשרות לייבא דירות ואין אפשרות לאלסטיות כזו של היצע הדירות - נוצר עודף ביקוש שגורם לעליית מחירים. ועליית המחירים אינה מעלה ארוכה ל"דלקת הביקושים" הזו - היא רק מחמירה אותה, כי היא  מצדיקה בדיעבד את השיקול להשקיע בדיור. נוצרה סכנה של סיחרור. של התפתחות "בועה".

אסור להרשות בועת "נדל"ן"

אם יש דבר שאיננו יכולים להרשות לעצמנו, זו ההתפתחות הזו של שוק הדיור. אסור לקבל מצב שבו גלים ספקולטיביים 'מנדנדים' את שוק הדיור. סיחרור המחירים מסכן את כל הנוגעים בדבר, וזה לא ייגמר טוב: זה יוביל לשחרור מהיר של קרקעות (כבר קוראים לגורמים הממשלתיים המקצועיים "ספסרי קרקע"), לוויתור על הליכים של תכנון ורישוי (שמם הפופולרי הפך להיות "ביורוקרטיה" בפי כל), ולהאצה מיותרת ומסוכנת של קצב הבנייה. זה מסכן את רוכשי הדירות, את הבנקים ואת היזמים בענף הבנייה.

המחיר החברתי של עליית המחירים

יש פן חברתי מאד ברור לתהליך שקורה למחירי הדירות. בתחרות על הדירות (עודף ביקוש) מנצחים משקי הבית המבוססים, שמשלבים הון עצמי גדול יותר עם נגישות טובה יותר למימון בנקאי. מפסידים בתחרות משקי הבית הפחות-מבוססים, ובעיקר משקי הבית הצעירים. זהו תהליך של 'דחיקה החוצה' (crowding out) של האוכלוסיה הפחות-מבוססת. ובנק ישראל, להוותנו, עוד מרע את המצב ע"י התערבות בלתי צודקת לרעת הצעירים כשהוא מגביל את שיעור המימון המקסימלי המותר לבנקים. זה לא יכול להיגמר טוב לחברה הישראלית: זה יגביר את הניכור, את הייאוש בקרב צעירים, את תחושת האין אונים שלהם, את התחושה שאין סיכוי להגיע לדיור בבעלות עצמית ושהכנסה מעבודה וחיסכון שוטף אינם הדרך לכך. זה יגרום לאי-שקט חברתי ופוליטי. זה יגרום לחיפוש נואש אחר פתרונות. זה יגרום לרעיונות גרועים לצוץ, לקבל תמיכה ציבורית, ולהינקט ע"י הפוליטיקאים. אז הנה הגענו להסבר מהיכן צץ הרעיון הגרוע של ויתור על מע"מ.

עולם נורמלי ועולם עקום

איך נראה עולם נורמלי כשמדובר בדיור? זהו עולם שבו רוב האוכלוסיה יכול להגיע לדיור בבעלות עצמית, ואם אפשר כבר בגיל צעיר-יחסית של בניית המשפחה. לשם כך יש צורך במערכת בריאה של תיווך פיננסי שתבטיח שמשקי בית מבוגרים שיש להם עתודות פיננסיות - יעמידו עתודות אלו לטובת משקי בית צעירים שזקוקים לאשראי לרכישת דיור. בעולם כזה למבוגרים יש חיסכון פיננסי (חיסכון לפנסיה),  ולצעירים יש משכנתאות כדי לקנות דירות.

ואיך נראה עולם עקום? זהו עולם שבו משקי בית צעירים אינם יכולים להגיע לרכישת דיור, ומשקי בית מבוגרים אינם יכולים לשמר על חסכונותיהם אלא באמצעות השקעה ישירה בדירות להשכרה. בעולם כזה הצעירים גרים בשכירות אצל המבוגרים. במקום שוק הון יעיל, שדרכו עוברים אמצעים פיננסיים - יש שוק דירות: המבוגרים "משאילים" דירות לצורך דיור לצעירים. ככה לא בונים חברה מלוכדת.

למה מס ערך מוסף?

מס ערך מוסף הוא מס מצויין ואהוב על בעלי מקצוע. הוא יעיל, אפקטיבי וצודק. יעילותו בכך שהוא אינו מעוות את המחירים היחסיים ובכך שגבייתו קלה (נעשית ע"י הסקטור הפרטי בעצמו). האפקטיביות נובעת מכך שהוא בעל בסיס מס רחב (כל התוצר הלאומי - לא מכוניות פאר או סיגריות), ולכן כל אחוז מס מייצר הכנסות משמעותיות לממשלה. הוא צודק כי קשה מאד להתחמק ממנו, להבדיל ממיסים אחרים.

לא כולם אוהבים את המס הזה. קבוצות שונות מנסות כבר כמעט 40 שנה לחמוק ממנו ולהיות פטורות ממע"מ. אנשי רשות המיסים והכלכלנים נאבקים ולא נותנים. לא ליצואנים, לא לתעשיות המזון, לא לענפי התיירות, לא לעיירות הפיתוח, לא לציוד רפואי, לא למשפחות ברוכות-ילדים. למיטב ידיעתי קיימים רק שני יוצאים מהכלל: הטעות ההיסטורית הגדולה של מוכרי הירקות והפירות, והטעות של העיר אילת. עכשיו מנסים "לפתוח חלון" לרוכשי דירות. צריך להיות ברור שזו 'מלחמה על הבית': דרך ה'חלון' הזה יעברו תרופות לחולים סופניים, מזון בסיסי, תשמישי קדושה, תוצרת מיו"ש, ספרי לימוד ומכשירי כתיבה, תרבות ואמנות…… הבנתם את התמונה. וכל זה בעצם לשווא: התמיכה שתינתן לרוכשי הדירות צריכה להיות ממומנת ממקור כלשהו. לכן הוויתור על מע"מ מחייב העלאת שיעורי מס במקומות אחרים, פחות יעילים. או אולי קיצוץ נוסף בתקציבי בריאות וחינוך.

גם גודל התקציב הוא אשלייה: אין סיכוי שהוויתור על מע"מ יוגבל לאוכלוסיה שהציע שר האוצר. מייד נשמעו הצעות להרחיב את הפטור לרוכשי דירה מיד שנייה (למה לא?), למשפרי דיור, וגם לאוכלוסיה שלא שירתה בצה"ל. לא מדובר בשני מיליארד שקל.

מה כן צריך לעשות?

נחזור למקורות. מה שקרה למחירי הדירות נובע מכך שביקוש עצום להשקעות פרץ לשוק הדיור. צריך לפנות אותו משוק הדיור, באמצעות 'מקל' (מיסוי מוגדל על רכישת דירות להשקעה ועל תשואה מהחזקת והשכרת דירות) ובאמצעות 'גזר' (יצירת מסלולים לחיסכון ארוך-טווח המבטיחים לחוסכים הצמדה למדד מחירי הדיור). סיבסוד הביקוש של חסרי דיור עלול במצב הנוכחי לפעול דווקא כהוספת דלק למדורה - עדיף לנתק את החמצן הנובע מהביקוש הספקולטיבי. ואז גם לא נצטרך להאיץ את קצב הבנייה או לדלג על תהליכי תכנון ורישוי. ואם אנו רוצים לתת סיוע לרכישת דיור לקבוצות אוכלוסייה חלשות - יש בהחלט דרכים לכך, אבל אין טעם לפרט כאן.