האם משכנתא בשיעור מימון של 90% מסכנת את משקי הבית?

תגובה של קורא שקיבלתי לרשימה בנושא היוזמה להנהגת ערבות מדינה משלימה להלוואות לזכאים עד לשיעור מימון של 90% (ראו כאן) נגעה, לדעתי, לכמה נושאים עקרוניים. במקום לענות במסגרת התגובות החלטתי להקדיש רשימה נפרדת כדי לענות על השאלות שעולות לדעתי מהתגובה.

התגובה

אני מסכים איתך שיש צורך במעורבות המדינה בשוק הדיור כדי לספק פתרונות דיור למי שידם אינה משגת, בעיקר לקבוצה השלישית (סיוע במתן פתרונות דיור ללא בעלות על ידי מערכת הרווחה). אלא שלגבי דיור בבעלות עולה שאלה אם לא מדובר בשירות דוב: האם קבלת הצעת החוק הזו לא תדחוף משקי בית חלשים להשקיע במינוף גבוה (ובסיכון גבוה) בדיוק בשעה שהמדינה מנסה להוריד את מחירי הדיור, ולגרום בכך להרעה דרמטית במצבם הפיננסי הרעוע מלכתחילה? כדאי לשים לב כי הכוונה אינה לתת עזרה לחלש - ללווה במקרה של כשל בהלוואה - אלא דווקא לחזק, לבנק; והרי בכל מקרה המדינה תסייע לבנקים במקרים של כשלים מהותיים בהלוואות....

כידוע, בטרם הוראת בנק ישראל המגבילה את הבנקים במתן הלוואות בשיעור מימון גבוה ניתנו הלוואות בשיעורים גבוהים גם באמצעות ביטוח משכנתאות ע"י חברת EMI. נראה לי כי עיקר הצורך בהוראת החוק אינו נובע מצורך במעורבות ממשלתית מעבר למעורבותו של השוק הפרטי עבור המקרים בהם האשראי מתייקר, אלא מדובר בחוק עוקף בנק ישראל ויש לקרוא לילד בשמו.

מעבר לעובדה כי חשיבות עצמאותו של בנק ישראל חורגת מהדיון הספציפי בשיעור המימון למשכנתאות (ובאשר לי, לדעתי חוק כזה צריך להיות לא חוקתי), נראה לי כי גם באופן ענייני צודק בנק ישראל, באופן כללי, בהקשחת ההגבלות על שוק הדיור ובהורדת רמת המינוף של הלקוחות ושל הבנקים. רק לאחרונה נחשפנו שוב לקשיים במוסד פיננסי גדול (דויטשה בנק). רמתה הנמוכה של הריבית מסכנת ותמשיך לסכן את המשקיעים והמוסדות הבנקאיים.

יש בתגובה זו לדעתי כמה שאלות נפרדות. ניסחתי אותן כמיטב הבנתי ולהן תשובותי:

1.  האם דחיפת משקי בית חלשים לרכישת דיור במינוף גבוה אינה מסכנת אותם?

רכישת דירה היא סיכון עיסקי. זו עובדה. בדיעבד, ייתכן שערך הנכס שרכשתם ירד (או, לחילופין, יעלה בשיעור נמוך מאשר נכסים אחרים). מינוף פיננסי (רכישה בעזרת משכנתא) מגדיל את הסיכון, כי הגדלתם את סכום ההימור: אתם מבצעים עיסקה בסכום העולה (בישראל: אפילו פי ארבע) על ההון העצמי שלכם. סיכון זה הוא בחירה שלכם, כי זאת יש לזכור: אתם רוכשים דירה לא כי אתם חייבים לצרוך שירותי דיור (ישנן דרכים אחרות), אלא כי החלטתם להשקיע בנדל"ן.

אז אתם ממנפים את ההון העצמי, אבל כמה מינוף פיננסי הוא "סביר"? משקי בית מבוססים יכולים לבחור אם בכלל להשתמש באשראי לרכישת דיור, ואם כן - באיזו מידה (כלומר: כמה מינוף). למשקי בית חלשים יש פחות מרחב תימרון: בשל מחסור אופייני בהון עצמי, אם הם רוצים לרכוש דירה - הם חייבים להישען על אשראי, ולרוב במינוף גבוה.

מה זה אומר? שלא כדאי להם לרכוש דירה? שלא כדאי למדינה לסייע להם כדי לרכוש דירה? כבר אמרנו שהתפיסה שכדאי למדינה לאפשר לרוב האוכלוסיה להתגורר בבעלות עצמית היא תפיסה מקובלת. המסקנה היא שמשקי בית חלשים יצטרכו ברוב המקרים להגיע למינוף גבוה. מה שנותר למדינה זה רק לשקול לסייע להם בנגישות לאשראי ואולי גם בסבסוד מחיר האשראי.

כי זאת יש להבין: נטילת הלוואה לצורך רכישת דיור שקולה למצב של חיסכון מקדים לצורך רכישת דירה; ההבדל הוא רק שרכישה של דירה בעזרת משכנתא הופכת את סדר הפעולות - קודם רוכשים ואח"כ משלמים (חוסכים). בעולם שבו קצב עליית מחירי הדירות בטווח הארוך גבוה משיעור הריבית על החיסכון - כדאי להקדים ולרכוש דירה. זהו היגיון שנכון גם לגבי משקי בית חלשים: כדאי להם אז לרכוש דירה בעזרת אשראי, מה גם שמשכנתא יוצרת מסגרת מחייבת של משמעת תקציבית (וחיסכון כפוי) אצל משק הבית.

2.  האם העיתוי לרכישת דירה הוא כיום עיתוי סביר?

מחירי דירות (בכל העולם) מתאפיינים במחזורים: הם עולים ויורדים בתנועות גליות מחזוריות, לרוב סביב קו מגמה עולה. מי שרוכש דירה משיקולי ספקולציה, כדי לממש רווח הון בעתיד הקרוב (מה שמכונה לעיתים 'לעשות סיבוב בנדל"ן') - נדרש לדייק ככל האפשר בתיזמון הרכישה והמכירה על מחזור המחירים. לעומת זאת, מי שרוכש דירה כהשקעה ארוכת-טווח (לצורך מגורים עצמיים, כדי ליהנות מתזרים הכנסות משכ"ד וכו') - צריך אמנם להיות מודע לאופי המחזורי של מחירי הדירות, אבל השיקולים שלו לגבי עיתוי צריכים להיות משניים.

איננו יודעים מה יקרה למחירי הדירות בשנים הקרובות. חלק מהעתיד כתוב אולי בקלפים עצמם (אופי המחזור, הפסיכולוגיה של ה'עדר', תהליכים פנימיים בחברה הישראלית), אבל חלק ממנו אינו כתוב בקלפים - הוא יקרה בגלל אירוע חיצוני שאינו תלוי בנו. מי שמנסה לתזמן את כניסתו לשוק הדיור נוקט במהלך יומרני. עדיף היה אילו במקום לתזמן את שוק הדיור - היה מתרכז בשאלה אם ההחלטה לרכוש דירה היא הגיונית מבחינתו. לכן, גם אם כולנו חושבים שאנו נמצאים כיום לקראת סופו של מחזור ארוך של עליית מחירי דירות - זה עדיין לא אומר שמחירי הדירות ירדו בשנה הקרובה או בזו שאחריה וזה לא אומר שכדאי כיום לדחות את רכישת הדירה. איננו יכולים להתיימר לנבא את המיפנה, אבל כמו שאמרנו קודם: אם משק בית רוכש דירה משיקולי הטווח הארוך - שאלת העיתוי היא ממילא פחות חשובה עבורו.

3.  האם דרושה התערבות ממשלה? האם השוק הפרטי לא יעשה זאת טוב יותר?

השוק הפרטי בישראל כבר מצא פתרון למימון הלוואות בשיעור מימון גבוה: חברת הביטוח EMI פעלה כאן מספר שנים בהן היא סיפקה ביטוח אשראי להלוואות. היא הצליחה מבחינה עסקית, והיא איפשרה לרבבות משקי בית להגיע לדיור בעזרת הלוואות משכנתא בשיעור מימון גבוה שלא היו יכולים לקבל מהבנקים לולא עזרתה. אני אפילו סבור שהחלטת המפקח על הבנקים לאסור על הלוואות בשיעור מימון גבוה - החלטה שהוציאה את EMI מהמשחק - היתה החלטה שגויה שהדירה משקי בית חלשים רבים ממעגל רוכשי הדירות.

אז אם יש פתרון פרטי - מדוע דרוש פתרון ממשלתי? לפתרון הפרטי יש שני חסרונות: 1) בהיות EMI מונופול - פרמיית הסיכון שהיא גבתה הייתה לדעתי גבוהה מידי ויצרה לה רווחים מוגזמים; 2) חברת ביטוח פרטית תשית על הלווים פרמיית סיכון דיפרנציאלית, המשקפת את סיכון האשראי שלהם. מאחר שמשקי בית חלשים הם בעלי סיכון אשראי גבוה יותר - הם ישלמו יותר תמורת האשראי. פתרון ממשלתי היה מציע שיטה אחרת: מחיר אחיד לכולם, ולרוב גם אפלייה מתקנת בצורת ריבית נמוכה דווקא למשקי בית חלשים.

4.  האם בנק ישראל צודק בהקשחת ההגבלות?

ישנן לדעתי שלוש אפשרויות להסביר את החלטות המפקח על הבנקים בשנים האחרונות להחמיר את ההגבלות על משכנתאות: 1) רצון להגן על הבנקים מפני סיכון אשראי; 2) רצון להגן על משקי הבית הלווים מפני חובות גדולים מידי וחשיפה לסיכוני שוק (עליית ריבית); 3) הגנה על יציבות המערכת הפיננסית מפני הסיכונים הגלומים בהתפוצצותה של בועת נדל"ן.

קשה לחשוב שהבנקים זקוקים להגנת המפקח. הם מנוסים בהערכת סיכוני אשראי, יש להם היכרות טובה עם הלווים (הם לרוב לקוחות העו"ש שלהם) ויש להם מערכות ממוחשבות טובות להערכת סיכוני אשראי. מעבר לכך, הם יכולים להפלות בין לווים במחיר (ריבית על המשכנתא) לפי פרופיל הסיכון, ויכולים אפילו לנצל יכולת זו להגדלת המירווח מנוכה-הסיכון (כלומר: להגדיל את רווחיהם למרות הסיכון המוגדל). ולבסוף, לו רצה המפקח על הבנקים, יכול היה להשתמש בכלים מקובלים כמו דרישות הון והפרשות לחובות מסופקים - לא לנקוט בהתערבות פרטנית ואף בוטה בשיקולי הבנקים בעת קבלת החלטות אשראי ספציפיות (התשובה המוזרה של פקיד הבנק היא 'בנק ישראל אוסר עלינו להיענות לבקשתך').

אני מעריך גם שרוב הלווים אינם זקוקים להגנה הפטרנליסטית של המפקח על הבנקים. הם בעלי כושר שיפוט עצמאי, רציונליים, ומקבלים בחייהם החלטות פיננסיות חשובות יותר (כמה לחסוך לפנסיה?) מאשר הנטל השוטף של תשלומי המשכנתא או איזה חלק מההלוואה יהיה בריבית משתנה. ולכן הם עוקפים בקלות את הוראות המפקח ע"י שעבוד נכסים נוספים להלוואה (למי שיש) או ע"י שימוש באשראי נוסף ממקורות אחרים (מוזר: הבנקים אפילו מעודדים אותם לעקוף את מיגבלת המימון של המפקח ע"י הצעה לאשראי צרכני משלים!). ואם הם מגזימים - הבנקים כבר יסבירו להם היכן בדיוק עובר הגבול מבחינתם.

האם יציבותה של המערכת הפיננסית היא הנושא? קשה לי לקבל זאת. חוב המשכנתאות בישראל נמוך (במונחי תוצר) בהשוואה למדינות מערביות, שיעור המימון הממוצע של משכנתאות בישראל (יחס חוב/ביטחונות) גם הוא נמוך יחסית, וההלוואות בישראל הן full-recourse, כלומר הבנקים יכולים לתבוע מהלווים לסלק את יתרת החוב שנותרה גם לאחר שמימשו את הבטוחות.

אז מה עומד מאחורי ההתערבות המתוקשרת של בנק ישראל בתחום המשכנתאות? אני נשאר עם המחשבה שמטרת המהלך היתה לשחרר לחץ סביב שוק הדיור. ברשימות אחרות בבלוג זה כבר טענתי שעליית המחירים היא תוצאה לא-רצויה של הפחתת הריבית, שבעצמה הייתה בלתי-נמנעת. הדרך לטפל בגיאות הביקוש לדיור הייתה צריכה להיות ריסון הביקוש להשקעה ע"י צעדים בתחום המיסוי. אלא שהממשלה והכנסת לא הגיבו ולא נקטו ביוזמה הנדרשת, ואז החליט כנראה הנגיד פישר להיות המבוגר האחראי: לקחת אחריות כי שאר הממשלה לא פעלה. אם אני צודק, זה רק אומר שבנק ישראל הטעה את הציבור וסיפק נרטיב אחר, נוח לשיווק לציבור, שהבעיה בתחום הדיור היא מצד ההיצע (פחות מידי בנייה) ושהחמרת הקריטריונים לגבי משכנתאות באה להגן על הבנקים ועל משקי הבית. זה גם אומר שזרקו בציניות את משקי הבית החלשים משוק הדיור ע"י הגבלות שרירותיות על שיעור המימון וחיסולה הסופי של EMI. זו אולי הסיבה שלפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שיעור המתגוררים בדירה בבעלות הולך ויורד: הזירה התפנתה למשקיעים.

הזירה הפוליטית - לעומת זאת - מחכה לפטרון לחסרי הדיור. מבלי לשפוט לגופה את התכנית שמקדמת ח"כ לוי-אבקסיס - עצם היוזמה מבורכת, והרעיון מוצדק.