יום שישי, 17 ביוני 2016

דירה בתל אביב יקרה מדירה בבאר שבע - האם עלינו לדרוש מהממשלה לפעול לשינוי מצב זה?

תזכורת: על המחיר היחסי של דירה
נתחיל מדברים שאמרנו ברשימה הקודמת:
  • שוק הדיור הוא שוק שבו פועל מספר גדול של קונים ומוכרים, והתנהגותו האופיינית מתקרבת לזו של מה שאנו מכנים 'שוק משוכלל': הרבה קונים ומוכרים מרצון, שאינם יכולים להשפיע על המחיר, ומנגנון קביעת מחיר שמאפשר לעיסקאות להתבצע כיון שהוא מבטיח התכנסות - גם אם לא מהירה - למחיר "נכון";
  • בשוק זה, מחירה היחסי של כל דירה - דירה אחת לעומת דירה אחרת - נקבע לפי הביקוש וההיצע: דירה בקומה גבוהה יותר, או בכיוון שנחשב "טוב" יותר, או בעלת שטח מגורים גדול יותר - נמכרת במחיר גבוה יותר, ולאו דווקא בגלל הפרשים של עלות הבנייה;
  • במצב של שיווי משקל בשוק הדיור, מחירה של דירה צריך לשקף את עלות ההקמה של דירה נוספת;
  • עלות ההקמה - מנקודת מבטו של היזם - היא סכום של שלושה סעיפי הוצאה: עלות משבצת הקרקע, עלות הבנייה עצמה, והמיסוי.

מדוע מחירה של דירה במרכז שונה ממחירה של דירה בפריפריה?
מאחר שעלות הבנייה (שכר עבודה, שימוש במכונות, חומרי בנייה) אינה רגישה כ"כ למיקום גיאוגרפי (עלות הבנייה בתל-אביב ובדימונה אינן שונות מהותית זו מזו) - ההבדלים הגיאוגרפיים במחירי השוק של דירות משקפים למעשה הבדלים בערך משבצת הקרקע.
מה זה אומר? נסתכל לדוגמה בטבלה שפירסם השמאי הממשלתי הראשי לגבי הרביע הראשון של 2016, טבלא המשווה את מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בישובים שונים בארץ. לפי הטבלא, מחירה הממוצע של דירה בת ארבעה חדרים בתל אביב היה 2.961 מיליוני ש"ח, בירושלים 1.929, בחיפה 1.379 ובבאר שבע  1.049 מיליון ש"ח. הפרש המחיר העצום הזה - מחיר דירה ממוצעת של 4 חדרים בתל אביב הוא כמעט פי שלושה ממחירה של דירה מקבילה בבאר שבע - משקף את ההפרש במחיר משבצת הקרקע.
בואו נשחק משחק…
חישבו על מצב היפותטי שבו יש לכם דירת 4 חדרים ניידת - מין קארווילה כזו - ואתם שוקלים באיזו עיר למקם אותה. זהו מצב דמיוני, כמו כששיחקתם פעם 'מונופול' ומיקמתם בתים בערים ששייכות לכם. כדי למקם את הקארווילה בבאר שבע תצטרכו כנראה לשלם (חישוב פשטני, אבל מספיק כדי לתת מושג כמותי) 0.5 מיליון ש"ח; בחיפה - 0.8 מיליון ש"ח; בירושלים - 1.4 מיליון ש"ח, ובתל אביב - 2.4 מיליון ש"ח.
למה זה קרה?
מדוע עולה כ"כ הרבה למקם את הקארווילה שלכם בתל אביב? לא מדובר בגורמי טבע ולא בגורם ממשלתי שהתרשל בתפקידו כמתכנן ערים: זה פשוט מה שהביקוש וההיצע קבעו. אנחנו בעצמנו עשינו זאת. נכון למציאות הישראלית של תחילת 2016, הפרטים מוכנים, כך זה נראה, לשלם כמעט 2 מיליון ש"ח רק כדי לשנע את הקארווילה ההיפותטית שלהם מבאר-שבע לתל אביב.
אולי נחוצה כאן איזו אמירה ערכית?
האם זה 'בסדר' שמחירי הקרקעות בתל אביב כ"כ יקרים? האם זה 'צודק', 'מוסרי'? לכל המושגים הללו אין מקום בדיון הזה: זוהי המציאות. זוהי התוצאה של משחק חופשי של כוחות השוק. יש בעיני הציבור ערך גבוה יותר למגורים בתל אביב על פני מגורים בבאר-שבע, והם מוכנים (כנראה) לשלם עבורו, מסיבותיהם-שלהם.
זה יכול היה להיות אחרת: אילו לדוגמא האוכלוסייה הצעירה של ישראל, זו המתגודדת בהמוניה בתל אביב, הייתה מחליטה שעלות המגורים בתל אביב גבוהה מידי עבורה ונודדת למרכז עירוני אחר - בת-ים, אשדוד, ראש העין או נתניה - מחירי הקרקע (כנגזרת של מחירי הדירות, שהם בעצמם נגזרת של שכר הדירה) בתל אביב היו יורדים יחסית למקומות האחרים.
האם נחוצה כאן אמירה כלכלית?
האם מצב זה יעיל מבחינה כלכלית? כנראה שכן. השאלה היא, כרגיל, מהי האלטרנטיבה למצב זה. בתנאים של שוק חופשי, רמת המחירים משקפת את העדפות הפרטים. עליית המחירים אינה רק תוצאה, אלא גם כוח מניע: היא אמורה לדחוק קבוצות אוכלוסיה מהמרכז לפריפריה, ובכך לנקז חלק מעודף הביקוש. זה לא חייב להיות מהלך מעמדי מובהק, שידחוק מתל אביב קבוצות אוכלוסייה הומוגניות - את 'העניים', 'הצעירים', 'הזקנים', או 'בעלי המשפחות הגדולות': לכל פרט שמורה הבחירה להישאר, או לוותר ולעזוב. מי שיכול ורוצה לשלם את המחיר הגבוה של מגורים בתל אביב - חופשי לעשות זאת.
ואולי בכל זאת נתערב בתוצאות המשחק?
מנגנון אלטרנטיבי, שאינו אפקטיבי, אינו יעיל ואינו מוסרי, הוא זה מנסה להילחם ביוקר הדיור בתל אביב, בעיקר ע"י פעולות ישירות מצד ההיצע: מסבסד את מחיר הקרקע לחלק מהאוכלוסייה על בסיס שרירותי ועל חשבון משלמי המיסים (מבצעי 'מחיר מטרה', חקיקה עירונית בנוסח 'דיור בר-השגה'), מוזיל מלאכותית את המחירים (יוזמת 'מע"מ אפס', שמטבע הדברים פועלת לטובת רוכשי דירות יקרות), מגדיל באופן אקראי, שרירותי ובעייתי את היצע הקרקעות (מהלכי 'תמ"א 38', שמצליחים כמובן רק במרכז הארץ), מחסל שטחים פתוחים (העברת שדה דוב), ועוד. יש מטרה אחת, חמקמקה, והרבה 'דרכים' אליה.
האם יש אפשרות לקבוע ערכית מהו המחיר 'הצודק' של קרקע בתל אביב לעומת קרקע בבאר שבע? כנראה שלא. האם צעדים ישירים המופעלים על ההיצע, כמו ייבוש חלק מהים כדי לפנות אליו את שדה דוב, הסבת קרקע בעלת יעוד חקלאי לקרקע לבנייה, הוספת עוד קומה או אפילו שתיים לפרויקט 'תמ"א 38', פינוי מחנות-צה"ל וכו' יביאו למצב טוב יותר, צודק יותר? כנראה שלא. כנראה שעדיף היה שלא לחסל את יתרת הריאות הירוקות במרכז הארץ, ובמקום לפעול ישירות על ההיצע - לפעול בעקיפין על הביקוש כדי להסיט אותו מרצונו החופשי מהמרכז לפריפריה: באמצעות פיתוח תחבורה ציבורית אפקטיבית שתקרב את הפריפריה למרכז, באמצעות פיתוח תשתיות עירוניות בערים שאינן במרכז, באמצעות הכוונת חסרי-הדיור המקבלים סיוע ממשלתי בדיור אל מחוץ למרכז הארץ, ועוד.
אז למה בעצם כולם מתערבים ומציעים הצעות?
אנו חיים בתקופה רעה לכלכלנים. דווקא כשנדמה היה שהמקצוע הגיע אל השלווה והנחלה, שהכלכלנים יודעים לחזות בביטחון את ההתפתחויות הכלכליות ואף לנווט אותן כדי להבטיח יציבות וצמיחה כלכלית נאה - בא המשבר האחרון, זה שהחל ב-2008, וטרף את הקלפים. ממש משום מקום וללא כל סימנים מוקדמים הופיע משבר פיננסי שהביא למיתון הכלכלי הגדול ביותר מזה 80 שנה, וכל זאת כשלפי התיאוריה המקרו-כלכלית המקובלת הוא לא היה יכול לקרות כי ארגז הכלים המקצועי היה צריך לאפשר לנו לרסן אותו. מאז, אנחנו (הכלכלות המערביות) חיים למעשה כמו חולה בחדר טיפול נמרץ: מונשמים (ריבית אפס - מציאות שלא התקיימה מעולם), מחוברים למכשירים (הכלכלנים בייאושם ויתרו על עקרונות ועשו את המהלך הנועז: יצרו גירעונות ממשלתיים עצומים והציפו את השווקים בכסף זול), והמוניטורים המחוברים לחולה מראים כבר כמה שנים על פעילות חיונית מדאיגה (צמיחה איטית, תעסוקה נמוכה, דפלציה, סיכונים פיננסיים-מדינתיים). ועל כל אלה נוספים התגברות מדאיגה ומבשרת רעות של אי-השיוויון הכלכלי בתוך רוב המדינות, וקריאה מתגברת של קבוצות לאומיות לפירוק מדינות וישויות כלכליות על-מדינתיות.
האכזבה מחוסר ההצלחה האחרון של הכלכלנים צריכה להוות אתגר מקצועי - לא עילה להתפרק מכל הידע הקיים לטובת מדיניות אינטואיטיבית. כשחלה הרעה בלתי-צפויה במצבו הרפואי של אדם זוהי עילה לחקור במה טעו הרופאים - לא להפסיק את הטיפול הרפואי ולעבור ללחשים וקמעות. אבל שלא במפתיע, תחושת הוואקום הציבורית מזמינה לא-כלכלנים להציע פתרונות אינטואיטיביים. כך אני מתרשם מכל ההצעות העולות מידי פעם לטפל במה שקרוי "משבר הדיור". ואמנם, רוב ההצעות הן באופיין אינטואיטיביות: להאיץ את קצב התחלות הבנייה, לקצר תהליכים אחראיים של תכנון עירוני ורישוי, לייבש שטחים ירוקים לטובת בנייה לדיור, לסבסד רכישת דירות, להפחית מיסוי על דיור, לפקח על מחירי דיור, ועוד.
אבל הן אינן רק אינטואיטיביות: כל ההצעות הללו הן תרופות-אליל. הן לא יכולות לפתור את "המשבר", בעיקר כיון שאין משבר. החלפת מנגנוני שוק בהתערבות נקודתית של פקידי ממשלה היא מתכון להסתבכות בטווח הארוך, וכדאי לחסוך לעצמנו את המחזה העקר של הבטחות פוליטיות הזויות (מספיק שתקראו מה הבטיחו לציבור שרי השיכון והאוצר הקודמים…) ובדיעבד האשמות הדדיות בתוצאות הלא-רצויות. פרט לכך, ההצעות שאנו שומעים מייצגות בדרך כלל אינטרסים של חלק מהאוכלוסייה על חשבון החלק האחר, ולגבי כל הצעה ניתן לזהות בקלות מי המרוויחים ומי המפסידים. ומעבר לכל, ההצעות תמיד מעידות על הנכונות הקבועה והנלהבת של הדרג הפוליטי "לעשות", לפעול, לרוב בטווח המידי (שיביא פירות פוליטיים בלוח זמנים רלוונטי) - ולעזאזל העתיד. אל תשכחו שיש כיום בישראל מפלגה שהתחייבה פוליטית להפחית את מחירי הדירות, וזהו כבר מצב מסוכן לכולנו. בעיקר אם אתם חוששים (כמוני) שקצב התחלות הבנייה בישראל כבר מהיר מידי, ושהביקוש הספקולטיבי שיצר את הבועה האחרונה יכול להיעלם כמעט בן-לילה ולהשאיר אחריו ענף בנייה שקוע בצרות והרבה משקי בית מאוכזבים שהימרו את מיטב כספם על כך שהמגמה תימשך עוד כמה שנים.
העובדה שכלכלנים טעו בניווט אינה מצדיקה שנחליף אותם בחסרי ידע. העובדה שלשיטת השוק יש מיגבלות ואולי גם תוצאות-לוואי לא נעימות - אינה סיבה מספקת לנטוש אותה לטובת שיטה חסרת-תוחלת של תכנון ממשלתי והתערבות נקודתית.

4 תגובות:

אנונימי אמר/ה...

מספר טעויות.

שיווי המשקל אינו מתייחס למרכיבי גורמי הייצור בדירה: קרקע, תשומות בניה, רווח יזמי, מע"מ ככל שקיים.
בכל נקודת תמיד יהיה איזון בין מרכיבי גורמי הייצור, אחרת לא תתבצע עסקה.
עליית המחירים היום היא תזוזה של נקודת שיווי משקל ותמיד יתקיים איזון פנימי בין מרכיבי גורמי הייצור.

שווי הדירה מושפע מהביקוש וההיצע - זה בשוליים ולא המרכיב העיקרי. המרכיב העיקרי והמהותי הוא כח הקנייה של הביקוש ולא גובה הביקוש. ניתן לראות שכונות שאין בהן היצע אבל מחיר הדירה נמוך ביחס לשכונות דומות שיש בהן היצע, בגלל כח קנייה גבוה יותר של הרוכשים.

Elias Koifman אמר/ה...

כח קניה הינו נושא שלם שכדאי להרחיב את הדיון עליו בנפרד.

לדעתי, כל נושא הדיור בבועה נמצא בסוג של שקר מכיוון שאין המוני הומלסים שמחכים בתור לדירות וצעירים לא ממשרבים לגור אצל הוריהם.

קיימת בישראל העדפה מובהקת להשקעה בנדל"ן ומעודדת ע"י המדינה בכך שהיא בתורה גורמת לחוסר שיווי משקל במיסוי ( השכרת דירה מול השקעה בשוק ההון, למשל )

אנונימי אמר/ה...

הטענה הבסיסית שהשוק הוא משוכלל, שהמחירים נקבעים ע"י היצע וביקוש, שכאשר כולם רוצים לגור ברח' יהודה מכבי (או שינקין) המחירים שם עולים, היא נכונה אבל פשטנית (גם במובן שהיא פשטה את הרגל). גם בשוק משוכלל לכאורה, יש מחיר להון, מיסים שונים, נטיות פסיכולוגיות "לא רציונליות" (כהנמן, אריאלי). כל אלה יוצרים הטיות והסטות. המימשל צריך להתערב, לתת את הדחיפות הקלות. כאשר רק הכסף קובע את תמהיל האוכלוסיה, התוצאה גרועה. בלונדון וניו יורק דואגים שבצד החלקים של היד הנעלמה, יש דיור ציבורי. יש כל מיני דרכים להתמודד ולתקן (לא הדרכים הכלכליות שאתה, נחמני, מתאר).
כמו שבחקלאות נדרש תכנון ומיכסות, אחרת "היד הנעלמה" תגרום לכשלים.

אחד הפתרונות של דילמת האסירים היא לא להציב בפני האסירים את הדילמה. היד הנעלמה היא סוג מסוים של דילמת האסיר (שכידוע הפיתרון הרציונלי הוא כזה שמביא לכל אחד מהאסירים יותר שנות כלא מאשר פיתרון "לא רציונלי").

חיים ל.

אנונימי אמר/ה...

כתבה מעניינת -
למה לא ממחזרים משכנתא