מחירי הדיור יצאו מכלל שליטה, לא רק בישראל אלא גם בבריטניה. מכון חשיבה בריטי מוביל - NEF (New Economics Foundation) - הפועל לקידום צדק חברתי, כלכלי וסביבתי, מפתח הצעות לפתרון הבעיה. להלן עיקרי טיוטת ההצעה של NEF, כשהיא מותאמת לישראל.
בעשר השנים האחרונות מחירי הבתים בישראל יצאו מכלל שליטה. רבים מהישראלים אינם יכולים לשאת עוד בעלויות הדיור ובשכר הדירה, והמצב עוד צפוי להחמיר כאשר השכר מפגר אחרי הקצב שבו מחירי הבתים עולים ברחבי הארץ. במונחים כלכליים, מחירי הדיור הוציאו את רוב הציבור אל מחוץ לשוק - priced out of the market.
מספרים לנו שהגברת קצב הבנייה של בתים תפתור את הבעיה. אך המשבר הנוכחי של דיור בר-השגה affordability מונע על ידי שילוב של גורמים: הלוואות בנק מופרזות כנגד רכוש, מחירי קרקע עולים, הטבות-מס לבעלי דירות, סבסוד ממשלתי לדיור באיזורים מועדפים מבחינה פוליטית וכו'.
הצמיחה במשכנתאות בשנים האחרונות, שכבר גורמת לדאגה בבנק המרכזי, אינה נובעת מזינוק במספר קוני דירה ראשונה בלבד, אלא מכך שיותר ויותר אנשים רוכשים דירות להשקעה ולמטרות השכרה, תופעה שמנפחת עוד יותר את מחירי הדיור ומייצרת מחזור המגשים את עצמו של הלוואות משכנתא גדולות עוד יותר ביחס להכנסות, הנדרשות לכיסוי הגאות במחירי הבתים.
במקומות רבים עלויות הדיור יצאו מכלל שליטה, לא רק במונחים של עלות קניית דירה אלא גם בגובה שכר הדירה. דיור ציבורי או פרטי בדמי שכירות סבירים - הפך לנחלת העבר. הרעיון שכולנו זכאים לדיור סביר אינו קביל יותר בישראל, אחת המדינות המפותחות והעשירות.
הדרך בה שוק הדיור מתפקד כיום אינה ברת-קיימא, אבל גם אינה בלתי נמנעת. אז איך אנחנו יכולים להשיב דיור בר-השגה, לייצב ולהוריד את מחירי הדיור ולהבטיח לנו דיור באיכות טובה מספיק עבור הצרכים המתעוררים של האוכלוסייה?
1. הרתעת ספקולציות בדיור ובמקרקעין
• פיתוח מנגנונים להפרדת עלות הקרקע מזו של הדירות והבתים, והעברת עוד מקרקעין לבעלות ציבורית וקהילתית
2. השגת מגוון של היצע בדיור ושיפור האפשרויות לבתים ללא חוב או חוב קטן
• הסרת הסבסוד הממשלתי המכוון להחזקת דירות ובתים. החזרת המחויבות לספק דיור ציבורי בדמי השכירות סבירים ולאורך זמן
• תמיכה בתכניות דיור שיתופיות ובנאמנויות קרקע בקהילה באמצעות מתן עדיפות לבניית דירות שלא למטרות רווח על קרקעות זמינות
3. עידוד והסדרת סקטור ההשכרה הפרטי במחיר סביר ולטווח ארוך
• תמיכה בדרישות הדיירים בשכירות להסדרת מגזר השכרה פרטי, אפשרות לשכירות מובטחת לטווח ארוך
• מגוון דיור שיאפשר שכר דירה התואם את המשכורות וההכנסות של השוכרים
4. גיוון המגזר הבנקאי כך שיבנה את הכלכלה, ולא ינפח בועות נדל"ן
• הגבלת סך החובות שהבנקים יכולים להחזיק כנגד רכוש
• הקמת בנקים ציבוריים ובבעלות בעלי עניין מקומיים המתמקדים בהלוואות לעסקים קטנים ובינוניים* אמנון פורטוגלי הוא חוקר במרכז חזן במכון ון ליר
תגובה 1:
אינני כלכלן.
כאשר יש עודף היצע על ביקוש, המחיר יורד. כאשר יש עודף ביקוש על ההיצע, המחיר עולה. המאזן היום הוא של איזון פחות או יותר בין ההיצע לביקוש. אז למה המחיר עולה?
כיוון שהריבית היא 0. וזה אומר משכנתאות זולות, והתשואות נמוכות מאד באפיקי השקעה אלטרנטיביים. פתרון: מיסוי כבד על דירות ריקות ועל מגרשים לא בנויים.
מה שקורה, שמוכרי דירות ומשכירי דירות אינם חוששים מכך שהדירה עומדת ריקה, כי מספיק שיש עליה מזערית של ערך הנכס כדי שההשקעה תהיה יותר כדאי מאשר השקעה אלטרנטיבית. אז כדאי לחכות ולא להתפשר על המחיר. אני מכיר הרבה מגרשים שאינם נבנים סתם כי מי שמחזיק אותם איננו מזדרז. אם הוא רוצה למכור, הוא נוקב מחיר גבוה, ולא בוער לו שום דבר, הכסף שהושקע הוא כסף זול, וההכנסה החלופית היא קטנה. אם מתכוון לבנות, הוא רוצה קודם כל למכור חלק "על הנייר" במחיר גבוה, ובינתיים שום דבר לא בוער. אילו היו צריכים לשלם מס בגובה נאמר 2% מערך הנכס, כל הדינמיקה היתה משתנה.
שתי פעולות חשוב שילוו את המהלך: א. לפעול לעידוד ענף הבניה: הקלות ברכישת ציוד כבד, רשיונות עבודה לזרים, הגדלת המענק לחיילים משוחררים ("מועדפת"), כדי לעודד גידול בעודף ההיצע על הביקוש. ב. הוספת תקנים רבים במערכות האישורים של ועדות התכנון, הפיקוח, הרגולציה. אין הכוונה בביטול או קיצור של שלבים בתהליך האישור. אסור לוותר על ביקורת וזהירות באישור תכניות. מצד שני, כאשר נדרשות 12 שנה לאישור תכנית בניין עיר, 2 שנים הן מה שנדרש באופן תיאורטי (וזה די סביר), ו 10 שנים זה זמן שתיקים סתם מחכים בתוך על כל מיני שולחנות של פקידים עמוסים ומעטים מדי. בלי שהמערכת שמאשרת ובונה תהיה יותר נמרצת ויעילה, הדיור (וגם יתר צריכת מבנים) ימשיך להיות יקר.
אין לדעתי סיכוי לפרויקטים מסורבלים ומפותלים כמו "מע"מ 0" או "מחיר למשתכן" או "קיצור תהליכי אישור".
צריך להפסיק עם משפטים כמו "פיתוח מנגנונים להפרדת עלות הקרקע מזו של הדירות והבתים".
לסיכום:
בימי מלחמת העולם השניה, באחד מהימים היותר קודרים, אמר צ'רצ'יל שיהיה החורף קר וקשה ככל שיהיה, תמיד יגיע אחריו אביב. יעלו מחירי הדיור ככל שיעלו, תמיד תגיע אחריהם ירידת מחירים. זה יקרה. עוד חמשה חודשים, או חמישים חודשים. בלי קשר לתכניות של הממשלה. ועבור מי שהמושכות יהיו בידיו באותו רגע (שר האוצר) זה יהיה כמו טלפון מאראלה ממפעל הפיס.
חיים
א. ובאזורי הביקוש החזק (מרכז תל אביב) יש עודף גדול לביקוש על ההיצע. הפתרון: אין פתרון, כי אין בעיה. סחורה משובחת היא (במשטר הנוכחי) בהישג ידם של עשירים. יש בעיה אחרת, של תמהיל האוכלוסיה במרכזי ערים, ויש לכך נסיונות טובים בלונדון ובניו יורק, אבל זה לא הנושא.
הוסף רשומת תגובה