יום שני, 11 ביולי 2016

אין מדד מחירי דירות בישראל - מה אנו מפסידים כתוצאה מכך?

בשבוע שעבר התפרסמה ב-"דה-מרקר" רשימה של נמרוד בוסו בשם: "למה אף אחד לא באמת יודע כמה עולה הדירה שלכם באמת?" (ראו באתר הדה-מרקר כאן). הרשימה מספקת סקירה בהירה לגבי מצב המידע הסטטיסטי על מחירי הדירות בישראל. הנקודה החשובה היא שמעלה הכותב היא שאין כיום בישראל מדד מחירי דירות מוסמך המתפרסם בתדירות שוטפת ומספק מידע אמין על הנעלם הגדול - מה קורה למחירי הדירות בישראל.
מהו המידע הקיים על מחירי הדירות בישראל?
הנקודה הראשונה היא שכל הנתונים המתפרסמים בציבור לגבי מחירי הדירות אינם מתייחסים למלאי הדירות הקיימות אלא לדירות שנמכרו באותו חודש/רביע (נתוני רשות המיסים על עיסקאות בדירות). כפי שמציין בוסו, לא רק שחתך הדירות הנמכרות שונה מחתך הדירות הקיימות (בוסו מציין עבודה שהוכנה ע"י צוות מקצועי עבור המועצה הלאומית לכלכלה, ומצאה שבשנת 2011 מחיר הדירה הממוצעת הנמכרת היה נמוך בכ-15% ממחיר הדירה הממוצעת במלאי הדירות הקיים), אלא שתמהיל הדירות הנמכרות משתנה מתקופה לתקופה. מאחר שלא קיים מדד מחירי דירות (מדד מחירי דירות אמור להתייחס לסל קבוע של דירות, לא לסל מזדמן) - מה שאנו מקבלים כאינפורמציה על מחירי הדירות הוא למעשה תערובת של שינויי מחיר ושינויים אקראיים של תמהיל הדירות הנמכרות באותו חודש. זה כמו להעריך את השתנות יוקר המחיה ע"י ניתוח סידרה עיתית של הוצאות המשפחה מבלי לדרוש שיהיה מדובר בסל צריכה קבוע. ואמנם, מציין בוסו, בחודש נובמבר האחרון התפרסמה ידיעה מוטעית על ירידת מחירי הדירות שמקורה היה למעשה שינוי בתמהיל הדירות שנמכרו באותו חודש כך שנמכרו יותר דירות זולות, בפריפריה.
המצב ידוע, והכוונה ליצור מדד נכון-מתודולוגית של מחירי דירות קיימת, והעיכוב נובע כנראה מבעיות תקציב כרוניות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אבל בינתיים הוואקום מושך גופים ש'מפברקים' מדדים משלהם, ללא סמכות וללא אחריות מקצועית, כי ידיעות על מחירי הדירות הן נושא 'חם' ומספקי ידיעות אלו זוכים בתמורה לחשיפה תקשורתית.
מה אנו מפסידים מכך שאין בישראל מדד רשמי של מחירי דירות?
ישאל הקורא: למה זה חשוב? מה אנו מפסידים מכך שאין לנו מדד של מחירי הדירות? אני מסוגל לחשוב על שני דברים.
הראשון - אילו היה בישראל מדד מוסמך של מחירי דירות, אפשר היה להשיק אג"ח ממשלתיות הצמודות למדד זה. אג"ח אלו היו מאפשרות למשקי הבית להגן על חסכונותיהם מפני עליית מחירי הדירות. זה אומר שמשקי בית צעירים לא היו נדרשים לקנות דירות בגיל צעיר ובמינוף גבוה באמצעות משכנתאות כדי להגן על ההון העצמי שלהם ו'לעלות לרכבת הנדל"ן', ומשקי בית מבוגרים לא היו צריכים לרכוש דירות להשקעה כדי להגן על הפנסיה שלהם. כמובן שאפשר לחשוב גם על נגזרת פיננסית נוספת: תכנית חיסכון ארוכת-טווח לדיור שתהיה צמודה למחירי הדירות ותאפשר להורים לצבור בהדרגה כספים לצורך סיוע לילדיהם ברכישת דירות.
השני - קיומו של מדד מחירי דירות היה מאפשר לשוק המשכנתאות להעמיד לרוכשי הדירות אשראי הצמוד למחירי הדירות. זו למעשה מהפכה: כיום, משקי בית צעירים נוטלים הלוואות ענק (במונחי שכר) לצורך רכישת דירות ויוצרים בכך לא רק התחייבות תזרימית ארוכה אלא גם 'פוזיציה'; 'פוזיציה' זו נוצרת כיון שהנכס וההתחייבות אינם נמצאים באותו בסיס: מחיר הדירה הנרכשת ינוע לאורך זמן במיתאם עם מדד מחירי הדירות, בעוד שההתחייבות צמודה למדד אחר (מדד המחירים לצרכן, שער החליפין של השקל לעומת הדולר, ועוד). התוצאה היא שרוכשי דירות חשופים שלא בטובתם לסיכוני שוק (הם מאושרים מכך במקרה הטוב כי הם נהנים מעליית מחירי הדירות, והם אינם מודעים לכך במקרה הרע). חשיפה זו יכלה להיחסך מכולנו אילו שוק המשכנתאות היה נשען על אשראי הצמוד למחירי הדירות. חשוב לזכור שאין בעיית מקורות מימון בשוק כזה: יש תמיד משקיעים המעוניינים להגן על חסכונותיהם מפני עליית מחירי הדירות.

תגובה 1:

אריק מירובסקי אמר/ה...

בנושא זה אנו חלוקים. מדד מחירי הדירות של הלמ"ס נבדק על ידי הוועדה המייעצת של הלמ"ס- גוף אקדמי שכולל כלכלנים וסטטיסטיקאים - נמצא מדד טוב ומשקף. זאת בניגוג למדדי תחליף, עליהם כתבתם נמרוד ואתה. ריבוי מדדים הוא דבר טוב, קיים גם במדינות אחרות, ואולם הם דורשים מהמשתמש בהם הבנה לגבי מהותם (אילו שאלות הם דואלים ומה המתודות). אני מסכים שבלמ"ס יש בעיות חמורות של נוהלי עבודה, שאינן קשורות למתודות ונכונותם העקרונית דל מדדי מחירי הדירו.