יום רביעי, 24 באוגוסט 2016

מס על דירה שלישית - למה ומה חשיבותו

עובדות
במסגרת הדיונים על תקציב הממשלה לשנים 2017-2018, הממשלה מגישה לאישור הכנסת גם החלטה על הטלת מס על מחזיקי דירה שלישית. לפי ההצעה שהובאה לכנסת (ראו את הצעת התקציב כאן, עמ' 75 - "מס ריבוי נכסים"):
  • יוטל מס שנתי על בעלי דירות מגורים שבבעלותם לפחות שלוש דירות
  • המס יוטל על כל הדירות מעבר לשתיים הראשונות
  • שיעור המס שיוטל על כל אחת מהדירות יעמוד על 1% מערך הדירה (ראו להלן)
  • ערך הדירה לצורך חישוב המס יהיה מכפלה של מחיר למ"ר שייקבע בטבלה שתפורסם עד ליום 31 בדצמבר 2016 בשטח הדירה (במ"ר) כפי שהוא רשום בחיוב הארנונה לגבי אותה דירה
  • חישוב השווי המקורב למ"ר בכל אזור ייעשה על בסיס חלוקת הארץ לאזורים
  • תקרת החיוב תהיה 1,500 ש"ח לחודש, או 18,000 ש"ח לשנה
  • מעבר לאמור בהסכם או בכל דין, יראו בעלים ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כבעלים אחד
  • תחולת המס היא מיום 1.1.2017


הסברי משרד האוצר להצעת החוק
תהליך עליית המחירים המהירה של השנים 2007-2015 (למעלה מ-100%) הביאה להגדלת אי-השיוויון בעושר בחברה הישראלית. מאחר ששיעור המתגוררים בדירות שבבעלותם גבוה יותר בעשירונים בעלי ההכנסות הגבוהות יותר - רק 54% ממשקי הבית בעשירון השני גרים בדירות בבעלותם לעומת 80% ממשקי הבית השייכים לעשירון התשיעי - עליית המחירים הזו פעלה לטובת משקי הבית השייכים לעשירונים העליונים. בהשוואה בין בעלי דירות לבין שוכרי דירות מביאים אנשי האוצר נתון מעניין של הלמ"ס: רמת ההכנסה של בעלי הדירות גבוהה כפליים מזו של השוכרים, אבל סך העושר שלהם גדול פי 15.
בנקודה זו פונים מנסחי הצעת החוק לאמירה חברתית חשובה (שימו לב: מדובר בכלכלני האוצר, שהם לרוב דווקא אבירי כוחות השוק...): עליית מחירי הדיור של השנים האחרונות, זו שהביאה לגידול באי-השוויון בקרב האוכלוסייה בישראל, משקפת למעשה עלייה מהירה של ערך הקרקע; מכיוון שעליית ערך הקרקע אינה תוצאה של יגיעה או פיתוח כלכלי של בעלי הדירות אלא של פעולות הקהילה, ההשקעה הציבורית והממשלה - אין זה צודק שבעלי הנכסים הם שייהנו מעליית הערך לבדם אלא נכון לחלוק את עליית הערך עם הציבור באמצעות מיסוי. מס זה יתרום לחלוקת הכנסות נכונה יותר במשק ולצמצום אי-השוויון, ויהווה תמריץ עבור בעלי הנכסים למכור את הנכס, מה שיגדיל את היצע הדירות בשוק המשני ויביא להפחתת מחירי הדירות.
להערכת כלכלני האוצר יש כיום בישראל כ-50 אלף משקי בית שיש בבעלותם לפחות שלוש דירות. מספר הדירות הכלולות לדעת אנשי האוצר בהצעת המיסוי הוא 180 אלף. ההכנסות הצפויות מגביית המס החדש הן כ-800 מיליוני ש"ח לשנה.
מהן מטרות המס?
יכולות להיות למס שתי מטרות עיקריות: האחת - יצירת הכנסות לצורך מימון הוצאות הממשלה (מטרה פיסקאלית); השנייה - שינוי התנהגות הציבור (לדוגמה: מס על סיגריות, משקאות חריפים וכו'). אלו בדרך כלל מטרות מתחרות: ככל שנצליח יותר לשנות את התנהגות הציבור (במקרה שלנו: חלק גדול יותר מבעלי הדירות הממוסות ימכרו אותן…) - כך נפחית את חשיבותו הפיסקאלית של המס.
לאור גודלו של תקציב הממשלה, נראה לי שלא מדובר כאן במס בעל השפעה פיסקאלית חשובה: ההכנסות הצפויות - עוד לפני שהכנסת החלה לקצץ בסעיפי החוק המוצע, לפני שבעלי דירות מרובות החלו לפעול להתחמקות ממס, ולפני שחלק מבעלי הדירות מוכרים אותן - אינן משמעותיות במונחי מימון הגירעון. לכן נראה שמדובר כאן במס שמטרתו לגרום לפחות לחלק מהציבור למכור דירות (בגלל הירידה בהכנסה נטו מהחזקת הדירה) ובכך להגדיל את היצע הדירות בשוק ולתרום לירידת מחירי הדירות. ואולי יש במס זה בעיקר אמירה חברתית שמתאימה פוליטית לסדר היום של השר הממונה, כפי שניתן אולי להסיק מההסבר שכתבו כלכלני האוצר להצעת החוק.
מה כבר נאמר על המס החדש?  או:  Where You Stand Is Where You Sit
רוב התגובות שכבר הופיעו בתקשורת משקפות - וזה לא מפתיע - את האינטרסים של המגיבים. משקיעים מגיבים בחמת זעם על 'מיסוי כפול' ('כבר שילמנו מיסים על הכנסותינו!') או מלינים על העדר אפיקי השקעה פנסיונית במציאות של הריבית הנמוכה; גורמים בענף הדיור מבקרים את הצעת החוק ומנבאים שהמס החדש יחמיץ את שליחותו החברתית ויביא לייקור שכר הדירה שמשלמים השוכרים; מתנגדים אחרים מתחפשים לכלכלנים ממשלתיים ומעלים טענות מקצועיות: המס אינו יעיל, שיעור המס נמוך מידי, לא ניתן יהיה לקבוע בפועל איזו דירה היא הזולה מהשלוש, המס יגרום לבריחת הון מהארץ, המס יגרום לרישום שקרי של בעלויות, מדוע בכלל לבסס את המיסוי על מספר דירות ולא על ערך דירות, וכו'. מהצד השני - זה של חסרי הדירות - נדמה לי שיש שקט יחסי: אולי חשש מהבאות (עליית שכר דירה?), אולי קבלה שקטה של הרעיון הכללי של מיסוי על בעלי דירות.
סטייה: מדוע עלו מחירי הדירות?
עליית המחירי המהירה שפקדה את שוק הדיור בישראל מאז 2008 היא תוצאה של הריבית הנמוכה שהונהגה במשק על רקע המשבר הפיננסי במשקי המערב. הריבית הנמוכה יצרה אפקט כפול: למשקי בית מבוגרים, שנוהגים להחזיק את חסכונותיהם לפנסיה בעיקר באפיקי השקעה פיננסיים - נוצרה מציאות של העדר אופק חיובי של תשואות, והם החלו להסיט את חסכונותיהם לשוק הנדל"ן; למשקי בית צעירים ובגיל העמידה, שנמצאים עדיין בשלבי השקעה בדיור למטרות מגורים עצמיים - נוצרה מציאות חדשה של משכנתאות זולות, והם נצלו אותה לרכישת דיור. השילוב בין השניים הביא לגל של ביקוש לרכישת דירות, ולאור קשיחותו היחסית של ההיצע - לעודף ביקוש. עודף הביקוש גרם מצד אחד להרחבה מתמשכת של קצב התחלות הבנייה (אנו נמצאים כבר בהיקפים גבוהים, בהשוואה היסטורית, של התחלות בנייה), ומצד שני לעליית מחירים מפתיעה (כן-כן: מחירי הדירות בעולם דווקא צנחו בשנים אלו), שמצידה יצרה ציפיות להמשך עליית מחירים. אנו נמצאים לכן בתהליך 'בועתי', שבו מחירי הדירות חרגו מהתוואי המתיישב עם הצרכים הבסיסיים ונמצאים במין תנועה אינרציאלית. השאלה החשובה לגבי התהליך הנוכחי היא כיצד הוא יסתיים: ב'נחיתה רכה' או בהתרסקות. לרוע המזל, כפי שראיתם אולי בוויכוח בין כלכלני אוניברסיטת שיקגו (ראו ברשימה קודמת, כאן), תהליך 'בועתי' אינו ניתן לאיבחון חד-משמעי בזמן אמיתי אלא - אם בכלל - רק בדיעבד, לאחר שהוא מסתיים.
יכולתנו ככלכלנים לפענח תהליכים כלכליים בצורה אמינה מותנית בטיב הכיסוי הסטטיסטי שלהם. אני לא בטוח שאיכות הכיסוי הקיימת של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מאפשרת לנו לפענח את התהליכים המתרחשים בישראל, ויעידו על כך גם הנתונים העקיפים והמעורפלים (הסתכלו שוב בהצעת התקציב) בהם השתמשו אנשי האוצר בבואם לנמק את הצורך בהטלת המס החדש. בהעדר יכולת לחדד את תמונת המציאות נותר לנו רק להעריך מה שכנראה מתרחש.
להערכתי, התהליכים של השנים האחרונות גרמו לצבירה ספקולטיבית של דירות בידי קבוצות אוכלוסיה מבוססות, כשמצד שני קבוצות אוכלוסיה חלשות נדחקות אל מחוץ לשוק הדיור. תהליך כזה גורם לתחושה של אובדן תקווה בקרב קבוצות אוכלוסיה צעירות, שחלום הדירה הולך ומתרחק מהן. מצד שני, הניסיון חסר-התכלית של הגורמים הממשלתיים להאיץ את קצב התחלות הבנייה של דירות חדשות גורם להתנפחות מחזורית מסוכנת של ענף הבנייה שתביא כנראה למשבר כלכלי לכשתחל התפנית המחזורית.
האם המס הזה 'צודק'?
כבר טענתי מספר פעמים ברשימות בבלוג זה שהדרך הנכונה לטפל במחסור הדיור שאנו חווים בישראל בשנים האחרונות אינה להאיץ את קצב התחלות הבנייה (צד ההיצע) אלא לרסן את הביקוש. הריסון שהפעיל בנק ישראל - בעיקר באמצעות דרישות מחמירות לגבי ההון העצמי של הלווים (25% ממחיר הדירה) - מביא אולי לצמצום של האשראי למשקיעים, אבל הוא גורם להדרה של שכבות אוכלוסיה חלשות משוק הדיור, כאלו שאינן יכולות להמציא הון עצמי המספיק לרכישת הדירה במיגבלות שקבע בנק ישראל. הדור הצעיר של שכבות האוכלוסיה המבוססות יכול אולי להיעזר בסיוע (או ערבות) של דור ההורים, אבל הדור הצעיר של שכבות האוכלוסיה החלשות - נפגע.
בראייה חברתית, זהו משגה: אם כבר, מדינת ישראל הייתה צריכה להבטיח דיור גם לקבוצות אוכלוסיה חלשות, וככל האפשר באמצעות סיוע לרכישת דיור ולא באמצעות שכירות (ציבורית או מסובסדת). המדינה עשתה זאת בעבר בהצלחה, כשהמשק הישראלי היה חלש יותר והנטל הביטחוני היה כבד יותר, והיא יכולה בהחלט לשוב ולהפעיל מדיניות דיור בעלת דגשים חברתיים, שבמרכזה סיוע של משרד השיכון לחסרי-דיור.
אז דרוש אמנם ריסון של הביקוש, אבל מדובר בריסון הביקוש של משקיעים - לא של חסרי-דיור. את ריסון הביקוש מצד משקיעים צריך לעשות בשילוב של 'גזרים' ו'מקלות'. ה'גזר' האפשרי - כבר הצגתי זאת בעבר - הוא הבטחת תשואה סבירה לטווח ארוך לחוסכים ליעדים פנסיוניים כדי לפתות אותם אל מחוץ לשוק הדיור. זה יכול להיות ע"י חיסכון/אג"ח ארוכים הצמודים למחירי הדיור, או בדרכים דומות. אחרי הכל, השקעה בנדל"ן אינה אפיק השקעה סביר לפנסיונרים: היא דורשת ניהול נכס, היא יוצרת סיכון מרוכז בגלל גודל ההשקעה הנדרש (מחיר דירה), והסיכון המחזורי הוא מוגזם. ובכלל: הפיכת שוק הדיור לשוק של הימורים ספקולטיביים היא צעד מוטעה שיביא רק לבועות נדל"ן ולסכנה הגלומה בהתפוצצותן.
ה'מקל' הדרוש כדי לצמצם את ההשקעה הספקולטיבית בדיור הוא מיסוי על השקעה בנדל"ן. מיסוי כזה יפחית את התשואה נטו הצפויה מהשקעה בדירות. לכן, בעיני, הרעיון של המס החדש הוא רעיון צודק, גם אם אפשר היה לחשוב על ביטויים אחרים של אותו רעיון כללי.
משהו על מיסוי דירות
ראשית, צריך להפריד בין מיסוי על הכנסה הנובעת מהדירה לבין מיסוי על עצם החזקת הרכוש. ההכנסה הנובעת מהדירה מורכבת מהכנסה שוטפת (מגורים בדירה או שכר דירה המתקבל מהשכרתה לשימושו של אחר) ומרווחי הון (שבח) הנובעים מעליית מחירי הדירות לאורך זמן. היסטורית, ההכנסה מדירה זוכה להעדפת מס יחסית להכנסות הנובעות מהשקעה פיננסית: ההכנסה מהשכרה פטורה עד לסף מסוים ושיעור המס מעבר לסף זה הוא 10%; השבח - עליית שווי הנכס - פטור ממס בתנאים המשתנים מידי כמה שנים. להטבת-מס זו הניתנת להשקעה בדיור אין שום הצדקה: היינו צריכים למסות את כל ההכנסה (מעבודה, מרכוש לסוגיו) וליצור נייטרליות של המס. לכן, לפני הכל, יש לבטל את אפליית המס הקיימת כיום לטובת השקעה בדיור לעומת השקעה פיננסית.
מעבר למיסוי ההכנסה, אפשר לחשוב על מס שתפקידו לשנות את אי-השיוויון הכלכלי, ולו רק במידה זעירה. זהו למעשה האיפיון הכללי של המס המוצע. מס על ערך הדירה (להבדיל ממס על ההכנסה הנובעת ממנה) הוא כלי נוח להשגת מטרה כזו: הוא יכול להיות יחסי לשווי הנכס (ואף פרוגרסיבי, כך ששיעור המס יהיה גבוה יותר כאשר שווי הדירה גבוה יותר), ויתרונו בכך שהוא אינו מוטל על פעילות ולכן הוא נייטרלי מבחינת השפעתו על התנהגות הפרטים.
האם ניתן היה להציע מבנה מס שונה?
כאמור, הרעיון העקרוני של המס החדש הוא בעיני רעיון צודק, גם אם אפשר היה לחשוב על ביטויים אחרים בשטח של אותו רעיון. אילו נשאלתי, הייתי מציע לבסס אותו על שווי הדירה ולא על מספר דירות, הייתי מחיל אותו על כל הדירות (החל מהדירה הראשונה) ומצד שני קובע סף שווי נכס לצורך חישוב המס בגובה שיותיר לפחות מחצית (ואולי אף יותר) מבעלי הדירות מחוץ למעגל משלמי המס. כמו-כן הייתי קובע שיעור מס גבוה יותר ובונה אותו במדרגות כך שיהיה לו אפקט פרוגרסיבי ומצד שני ערך פיסקאלי (גבייה) ממשי.
האם המס החדש יגרום להגדלת היצע הדירות בשוק?
בשלב מוקדם זה אין לדעת אם הכנסת תאשר את החוק המוצע כלשונו או שנוצותיו תימרטנה בטקס אכזרי. אלא שגם אם המס יעבור כלשונו, קשה לראות כיצד מס בשיעור של 1% על דירה שלישית ואילך יביא להחלטה של בעלי דירות להסיט את השקעותיהם מתחום הדיור לתחומים אחרים. התשואה השנתית על השקעה בדיור הייתה בשנה האחרונה מעל 10% (הכנסה מהשכרה + עליית ערך), לעומת תשואה אפסית בהשקעה פיננסית שמרנית. סביר, לכן, שהמס החדש לא יביא לשינוי ממשי בשוק הדיור, ובכל מקרה הוא כמעט חסר-משקל מבחינה פיסקאלית. וזאת עוד לפני שהוא נכנס לזירה הפוליטית שבה הוא עוד עלול לנפוח את נשמתו.
מה עוד יכול להיות מאחורי החוק?
אז מה נותר לנו? אולי בכלל יש כאן יריית פתיחה למערכה חברתית שתפקידה לנסות ולתקן את המגמה הבולטת של גידול באי-השיוויון הכלכלי במשק בשנים האחרונות. הגידול באי-השיוויון הוא תופעה כלל-עולמית, בלתי-צפויה ומסוכנת, שהולכת ומתבררת כתוצאת-לוואי של ההתפתחות של כלכלה גלובלית המתבססת על כלכלות-שוק ליברליות. זוהי התפתחות בעלת השלכה חברתית מסוכנת לכל חברה, וגם לחברה הישראלית. זוהי התפתחות שכבר מאיימת על השלטון הליברלי באירופה, עמדה כנראה ברקע ההחלטה הבריטית לפרוש מהאיחוד האירופי ועומדת ברקע הצלחתו המתמיהה של דונאלד טראמפ בבחירות המוקדמות בארה"ב. ייתכן לכן שהמס המוצע הוא ניסיון ראשון לשרטט את גבולות ההסכמה החברתית על צעדים אפשריים להגבלת מידת אי-השיוויון הכלכלי. זה מתיישב עם הקטע החברתי שצירפו כלכלני האוצר בדברי ההסבר לחוק, וגם עם התדמית החברתית שמטפח השר האחראי.

4 תגובות:

אנונימי אמר/ה...

בהוראת ביצוע של רשות המיסים 5/2007 מופיע
שמי שישכיר את דירתו וישלם מס 10 אחוז בזמן מכירת הדירה לגבי מס שבח
יפחיתו מערך הדירה את הפחת שניתן היה לדרוש דהיינו 2 אחוזים לשנה.
ויוצא לפי זה שמי משכיר דירה מחוייב במס עבור כל שנה חצי אחוז מערך הדירה (פחת של 2 אחוז לשנה לחלק ל 4)נוסף ל 10 אחוזים מהשכירות וכמו כן לא ניתן לדרוש החזר הוצאות שהיו למשכיר. נוסף לזה זמן קניית הדירה הוא משלם מס רכישה של שמונה אחוזים ולכן המיסוי על השכרת דירות כיום הוא אינו נמוך בכלל.

אנונימי אמר/ה...

בהוראת ביצוע של רשות המיסים 5/2007 מופיע ,
שמי שישכיר את דירתו וישלם מס 10 אחוז ,בזמן מכירת הדירה לגבי מס שבח ,
יפחיתו מערך הדירה את הפחת שניתן היה לדרוש דהיינו 2 אחוזים לשנה.
ויוצא לפי זה שמי משכיר דירה מחוייב במס עבור כל שנה חצי אחוז מערך הדירה ,(פחת של 2 אחוז לשנה לחלק ל 4)נוסף ל 10 אחוזים מהשכירות .וכמו כן לא ניתן לדרוש החזר הוצאות שהיו למשכיר. נוסף לזה בקניית הדירה הוא משלם מס רכישה של שמונה אחוזים, ולכן המיסוי על השכרת דירות כיום הוא אינו נמוך בכלל.
לדוגמא אדם שקנה דירה שלישית ב 2,000,000 שח ומשכיר אותה ב 5,000 שח לחודש ישלם בקניית הדירה מס 160,000
שח. ומידי שנה מס 6,000 שח (10 אחוז)מהשכירות.
ואם ימכור את הדירה לאחר 10 שנים ב 2,000,000 שח
יחשיבו כתוצאה מהפחת כאילו הוא קנה אותה ב 1,600,000 והוא ישלם מס שבח 100,000(25 אחוזים מ 400,000
סך כל תשלומי המיסים הוא 320,000 שח .

אנונימי אמר/ה...

דורון היקר,

זה זמן רב שאני שמוע על השוואות שנעשות בין השקעה בשוק ההון להשקעה בנדל"ן. תמיד השוואות אלה קובעות כי קיימת מדיניות המיסוי מפלה לטובה השקעה בנדל"ן, כאשר בסיס ההשוואה הוא שבבורסה משלמים 25% מס ועל דירות רק 10%. כמובן שהשוואה זו שגויה מאחר ומשווה תפוחים לתפוזים:
א. במכירת דירה כמו במכירת ניירות ערך קיים שיעור מס דומה של 25% על הרווח, ולמעשה אין כאן אפליה בין מסלולי ההשקעה.
ב. על תשלום דיבידנד שיעור המס עומד על 25%-30%, ועל ריבית על 25%. תשלום דיבידנד דומה להכנסה משכ"ד שאכן ממוסה רק בשיעור של 10% מעל תקרה נמוכה יחיסית.
ג. על נדל"ן קיים מס על רכישתו! בשיעור של 8%-10% שלא קיים בכל מסלול השקעה אחר. מאחר ונטל מס הרכישה על נדל"ן הינו כבד, לא ברור כי קיימת העדפה להשקעה בנדל"ן בהיבטי המס.

במידה ורוצים להשוואת את התנאי המיסוי, יש לבטל את מס הרכישה על נדל"ן והטיל מס בשיעור של 25% על שכ"ד המשקל הראשון. לא בטוח שצעד כזה יביא לשינוי העדפות השקעה מדל"ן לשוק ההון....

אנונימי אמר/ה...

לדעתי הפחת הוא רק על המבנה, לא על הקרקע. המבנה נחשב לשליש מערך הנכס, אולי אני טועה וזה שני שליש.
מן הסתם אם מישהו קנה דירה במחיר שוק ממוצע, ואחרי עשר שנים הצליח למכור אותה במחיר שוק ממוצע, כנראה שהוא עשה משהו בדירה כדי לשמור עליה. המשהו הזה השביח אותה. בעיקרון אחרי 10 שנים הדירה אמורה להיות שווה פחות מהממוצע כי היא כנראה זקוקה כבר לשיפוץ מסוים