יום חמישי, 27 ביולי 2017

רשימת אורח: האם יש תקרה למחירי הדירות? - דר' יאיר דוכין*

הפרסום האחרון של מדד מחירי הדירות בבעלות, שהצביע על קצב עליית מחירים שנתי של יותר מ- 4%, העלה שוב את השאלה עד לאן יכולים מחירי הדירות לעלות. השאלה עולה על רקע עליית מחירי הדירות שנמשכת ברציפות מאז שנת 2006 למרות הניסיונות הנמשכים של שרי האוצר והשיכון לדורותיהם לבלום אותה. הגדיל לעשות בעניין זה שר האוצר הנוכחי, ששם את נושא מחירי הדיור במרכז מדיניותו הכלכלית, כולל קשירת עתידו הפוליטי בהצלחה או כישלון של מדיניות הדיור שלו.
עלתה טענה שהמשך גידולו של היחס בין מחירי הדירות להכנסה השוטפת של משקי הבית יקשה על האחרונים להמשיך לרכוש דירות, ולכן התהליך צפוי להסתיים מעצמו: התייקרות הדירות תגרום לירידת הביקוש, ובעקבותיה לירידת מחירים. זה עדיין לא קרה. מאז כניסתו של כחלון לתפקידו לא רק שהמחירים המשיכו לעלות אלא שקצב עלייתם אף הואץ: בשנת 2016 הגיעה התייקרות הדירות ליותר מ- 8% בחישוב שנתי. בשנת 2017 נמשכת העלייה בקצב שנתי של כ- 4-5%. אמנם באחרונה טוענים פרשנים שונים שמסתמנת מגמת האטה בשוק הדיור (שמתבטאת בירידת מספר העסקאות), כתוצאה מהפעלת התכנית "מחיר למשתכן", והתהליך לדעת אחדים מהם ימשיך ויתפתח לכיוון של ירידת מחירים כללית בשוק, אבל אינני שותף לדעה זו. להערכתי, נתוני היסוד בשוק (היצע דירות מול הביקוש לדירות) אינם תומכים בשינוי כיוון של מגמת המחירים. קיים אולי יחס כלשהו בין מחירי הדירות לרמת ההכנסה של משקי הבית שיש בכוחו להאט את הביקוש לדיור, אולם איננו יודעים מהו ולכן לא ניתן להגדיר גבול עליון ברור למחירי הדירות. הגבול העליון למחירי הדירות יגיע לדעתי ממקור שונה.
בחינת מערך תשתיות התחבורה בגוש דן, שמהווה מוקד של ביקושים לדיור, מצביעה על האטה מתמשכת של מהירות הנסיעה במרחב (למעשה בכל המרחב שבין חדרה לגדרה). זאת, עקב שילוב של גידול מתמשך במצבת כלי הרכב עם פיגור מתמשך בפיתוח תשתיות התחבורה. המשך המגמות הקיימות מצביע על כך, שלכל המאוחר בתוך כ- 5 שנים תתרחש מה שמכונה "הסופה המושלמת". "הסופה המושלמת" התחבורתית תתבטא בהיווצרות פקק-תנועה ענקי במרחב גוש דן, שפירושו יהיה עצירה מוחלטת של התנועה למשך שעות רבות. לאחר ההיווצרות הראשונית, תחזור התופעה בתדירות הולכת וגוברת, זאת כאשר מערך התחבורה הציבורית אינו ערוך כלל להחליף את התחבורה המבוססת על רכב פרטי (עיון בהתקדמות פרויקט הרכבת הקלה בגוש דן מצביע על העדר יכולת להגדיר מועד הפעלה כלשהו, שכנראה הולך ומתרחק כפי שאנו מתבשרים חדשות לבקרים עקב קשיים תקציביים וקשיים תפעוליים שונים). גם "אגרות גודש" ועוד מהלכים המקובלים בבירות אירופיות להקטנת העומס התחבורתי אינם ישימים, שכן שם יש לציבור חלופות משופרות של תחבורה ציבורית (רשת רכבות תחתית, רכבות קלות וכדומה).
הקשר בין האטת התנועה המתמשכת למחירי הדירות טמון בפרמטרים על פיהם מחליט משק בית על מיקום המגורים הרצוי לו. סקרים רבים שנערכו בנושא מצביעים על כך שהגורם המשפיע ביותר על קביעת מקום המגורים של משק בית הוא מיקום מקור התעסוקה של משק הבית. לגורם דומיננטי זה מצטרפים עוד סדרת גורמים משפיעים, כגון זמינות של דיור, מעטפת שירותים - שכוללת חינוך, בריאות ותרבות - תפיסת עולם (קשור לטיפול באיכות סביבה, קשרים קהילתיים וכדומה), ומעטפת תשתיות (תחבורה, תקשורת). הקושי התחבורתי במרחב גוש דן יחד עם עליות המחירים - הן של שטחים מבונים לתעסוקה והן של הדירות - בתוספת ההרעה המתמשכת ברמת השרות של הגורמים האחרים, יגרמו לחברות הממוקמות כיום במרחב גוש דן לחפש מיקומים אלטרנטיביים. המיקומים הללו יימצאו מצפון ומדרום לליבת שווקי הנדל"ן בגוש דן. הרעת מכלול התנאים העסקיים ותנאי המגורים בליבת השוק בגוש דן, שתביא לתזוזת העסקים, צפויה לגרור אחריה גם את הביקושים לדיור. נדידת ביקושים זו עשויה להביא, בטווח הארוך, לעצירת העלייה של מחירי הדיור.
חשוב להדגיש שהניתוח המוצג במאמר זה משקף מגמות ארוכות טווח. בטווח הקצר והבינוני עשויים להתפתח מחזורים של מחירי הדירות שינבעו ממחזורי עסקים במשק, אולם בטווח הארוך רק שינוי מבני מהותי, שייצר מוקדי פעילות כלכלית אלטרנטיביים לגוש דן, יבלום את עליות המחירים שם תוך התכנסות לגבול מחירים עליון.

*  ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה, ירושלים. רשימה זו פורסמה (בשינויי עריכה) במוסף הנדל"ן של ה-'דה-מרקר'

2 comments:

אנונימי אמר/ה...

הרעיון הוא מצויין. תחזית של מחירי הנדל"ן לא אמורה להתבסס רק על תחזית ההשתנות של ההיצע והביקוש - גידול האוכלוסיה (מבחינת הביקוש) לעומת התחלות הבניה (מבחינת ההיצע) + צעדי ממשלה, אלא על התפתחות "צדדית" - אי ההתאמה בין הצטופפות העיר לקצב הספקת תחבורה ציבורית.
אבל כדאי לזכור עוד שתי עובדות חשובות:
א. לא מספיק להראות שיש גורמים נוספים (תחבורה ציבורית), השינויים האמיתיים קורים עקב גורמים שאין דרך לצפות אותם. ההשפעה של הגורמים הבלתי צפויים לעתים חזקה יותר מכל יתר הגורמים. למשל, איש לא צפה (ולא יכול לצפות) את התמוטטות ברית המועצות שהביאה מיליון עולים, או את פרוץ מלחמת ששת הימים שחתכה את המיתון.
ב. המודל של התפוצצות העיר והתפתחות מוקדים פריפרליים לא בהכרח ישנה את גרף מחירי הנדל"ן. עלול להיות אפקט הפוך. כמו עלייה דרמתית במודיעין וראש העין. מה שמבחינת המעמד הבינוני הנמוך עלול להיות מכה הרבה יותר קשה מהמחירים האסטרונומיים במרכז תל אביב.

חיים.

אנונימי אמר/ה...

לפי מדד הלמס מחירי הדירות עלו 1% בחצי השנה האחרונה (מאינדקס 404 לאינדקס 408), כלומר קצב של 2% שנתי.
לפי פרסום אחר של הלמ"ס, מחירים ממוצעים של דירות בבעלות הדיירים, יש ירידה של 2.9% ברבעון הראשון, עבור ממוצע של כל גדלי הדירות. בדירות 2 חדרים המחירים כבר יורדים 3 רבעונים, וחזרו כמעט שנה ורבע אחורה. בדירות 5 חדרים המחירים חזרו כמעט שנתיים אחורה.
לפי השמאי אוהד דנוס, יש ירידות של 4%-6% ברוב הערים הגדולות, בדירות 4 חדרים, כולל ת"א