שמחה מוקדמת

בשבוע שעבר פורסמה בתקשורת התמונה הזו:

נתניהו מצולם בתמונה ביחד עם שר האוצר כחלון. הוא מחזיק בידיו גרף מוגדל של מדד מחירי הדירות, ואצבעו מורה על התייצבות מדד מחירי הדירות בשנתיים האחרונות. זוהי תמונה שמשדרת ניצחון: נתניהו משווק לציבור את העובדה שהוא הצליח לעצור את עליית מחירי הדירות. לפי הכיתוב בתחתית התמונה, "גם את התקשורת מנסה היא לא תוכל להתעלם מזה".

לא נעים לקלקל את המסיבה, אבל יש היבט שלא זוכה לתשומת-לב ראויה בהצגת דברים זו. כדי להבין זאת נסתכל על הגרף הבא, המתאר את התפתחות מדד מחירי הדירות לאורך 22 שנים, מתחילת 1997 (הנתונים התקבלו באדיבות אריק מירובסקי מ-"גלובס").

אלו אותם נתונים, אבל "זווית הצילום" שלהם שונה, ומספקת תובנות מעט שונות:

• במשך עשור שלם - בשנים 1997 עד 2007 - מחירי הדירות היו יציבים. היו אמנם תנודות מחירים שנתיות בשיעור של אחוזים בודדים, אבל לא הייתה מגמה יציבה של עליית מחירים. ואמנם, מדד המחירים בסוף 2007 (כעבור 11 שנים) עמד קרוב לרמתו בתחילת 1997 .
• מצב זה של תנודות ללא מגמה השתנה לחלוטין בשנת 2008: מחירי הדירות החלו לעלות, ועלייה זו שמרה על מגמה יציבה לאורך השנים. במהלך 2008 עלו מחירי הדירות בכ-11%, ובמהלך 2009 - בכ-20%. מגמה זו של התייקרות נמשכה ברציפות כעשור, עד 2017. העלייה המצטברת של מחירי הדירות בתקופה זו הסתכמה ב-130% - קצב שנתי ממוצע של 8.4%.
• במהלך 2017 התייצבו מחירי הדירות, לפי המוצג על-ידי מדד מחירי הדירות. המדד עומד כיום (ברבע האחרון של 2019) באותה רמה שבה נמצא באמצע 2017. זוהי ההתפתחות עליה הצביע נתניהו במסיבת העיתונאים לעיל, ועליה נטל קרדיט.
• אני מציע לחשוב שהדרמה האמיתית העולה מהגרף איננה העובדה שמדד מחירי הדירות התייצב בשנתיים האחרונות, אלא העובדה שמחירי הדירות בישראל התייצבו (לפחות בינתיים) ברמה הגבוהה ב-130% מהרמה (היציבה) שבה היו לפי עשור. גם אם נתרגם את המדד למונחי כוח קנייה (כלומר: נסתכל על מחירי הדירות ה"ריאליים", בניכוי האינפלציה) וגם אם נתקן את מדד מחירי הדירות עבור שינויי השכר הממוצע (כלומר: נסתכל על מחירי הדירות במונחים של חודשי שכר) - עדיין ניוותר עם התופעה הדרמטית שהחלה בבת-אחת ב-2018, של התייקרות עצומה של מחירי הדירות שנמשכה כעשור. 
• לא מדובר כאן בוויכוח על התרשמות אמנותית - מה יותר דרמטי - אלא בתופעה שיש לה השלכות חברתיות חשובות: התייקרות כה משמעותית ומתמשכת של מחירי הדירות גרמה וממשיכה לגרום להדרה של קבוצות אוכלוסייה מוחלשות ומשקי בית צעירים משוק הבעלות על דיור. משקי בית שהצליחו בשנים אלו לרכוש דירות (או לשפר דיור) למרות עליית המחירים - עשו זאת במקרים רבים על-ידי נטילת חובות בנקאיים מוגדלים שיעיקו עליהם לשנים רבות. ונשים לב לכך שהעובדה שמחירי הדירות הפסיקו לעלות אינה מתקנת את המצב אלא מקבעת אותו, כשמחירי הדירות הגבוהים בישראל אינם מאפשרים גם כיום לחלק מהאוכלוסייה להגיע לבעלות על דיור.

אנחנו עוסקים בכלכלה, ולכן מה שאנחנו מודדים איננו ניתן לפרשנות חד-משמעית וכמובן איננו מאפשר לנו חיזוי אמין: יש לנו השערות וויכוחים מקצועיים לגבי התופעה שמניעה את המציאות, וכמובן לגבי משמעותה בעתיד. האם מחירי הדירות באמת התייצבו או שהם ימשיכו לעלות? ואולי הם בכלל עומדים להתרסק כיון שהם נמצאים ברמה שאינה יכולה להישמר לטווח ארוך, והשוק מחכה לאירוע/משבר חיצוני שיניע את תחילת ההתרסקות? בעולם המעורפל שבו אנחנו פועלים, נטילת הקרדיט להתייצבות מחירי הדירות אמנם מובנת (מדובר באינסטינקטים פוליטיים) אבל היה רצוי לשים לב למצוקה שיצרה התייקרות הדירות בקרב חלק מהאוכלוסייה. המחשבה שמהלך כמו "מחיר למשתכן" עונה על הבעייה היא טעות, מבלי לחלק ציונים למהלך עצמו.