מדוע לווים מבוגרים מתקשים לקבל הלוואות משכנתא?

פנה אלי באחרונה פנסיונר שמעוניין להשקיע את חסכונותיו בדירה שתשמש אותו להשכרה (כלומר: לא למגורים עצמיים). ברשותו הון עצמי של כמיליון ש"ח, והוא מעוניין לרכוש נכס שמחירו כ-1.5 מיליון ש"ח בעזרת הלוואה בנקאית (משכנתא) של כ-0.5 מיליון ש"ח. מדובר לכן במימון של כ-30% מההשקעה. להפתעתו של הלקוח, התברר לו שהבנק אינו נלהב לממן השקעה זו בגלל גילו של הלקוח ובגלל יחס גבוה מידי - לטענת הבנק - בין גודל התשלום החודשי בגין הלוואת המשכנתא לבין הכנסתו של הלקוח. הבנק ניסה לרפות את ידיו של הלקוח: הוא הציע לו לפנות לקבלת אשראי זה במסלול עסקי (במקום במסלול משכנתא) ודרש ממנו בכל מקרה לבטח את עצמו (ביטוח חיים) בגין ההלוואה ולשעבד את הביטוח לבנק. הרושם הכללי של הלקוח היה שהבנק איננו מעוניין לממן את ההשקעה. אבל מדוע? מה הופך את העיסקה ללא-אטרקטיבית בעיני הבנק?

מהי העיסקה שרואה בפניו המשקיע?

הלקוח מחפש דרך להיחלץ מהמצב הנוכחי, שבו הוא נהנה מתשואה אפסית על חסכונותיו באפיק הפיננסי. הוא מעריך שדירה להשכרה היא אפיק השקעה עדיף עבורו: היא תאפשר לו ליהנות גם מהכנסה שוטפת (שכר-דירה) וגם מרווח הון (עליית מחיר הדירה). בסקר שוק שביצע הוא מצא דירה המתאימה למטרותיו. מאחר שמחירה של הדירה הוא כ-1.5 מיליון ש"ח - הוא זקוק לאשראי בנקאי לצורך הרכישה. את בעיית התזרים השוטף של המשכנתא הלקוח תיכנן לפתור בכך שהתקבולים בגין שכר הדירה יממנו עבורו את התשלומים לבנק.

מה השיב הבנק ללקוח?

הטענה הראשונה של הבנק הייתה שמדובר בלקוח מבוגר, ושיש השלכה שלילית לגיל הלווה על נכונות הבנק להעמיד אשראי. מעבר לכך שמדובר בגילנות (אפלייה על בסיס גיל), עולה שאלה מדוע הבנק מתייחס בכלל לגילו של הלווה במקרה זה. בהלוואת משכנתא הלווה משעבד לבנק את הזכויות הרשומות שלו בנכס, כך שבמקרה של חדלות-פירעון (לדוגמה, עקב מות הלווה) הבנק יכול לממש את הנכס המשועבד כדי לסלק את יתרת החוב. במקרה הספציפי שלפנינו, כשמדובר בשיעור מימון כל-כך נמוך (30%) ובהנחה שרישום הזכויות של הלווה בנכס אמנם הוסדר והשיעבוד נרשם - סיכון האשראי של המלווה הוא אפסי, וזאת מבלי להתייחס כלל לאיתנותו הפיננסית של הלווה. אז מדוע חשוב לבנק גילו של הלווה?

דרישתו של הבנק מהלווה לבטח את חייו לטובת הבנק בגובה סכום ההלוואה גם היא מעלה שאלה. ביטוח החיים הנהוג בהלוואות משכנתא בישראל איננו מנדטורי - עובדה שאיננה מובאת לידיעת הלווים (פגשתי גם יועצי משכנתאות שאינם מודעים לנקודה זו). זהו רק נוהג שהשתרש, והוא מוצג לעיתים ללווים כדרישה עקרונית של הבנק ואפילו כתנאי רגולטורי. הנוהג לבטח חיי לווים שרד מתקופות קדומות של תחום המשכנתאות בישראל, כשההלוואות היו מכספי המדינה ורוב הלווים היו זכאים של משרד השיכון - בעיקר משפחות צעירות חסרות-דיור. אני מעריך שהנוהג היה טוב לזמנו: המדינה נרתעה מהצורך לממש ביטחונות במקרה של מות אחד הלווים, ויתרונו של הביטוח היה בכך שהוא איפשר למשפחה במקרה של אסון ליהנות ממחיקת יתרת החוב ולהימנע בכך ממצוקה. מעבר לכך, ביטוח חיים בגין המשכנתא הוא זול-יחסית כשהלווים הם בגיל צעיר. הביטוח מקטין מעט את סיכון האשראי של הבנק (הבנק אינו יכול להיפגע במקרה האסון), ובעיקר - פוטר את הבנק מהצורך המעיק לנהל תביעה משפטית כנגד השאירים כדי לממש את הדירה. לעומת זאת, ביטוח חיים אינו מתאים ללווים מבוגרים: הוא אינו חשוב במקרה של לווה שאיננו מתגורר בדירה, ובוודאי שאינו דרוש כאשר שיעור המימון מספיק נמוך כדי למזער את סיכון האשראי של הבנק במקרה של אסון. מצד שני, דרישה להמציא ביטוח חיים היא בעלת משמעות כספית חמורה ללווה מבוגר: חברות הביטוח תדרושנה פרמייה גבוהה מאד. התוצאה היא שמדובר בדרישה שמכבידה על הלווה ללא צורך ממשי: הנטל הכספי על הלווה הוא גדול, בעוד שהתועלת לבנק (במונחי הפחתת סיכון האשראי) היא זניחה.

הדרישה השלישית של הבנק, שהתשלומים החודשיים בגין המשכנתא לא יעלו על 30% מהכנסתו הפנוייה של הלווה, יכולה הייתה אולי להיראות סבירה; אלא שהתשובה שקיבל הפנסיונר במקרה הזה היא שההכנסות הצפויות מהשכרת הדירה אינן יכולות להיחשב כחלק מההכנסה לצורך עמידה בדרישה זו. זוהי גישה מוזרה כשמדובר במימון השקעה בנכס מניב, כי זוהי התעלמות מהמהות הבסיסית של העיסקה: מה שביקש הלקוח מהבנק היה מימון חלקי של השקעתו, ותוכניתו הייתה לממן את שירותי החוב (התשלומים השוטפים לבנק) מהכנסותיו השוטפות משכר הדירה. זוהי המתכונת המקובלת של כל מימון השקעה במגזר העיסקי, אז מה טעם ליצור גישה נפרדת כשמדובר במשקי-בית?

השאלה המעניינת: מה גרם לתשובות אלו של הבנק?

אפשרות ראשונה שיש לקחת בחשבון היא שהסיבה לתגובתו של הבנק לבקשתו של הלקוח היא הוראות הרגולטור. מאז 2012, על רקע הגיאות בשוק הדיור ובשוק המשכנתאות שנישאה על גלי הריבית הנמוכה והציפיות להמשך עליית מחירי דירות, החל בנק ישראל להתערב בשוק המשכנתאות כשהוא מנסה לרסן את הביקוש לרכישת דיור. התערבותו המרסנת של בנק ישראל התבצעה באמצעות הנחיות חדשות של המפקח על הבנקים בנושא מדיניות ניהול סיכוני האשראי. לא מדובר רק בהנחיות כלליות, בהתרעות ובדרישה להידוק הפיקוח של הדירקטוריון על סיכוני האשראי (כל זה היה כמובן כלול): התערבותו של המפקח לבשה הפעם צורה של הכתבה פרטנית של קריטריונים למתן אשראי. כבר ראינו ברשימות אחרות בבלוג זה שהתערבות זו היא חסרת-תקדים: מעולם לא הייתה התערבות של המפקח על הבנקים בקריטריונים הפנים-בנקאיים למתן אשראי - כל בנק פעל כראות עיניו. חשוב גם להבין שהתערבות זו היא שרירותית: בניגוד לבנקאים, שמחזיקים במודלים ממוחשבים מבוססים-סטטיסטית להערכת סיכוני אשראי - לאנשי הפיקוח על הבנקים אין שום ידע אמפירי על מקורות סיכוני האשראי; קביעותיהם הפסקניות, המכתיבות לבנקים קריטריונים ותנאים ספציפיים, הן לכן שרירותיות; הן מבוססות על סברות ותחושות אינטואיטיביות - לא על מסקנות שעולות ממחקרים אמפיריים מוכרים. דרישות אלו גם אינן נובעות מהסכמות של גופי תיאום בינלאומיים - הן ייחודיות לישראל. כך, מה שהחל לפני כעשור כמהלך של "המבוגר האחראי" לרסן את גיאות המשכנתאות כדי למנוע התפתחות אפשרית של בועת נדל"ן - הפך בהדרגה לשליטה ביורוקרטית פרטנית ומיותרת של הרגולטור במדיניות האשראי של הבנקים. התוצאה היא שלקוח שמגיש בקשה להלוואה נענה לעיתים על-ידי יועץ המשכנתאות הבנקאי שהבנק היה מוכן אולי למלא את בקשתו אבל הוא מנוע מכך על-ידי הוראות המפקח על הבנקים.

אלא שזו איננה התשובה האפשרית היחידה לשאלה מדוע ענה הבנק כפי שענה. אפשרות אחרת היא שמדובר בשמרנותם הטבעית של הבנקים, כלומר שנוח אמנם לבנקים להסתתר מאחורי מיגבלות שהטיל המפקח, אבל גם אילו ניתנה להם יד חופשית - הם היו נמנעים מלהעמיד את האשראי במקרה המדובר. שמרנות היא מושג שמצטלצל יפה, ומתחרז היטב עם אחריות, שיקול-דעת ושנאת-סיכון. לכאורה, מי שעיניו בראשו ואינו חסר-אחריות - לעולם יהיה שמרן. אלא שבעולם שבו יש לבנקים מודלים ממוחשבים שמאפשרים להם להתמודד עם סיכונים על בסיס ניתוח מידע סטטיסטי - שמרנות משמעותה הימנעות מנקיטת מהלכים בניגוד להיגיון העיסקי, משיקולים זרים. שמרנות במקרה זה מובילה לפגיעה ברווחים של הבנקים - לא לשמירה עליהם. כי מדוע שהבנקים יהיו שמרנים אם שעוני הסיכון היקרים והמתוחכמים שהם בנו בעמל רב (מודלים ממוחשבים) מורים להם כיצד לנווט בעולם של סיכונים? יש משהו לא הגיוני בכך שבנק יתעלם משעוני הסיכון שבנה ויפעל לפי עקרונות "רכים" (או אפילו סיסמאות) של שמרנות. זה דומה למי שמתעלם ממכשיר ניווט אלקטרוני שברשותו ומעדיף על פניו ניווט באזימוטים. או שזו איננה התשובה האמיתית לשאלה וישנה אפשרות שלישית.

האפשרות השלישית להסביר את תשובת הבנק ללקוח היא שאיננו נמצאים בסביבה בנקאית תחרותית. בסביבה תחרותית, היינו מצפים שכל אחד מהשחקנים יפעל כדי למקסם את רווחיו. הוא יכול למקסם את רווחיו בעולם המשכנתאות על-ידי הגדלת פלח השוק שלו, תמחור מושכל של סיכון האשראי, והתייעלות תפעולית. הגיאות האדירה של שוק המשכנתאות בשני העשורים האחרונים הניבה לבנקים רווחי-עתק. מאידך, תהליכי מיזוג הפחיתו את מספר השחקנים בשוק: שלושת הבנקים המובילים חולקים ביניהם כ-80% משוק המשכנתאות. בעולם זה של שפע, הבנקים אינם 'רעבים' עוד: התחרות האפקטיבית ביניהם הולכת ומצטמצמת. ניתן להיווכח בכך בעיקר על-ידי התחושה של הלקוחות שהבנקים אינם נאבקים עליהם, על-ידי הקושי של לקוחות ליצור קשר עם יועצי המשכנתאות (בתואנה שיש עומס עצום על סניפי הבנקים), בחוסר הנכונות של הבנקים להתגמש אל מול צרכי הלקוחות, ולבסוף - בחוסר רצון מצד הבנקים להעמיד אשראי שאיננו טריוויאלי (Plain Vanilla). המשמעות במקרה שלנו - הבנק איננו מעוניין להיענות לצרכי פנסיונרים שמעוניינים להשקיע. יש לו מספיק 'ביזנס' בלעדיהם. אין לו צורך להתאמץ.

מה היו צריכות להיות תשובות הבנק?

בעולם תחרותי, שבו הבנקים היו שואפים להגדיל את רווחיהם ככל האפשר, הלקוח נשוא רשימה זו הוא לקוח רצוי. הבנק היה מנסה למצוא דרך שבה הלקוח יוכל להגשים את תכניותיו והבנק יוכל להרוויח. זה אומר שבבסיס התקשורת בין הלקוח לבנק לא הייתה נמצאת האמירה הבנקאית 'קשה לי איתך' אלא האמירה 'טוב שבאת אלי - בוא נמצא את הדרך הנוחה ביותר לשני הצדדים לבצע את העיסקה'. התוצאה תהיה לא רק בתחום שיפור השירות וחוויית הלקוח, אלא גם בהגדלת השוק: יותר לקוחות יוכלו לבצע עיסקאות, והרווח הבנקאי יגדל בהתאם.

גילו של הלווה אינו יכול להוות עילה לדחיית עיסקה - זהו בכלל עניין חוקי. תפקידו של הבנק הוא רק לוודא שבמקרה של חדלות-פירעון יש לו אמצעים לסלק את יתרת החוב על-ידי מימוש ביטחונות (במקרה הזה: מכירת הדירה המשועבדת).

דרישת לשיעבוד ביטוח חיים לבנק כנגד ההלוואה היא מהלך מיותר במקרה של לווה מבוגר: עלותו ללווה גבוהה (היא יכולה להגיע ל-2-3% לשנה מגובה ההלוואה) ותועלתו לבנק נמוכה. עדיף היה לבנק לתמחר את הסיכון הנוסף שגלום אולי בהעדר ביטוח כזה (אם בכלל) ולגלם אותו בריבית המשכנתא. זה היה הופך לחלק מהתחרות, והיה יכול להגדיל את רווחיות הבנקים.

הדרישה שתשלומי המשכנתא השוטפים לא יעלו על 30% מהכנסתו השוטפת של הלווה (לא כולל ההכנסה מהשכרת הנכס הנרכש) היא דרישה שיכולה למנוע את ביצוע העיסקה, שלא לצורך. כל עוד הבנק מעריך שסיכון האשראי שלו בעיסקה הוא נמוך (שיעור המימון הוא קטן-יחסית והשיעבוד של הנכס הוא 'חזק') - אין סיבה להקפיד על פרטים לגבי הכנסות הלווה. מעבר לכך, ייתכן שהתמקדות בהיענות לצרכי הלווה תוביל בכלל את הצדדים לבחור במימון באמצעות הלוואה 'עומדת', כלומר הלוואה שהתשלומים השוטפים בגינה אינם לפי 'לוח שפיצר' אלא קטנים יותר.

כמה תובנות לסיכום

מהו תפקידו של בנק? - בניגוד למה שאולי ניתן לחשוב, בנק איננו עסק להחלפת מטבע (יש חלפנים), לא גוף לביצוע תשלומים לספקים (יש חברות אשראי ויש שירותי תשלומים) ולא גוף לניהול השקעות (ישנם מנהלי השקעות). בנק הוא מתווך פיננסי שעוסק בגיוס פיקדונות של חוסכים ובשימוש בהם להעמדת אשראי למשקיעים. התמחותו העיקרית של הבנקאי היא ניהול סיכונים: היכולת לזהות אפיקי אשראי שבהם התשואה גבוהה מהסיכון. הערכת הסיכון ותימחורו הוא תמצית אומנותו של הבנקאי, והיא מהווה חלק אינטגרלי מיכולתו להפיק רווח. אין אפשרות ליצור רווח (מעבר לריבית חסרת-הסיכון) מבלי ליטול סיכונים.

המסקנה היא שהניסיון ליצור בשוק המשכנתאות עולם חסר-סיכון הוא מהלך הזוי: יש סיכון במציאות היומיומית, ותפקיד הבנקאי להעריך אותו, לתמחר אותו ולגלם אותו בריבית. המחשבה שניתן להביא את סיכון האשראי לאפס (האילוזיה של 'אפס טעויות') היא מחשבה מנוונת: היא מובילה לבנקאות מצמצמת, לעודף ביטחונות בהלוואות המשכנתא ולרווחיות נמוכה של הבנקים בגלל החמצת הפוטנציאל העיסקי. ובכל זאת הבנקים בישראל ממשיכים לנסות. זה מתאפשר בגלל היעדר תחרות בשוק המשכנתאות, בגלל רווחיות גדולה מידי של הבנקים שמאפשרת להם להימנע מהתמודדות אמיתית ולהסתפק רק בחלק מהשוק הפוטנציאלי, ובגלל התערבות מיותרת ומזיקה של בנק ישראל שתומכת בצמצום השוק. זה מאפשר את המצב הנוכחי שבו יותר מידי לקוחות הפונים לבנקים נענים בשלילה: בעולם של תחרות בנקאית אמיתית וניהול סיכונים מתקדם אין למעשה מקום לתשובה שלילית - הכל צריך להיות מגולם בדרישת הביטחונות ובשיעור הריבית.

ונקודה אחרונה - על תיפקודו של בנק ישראל במחזה הזה. באמצעות הוראות המפקח על הבנקים הושם בעשור האחרון מחסום להתפתחותו של שוק המשכנתאות: מיעוט תחרות, רווחיות מוגזמת של הבנקים, התערבות רגולטורית פרטנית ומוגזמת שמצמצמת את התחרות בין הבנקים ומנוונת את כישורי הערכת הסיכונים שלהם, הדרה של שכבות-אוכלוסייה מוחלשות משוק המשכנתאות באמצעות החמרה של הקריטריונים למתן אשראי, והעדפה בולטת של שאלת יציבות הבנקים על פני טובתם של משקי הבית. גם אם ניתן להבין את המניע למהלכים המקוריים בהם נקט בנק ישראל על רקע העלייה המהירה של מחירי הדירות בתחילת העשור - הכיוון בו נעה המערכת מאז אינו סביר ותוצאותיו קשות, גם לטווח הארוך. הגיע זמן להתעורר.