כיצד נמנע משבר משכנתאות בעקבות משבר הקורונה?

אנו נמצאים בעיצומו של משבר רפואי עולמי שנגרם בגלל מגפת הקורונה covid-19. משבר זה צפוי להימשך עוד זמן-מה, ואולי אף להחריף, אבל נראה שהוא איננו קטלני בקנה מידה היסטורי, והוא צפוי לחלוף ולהישאר בזיכרוננו בעיקר כטראומה נפשית. בניגוד לאירוע הרפואי, המגפה צפויה להביא בעקבותיה נחשול כלכלי אדיר, מיתון (ירידה זמנית בפעילות הכלכלית) ואולי אף שפל כלכלי. מיתון זה עלול להיות בעל השפעה מתמשכת יותר ומשמעותית יותר על חיינו. 

אנסה להקדיש בקרוב רשימה להשלכות האפשריות של המחזור הכלכלי הצפוי ולמרחב הפעולות הכלכליות שבהן אמורות הממשלות לנקוט. בינתיים, נראה לי שמתוך מחוייבות לשמו של הבלוג - "עולם המשכנתאות" - יש צורך להתמקד תחילה בבעיות הצפויות בשוק המשכנתאות בעקבות הטלטלה הכלכלית ובצעדים הדרושים כדי למנוע נזקים מיותרים וסבל חסר-תכלית מהמערכת כולה.

מה צפוי לקרות כתוצאה מהאירועים האחרונים?

בניגוד למשברים כלכליים אחרים, המחלחלים לשוק העבודה בהדרגה - שבועות ואף חודשים לאחר תחילתם - משבר הקורונה הגיע לשוק העבודה בבת-אחת: צמצום פעילותם של עסקים פרטיים הייתה מלווה כמעט מיד בהוצאת עובדים לחופשה-ללא-תשלום או אף בפיטורי עובדים. שיעור האבטלה הרשמי קפץ כמעט בן-לילה (אגב: המספרים המבהילים על הפונים ללשכות התעסוקה אינם צריכים להדאיג - זהו אירוע שמתחיל משוק העבודה ולכן זו איננה אבטלה "אמיתית"). זה איננו תרחיש 'נורמלי' - זוהי דרמה אפילו במונחים של משברים כלכליים.

ככל שיעבור הזמן, יגדל מספר משקי בית שהכנסתם נפגעה - שכירים שאינם מקבלים את הכנסתם או עצמאים שעסקיהם נפגעו. משך הפגיעה איננו ידוע - זה יכול להיות אירוע קשה. התוצאה היא שמשקי בית שנטלו הלוואות לדיור והתחייבו בגינן לתשלומים חודשיים קבועים - בעיקר כאלו שאצלם תשלומי המשכנתא מהווים חלק משמעותי מהכנסותיהם - יתקשו לעמוד בהתחייבויותיהם.

מה יעשו הבנקים?

לבנקים יש 'פרוטוקול טיפולי' במקרים של לווים שאינם עומדים בהתחייבויותיהם. זוהי תרגולת קבועה, אוטומטית, סוג של התנהגות רפלקסיבית: הם פונים תחילה ללווים כדי לברר שלא מדובר בטעות טכנית, עוברים לאיומים על הלווים, ומשמתברר להם שמדובר במקרה של חדלות-פירעון (הלווה איננו יכול או מסרב לעמוד בלוח התשלומים) - עוברים להליכים משפטיים. תכליתם של ההליכים המשפטיים היא להביא לפירעון מיידי של מלוא יתרת החוב. אופי ההלוואות לדיור (משכנתאות), שהן חוב המובטח על-ידי שעבוד של זכויות הלווה בדירה לבנק להבטחת פירעון החוב - הופך את תהליך גביית החוב לפשוט יחסית: מכירת הדירה ושימוש בתמורה לפירעון החוב.

התרחיש הצפוי לנו הוא לכן ברור: אירועי הפיגורים של לווים ילכו ויתרבו, והבנקים יגיבו לעליית גרף הפיגורים בדרך היחידה המותרת להם - דרישה לתשלום הפיגורים או לחילופין לפירעון יתרת החוב; אם דרישה זו לא תיענה על-ידי הלווה - הם יחלו לפעול בעצמם למכירת הדירה (מימוש). התוצאה הצפוייה של העמקת המיתון (והאבטלה) היא שלווים יידרשו למכור את דירותיהם או לאפשר לבנקים למכור אותן.

מדוע הבנקים פועלים כך? האם הבנקים הם 'חיות רעות'?

מדוע הבנקים מתנפלים על לווים שנקלעו לאסונם למשבר כלכלי, ביניהם לווים ותיקים שהקפידו במשך שנים לעמוד בלוח התשלומים שלהם? האם זהו רוע? האם יש כאן 'רעים' ו'טובים'? התשובה היא שלילית: זהו אופי ההלוואות לדיור, שהן הלוואות המוניות וסטנדרטיות שבהן הביטחון הכמעט-יחידי הקיים לבנקים הוא שיעבוד זכויות הלווה בדירה. מדובר לכן בכללי המשחק. כללים פשוטים אלו הם שמסבירים מדוע הלוואות המשכנתא (בכל העולם) הן הלוואות זולות יחסית לאשראי צרכני או מסחרי: קיים בהן מנגנון חילוץ פשוט לבנק במקרה של חדלות-פירעון מצד הלווה.

הבנקים יכלו אולי להיות יותר רחמנים, יותר סלקטיביים בהפעלת אמצעי הגבייה, יותר קשובים לסיפורים האישיים (הנוגעים ללב) של הלווים. במקום לפעול כגובים חסרי-לב של 'השוק האפור' הם יכלו לנטות קצת יותר לגישה סוציאלית, לנסות לסייע ללווים להיחלץ ממצוקה. אבל הם מתקשים לעשות זאת: כל ניסיון לטפל אינדיבידואלית במשקי בית שנקלעו לבעייה ידרוש מהם הוצאות תפעוליות מוגדלות לצורך אחזקת כוח-אדם מקצועי, ואולי גם יגדיל את הפסדיהם באותם מקרים בהם ההתחשבות בלקוחות לא תביא להצלת משק הבית מכשל כלכלי. וישנה גם בעייה נוספת, חשובה: לפי שיטת הדיווח החשבונאית הקיימת שקבע המפקח על הבנקים, עצם הגידול בפיגורים של משקי בית יחייב את הבנקים להציג בדוחות הכספיים התקופתיים שלהם הפרשות לחובות מסופקים שמשמעותם המיידית היא ירידה ברווחיותם. ירידה כזו ברווחיות הבנקים מהווה איתות לשוקי הכספים שייתכן שהבנק נקלע לקשיים בגביית החובות כלפיו; התוצאה תהיה ירידה של ערך מניותיו. כלומר, לפי השיטה החשבונאית הקיימת, ניסיון של הבנק "להכיל" את קשיי הלווים תפגע בו-עצמו, וכמעט מיידית. התוצאה היא שהנטייה של הבנקים להגיב לגידול בתופעת הפיגורים על-ידי הסתערות ישירה על הלווים שנפגעו היא תגובה רציונלית: כך מוגדרים כללי המשחק.

מדוע אסור לתת לבנקים לפעול אוטומטית כנגד הלווים?

ה'פרוטוקול' שתיארנו לעיל הוא כלל התנהגות סביר בעולם יציב, שבו לווה מסויים נקלע לקשיים אבל לא מדובר בתופעת-רוחב של מגפת פיגורים. הוא יוצר כללי משחק פשוטים, קשוחים ואפילו הוגנים: החלטתם ליטול הלוואה מהבנק לרכישת דיור ושיעבדתם בתמורה את זכויותיכם בדירה; אם לא תעמדו בהסכם התשלומים - מותר לבנק לדרוש מכם לסלק מיידית את מלוא יתרת החוב או לאפשר לו לממש את השיעבוד לצורך כך. הפשטות והאפקטיביות של כללים אלו מאפשרת לבנק להעמיד הלוואות לדיור במהירות, בקלות ובמחיר נמוך-יחסית (השוו לריבית הנהוגה על כרטיסי אשראי).

המצב שונה כשאנו נמצאים בהאטה מחזורית. במצב כזה תופעת הפיגורים מתרחבת במהירות. ייתכן שמחזור העסקים גורם לשפל מקביל גם בשוק הדירות, והלווה מתקשה למכור את הדירה. מימוש הדירה על-ידי הבנק ('מימוש מהיר') עלול לגרום ללווה להפסדים ניכרים. עצם העובדה שהבנקים מנסים למכור דירות במהירות במצב של האטה כלכלית משמעותו שהבנקים תורמים ללחץ כלפי מטה על מחירי הדירות. התוצאה היא שתופעה של האטה מחזורית עלולה לקבל ממדים של אסון כלכלי עבור משק בית שנקלע לסערה: לא רק שהוא נפגע מבחינת הכנסותיו השוטפות - הוא עלול גם לאבד חלק ניכר מהונו העצמי בגלל עיתוי לא מוצלח של הניסיון לממש את הדירה. אם מחירי הדירות יורדים משמעותית - ייתכן שלא רק שהונו העצמי של הלווה יימחק כליל אלא שהבנק לא יצליח לכסות את יתרת החוב על-ידי המכירה. התוצאה של משחק כזה, שכלליו נראו סבירים בעולם יציב, היא שהתנהגותם האוטומטית של הבנקים מעצימה את הנזק לכלל המערכת. מטרת ראשי המערכת צריכה, אפוא, להיות למנוע מהבנקים לפעול אוטומטית, כדי לשכך את הנזק המחזורי.

האם התגובה האוטומטית של הבנקים הייתה מוצדקת מלכתחילה?

חשוב להבין שבמקרה הישראלי התגובה האוטומטית האגרסיבית של הבנקים לארועי פיגור בתשלומי המשכנתא אינה נחוצה כלל: שיעורי המימון הנהוגים בישראל הם נמוכים היסטורית, והם הוגבלו עוד יותר מאז החל המפקח על הבנקים להתערב בקריטריונים למתן אשראי. כך, שיעור המימון המרבי בישראל הוא 75% (והוא מגיע לרף זה רק במקרים של לווים חסרי-דיור), ובממוצע הוא איננו רחוק מ-50-60%. עליית מחירי הדירות בישראל בשנים האחרונות גרמה לכך ששיעור המימון בפועל בהלוואות 'ותיקות' - כאלו שניתנו בשנים עברו - עוד יותר נמוכים. התוצאה היא שיש לבנקים למעשה עודף ביטחונות: מספיק 'כריות ביטחון' כדי להבטיח אותם מפני מצב שפיגורים מצד לווים יגיעו לידי פגיעה ביכולת הבנקים לגבות את מלוא החוב. במונחים של ניהול סיכוני אשראי, החשיפה של הבנקים בישראל לסיכון אשראי בגין תיק המשכנתאות היא אפסית. לכן, ניתן היה לחשוב על מהלך שיפעל לטובת לווים שנקלעו לקשיים מבלי לסכן כלל את הבנקים. זהו האזור שבתוכו צריכה הממשלה לפעול.

למה צריך היה לשאוף נוכח המשבר?

כתוצאה מהמשבר הכלכלי המתקרב אנו צפויים לפגיעה במשקי בית רבים. בטווח המיידי ובטווח הקצר, נראה גידול במספרם של משקי בית שהכנסתם נפגעה או שמפרנסיהם נפלטו משוק העבודה. בטווח הארוך, כפונקציה של התמשכות המגפה ועומק המיתון הכלכלי, תהיה אולי פגיעה עמוקה יותר, שממדיה אינם ידועים. הבעייה שצריכה להעסיק אותנו כעת היא הפגיעה המיידית: זה כבר קורה, ומשקי בית יגיעו בחודשיים-שלושה הקרובים לקושי לעמוד בתשלומי המשכנתא. אמנם הבנקים כבר הודיעו שהם מוכנים לדחות את תשלומי הקרן של המשכנתא למשך שלושה חודשים, אבל זה לא מספיק: מדובר רק בחלק מהתשלום ולא בכולו, והלווה ייאלץ לשלם ריבית בגין דחיית תשלומי החוב.

כגודל המהלומה הכלכלית - צריך להיות גודל הסעד. הפתרון שעלינו להציע ללווים שהכנסתם נפגעה הוא דחייה של מלוא התשלום החודשי (גם קרן וגם ריבית) למשך כל התקופה שבה הכנסתם טרם חזרה לרמה סבירה. מה שאנחנו צריכים לשאוף זה להרגיע את ציבור הלווים שנקלע למצוקה בגין משבר הקורונה: הסירו דאגה מליבכם - תשלומי המשכנתא שלכם יוקפאו כל עוד תימשך הפגיעה בהכנסותיכם.

איך ניתן לבצע זאת?

דרך אפשרית להפעיל סיוע ללווים (ויש בוודאי דרכים אלטרנטיביות) היא ליצור קרן ממשלתית שתעמיד לטובת לווים שנקלעו לאבטלה (או לפגיעה משמעותית בהכנסה) קו אשראי שממנו ישולמו תשלומי המשכנתא השוטפים (קרן וריבית). קו אשראי זה יופעל על-ידי הבנקים לטובת הלווים שיעמדו בקריטריונים לקבלת הסיוע. הריבית על אשראי זה צריכה להיות נמוכה ככל האפשר (רצוי 0%), והמשיכה החודשית המותרת מקו האשראי צריכה להיות גובה תשלום המשכנתא השוטף. קו האשראי יכול לפעול כל עוד יש צורך בו (כל עוד המצב בשוק העבודה אינו משתנה).

מה יש בהסדר זה?  1) המימון יהיה מכספי המדינה - הבנקים לא יצטרכו לקחת על עצמם את סיכון האשראי הייחודי שיוצר המשבר; 2)  גובה המשיכה החודשי יספיק כדי לשחרר את משקי הבית שנקלעו לבעייה מבעיית התזרים שיוצרים תשלומי המשכנתא השוטפים; 3)  הריבית על המשיכה מקו האשראי תהיה אפסית ולא ריבית מסחרית שיוצרת רושם שהבנקים מנצלים את חולשת הלווים ליצירת רווחים נוספים; 4)  תשלומי המשכנתא ישולמו כסידרם (מתוך קו האשראי הממשלתי) ולכן הבנקים לא יוטרדו מתופעה נרחבת ומאיימת של פיגורים, לא יצטרכו לנקוט בצעדים כנגד לווים שנקלעו לפיגורים ולא יסבלו מירידה ברווחיותם עקב המשבר. כל הרפלקס הבנקאי להתנפל על לווים שנקלעו לצרות, שרק מחמיר את הבעייה המערכתית בזמני משבר - יורדם. 

מי יוביל את המהלך?

מאחר שמדובר במערכת הבנקאית - אני מניח שמהלך כזה צריך להיות מתוכנן על-ידי בנק ישראל (המפקח על הבנקים) וממומן על-ידי המדינה (משרד האוצר).