עמלת הפירעון המוקדם צפויה להתבטל*

מה קרה?

התבשרנו באחרונה על יוזמה של מספר חברי כנסת (ח"הכ קרעי, אשר, ארבל, יברקן וטסלר) לשינוי סעיף 13 ("עמלת פירעון מוקדם של הלוואה לדיור") בפקודת הבנקאות. השינוי שמציעים היוזמים הוא שזכותו של הבנק לגבות עמלה זו תוגבל לתקופה של 12 חודשים מיום נטילת ההלוואה.

במצב הנוכחי, הבנקים רשאים לגבות מהלווים בעת פירעון מוקדם (או מיחזור) של הלוואת משכנתא עמלה מיוחדת הקרויה עמלת פירעון מוקדם. עמלה זו כוללת רכיב ('עמלת היוון') המהווה שיפוי של הבנק בגין ירידת הריבית: הבנק יוכל להעמיד הלוואה חדשה בריבית נמוכה יותר מזו שנפרעה. "בפועל", טוענים יוזמי התיקון לחוק, "עמלה זו הפכה לעושק הלווים תמורת הרווחים העתידיים שהבנק מאבד בעת מיחזור המשכנתא, ללא קשר לעלות גיוס ההון שלו". לכן, הם מציעים, תוגבל זכותו של הבנק לגבות עמלה זו ל-12 חודשים מיום נטילת ההלוואה. כלומר, לאחר תום שנה מיום נטילת ההלוואה לא יהיה הלווה חייב עוד בתשלום עמלת ההיוון שכלולה בעמלת הפירעון המוקדם (שאר רכיבי העמלה הם שוליים). כדי להבין במה מדובר נחזור מעט לאחור: מהיכן בכלל "נולדה" עמלה זו? 

הזכות לפירעון מוקדם 

הלוואת המשכנתא היא מוצר ייחודי בעולם האשראי בכך שמותר ללווה לפרוע את יתרת החוב (כולו או מקצתו) בכל עת, למרות שבהסכם ההלוואה שנחתם בין הצדדים הלווה התחייב לפרוע את החוב בתשלומים חודשיים קבועים. זכות זו היא למעשה אופציה שניתנה ללווה: הוא יכול לבחור בכל עת בין המשך התשלומים לפי לוח התשלומים החוזי, לבין סילוק יתרת החוב (או חלקו) בתשלום מראש. אופציה זו תקפה לגבי כל הלווים - לבנק אסור להגביל אותה. 

מקורה של האופציה בהבנה שרכישת דירה כרוכה בנטילת הלוואה גדולה-יחסית, שסילוקה בתשלומים מחייב פריסה לטווח ארוך (עד 30 שנה). הפריסה נקבעת בעת שהלווה נוטל את ההלוואה כך שנטל התשלום השוטף יתאים ליכולתו הכלכלית של הלווה. סביר לצפות שמצבו של הלווה ישתנה במהלך תקופת ההלוואה והוא ירצה לשנות את לוח התשלומים המקורי כך שיתאים ליכולתו המעודכנת. ייתכן גם שהלווה ירצה בשלב כלשהו להחליף את הדירה שרכש בדירה אחרת. לכן, הונהגה בכל העולם אופציה לפירעון מוקדם (או מיחזור) של הלוואת המשכנתא. מאחר שלבנק ישנה עלות במקרה של פירעון מוקדם (בגלל הצורך להקצות מחדש את האשראי) - נקבעה ברוב המדינות (ועד 1990 גם בישראל) עמלה סמלית שתפקידה לפצות את הבנק על תקופה שבה האשראי כביכול 'עמד בטל'.

עמלת פירעון מוקדם - החישוב הישראלי ומקורו

בשנת 1985 הופעלה בישראל  'התכנית הכלכלית לייצוב המשק' ובעקבות הצלחתה נוצרה בעייה ייחודית. האינפלציה הדוהרת נבלמה, בשוקי הכספים וההון הופעלו רפורמות מרחיקות לכת, והריבית במשק צנחה ואיתה גם הריבית החופשית על משכנתאות (לא מדובר כאן על הלוואות מכספי המדינה). ירידת הריבית יצרה לראשונה אפשרות שלווים ייטלו הלוואות חדשות (וזולות) כדי לסלק הלוואות ישנות (ויקרות). במצב החדש נוצר איום מיידי על הבנקים למשכנתאות: הללו מימנו את ההלוואות מפיקדונות ארוכי-טווח שגייסו מקופות הגמל, והם אינם נהנים מאופציה סימטרית שתאפשר גם להם לנצל את ירידת הריבית ולהחליף את הפיקדונות היקרים בפיקדונות זולים יותר. לפיכך, מיחזור מקיף של הלוואות מצד הלווים יכול לגרום להפסדים כבדים לבנקים, עד כדי סיכון קיומם. לאור זאת נרתם המפקח על הבנקים להצלתם של הבנקים למשכנתאות והורה ב-1990 להכניס שינוי בנוסחה לחישוב עמלת הפירעון המוקדם. מטרת העמלה, בניגוד לעבר, היתה לפצות את הבנק על כך שהכנסתו העתידית נפגעת בגלל ירידת הריבית.

האם כיום חשובה עדיין העמלה?

הזמנים השתנו. מאז המשבר הפיננסי של 2008/9 ריבית המשכנתאות בישראל נמוכה מאד. המשמעות היא שגם במקרה של פירעון מוקדם - הבנק שמעמיד הלוואה איננו צפוי להפסיד הכנסות כתוצאה מפירעון מוקדם, כי הסיכוי שהוא יעמיד בעתיד הלוואה חדשה בריבית נמוכה יותר מזו הנהוגה כיום הוא קטן. לכן ההגנה על הבנקים מפני ירידת ריבית איננה נחוצה כבעבר. העובדה המוזרה שבנק ישראל התנגד בשנים האחרונות ליוזמות ציבוריות חוזרות לביטול העמלה והגן בדיוני ועדות הכנסת על עמדתם של הבנקים - משקפת יותר הטייה של הבנק המרכזי לטובת הבנקים (ונגד טובת משקי הבית) ופחות שיקולים אוביקטיביים. רפיסותם של חברי הכנסת שהשתתפו בדיונים אלו גם היא תמוהה: מדוע הם הסכימו לקבל את עמדת הבנקים? במהלך האחרון של חברי הכנסת לעיל התברר שבנק ישראל שינה באחרונה את דעתו ותומך ביוזמה.  אולי זה נובע מכך שיש לבנק ישראל נגיד חדש; בטוח שזו הזדמנות לפעולה.

מדוע העמלה איננה עושק של הלווים?

חשוב להבין שגם בצורת החישוב הנהוגה כיום, עמלת הסילוק המוקדם איננה עושק של הלווים כפי שטוענים חברי הכנסת. העמלה מגנה על בעלי החוב (בנקים, או משקיעים הרוכשים מהם תיקי משכנתאות) מפני סיכון של ירידת הריבית במשק. מדובר כאן ב"משחק-סכום-אפס" - מה שמרוויח הלווה מפסיד המלווה: יכולתו של הלווה לנצל את ירידת הריבית להוזלת המשכנתא (על-ידי מיחזור ההלוואה) שקולה להפסד שייגרם לבעל החוב. לכן, אם אמנם תבוטל הגנה זו - הבנקים (שוק ההון) יצטרכו לתמחר סיכון זה והוא יגולם בהכרח בריבית המשכנתאות. התוצאה היא שבמצב החדש לווים שימחזרו את הלוואותיהם ייהנו אמנם מפטור מעמלת הפירעון המוקדם אם הריבית תרד, אבל כל הלווים (גם אלו שלא ימחזרו את הלוואותיהם) יצטרכו לשלם ריבית גבוהה יותר עבור הלוואת המשכנתא, למשך מלוא התקופה. 

אז מהי בכל זאת הבעייה עם העמלה? על בעיית אי-ההבנה של הלווים

למרות שלא מדובר בעושק של הלווים - קיימת בעייתיות במצב הקיים: מטרתה של העמלה וצורת החישוב שלה אינן ברורות לרוב הלווים, והם רואים בעמלה סוג של "קנס" המושת עליהם בגין "שבירה" של לוח התשלומים. ראייה שגויה זו מקורה אולי בכללים שהיו נהוגים בעבר בתחום הפיקדונות במסלולי חיסכון שנהנו מהטבות מס, ושבהם הונהגו "קנסות" בגין יציאה שלא במועדים מוסכמים מראש. זהו אולי מקור הטעות של לווים שסבורים שיש להלוואת המשכנתא "תחנות יציאה". לכן, קיומה של העמלה גורם לכך שלווים מעדיפים במקרים רבים ליטול הלוואות בריבית משתנה כדי שיוכלו לנצל "תחנות יציאה" ולחסוך לעצמם תשלום של עמלת פירעון מוקדם. יותר משהחלטתם זו נשענת על שיקולים כלכליים נכונים - היא משקפת טעות בהבנת המציאות, ובעיקר התעלמות מסיכון ריבית שהם נחשפים אליו כשהם בוחרים בהלוואות בריבית משתנה.

בעיה נוספת, חשובה לא פחות, היא הקושי של לווים להבין שקיומה של עמלת פירעון מוקדם בצורתה הנוכחית איננו אומר שמיחזור ההלוואה איננו כדאי ללווה, גם כשהריבית במשק ירדה. נוסחת החישוב של עמלת הפירעון המוקדם נועדה אמנם לפצות את הבנק על הנזק שייגרם לו, אבל זהו פיצוי חלקי: עדיין כדאי ללווה למחזר הלוואה במקרה של ירידת הריבית, למרות עמלת הפירעון המוקדם.

הדילמה

אז מה עדיף: המצב הקיים, שבו הלווים טועים בהבנת המציאות, בוחרים בתמהיל הלוואות שאיננו מתאים עבורם וחושפים עצמם לסיכון של עליית ריבית ומחמיצים הזדמנויות למיחזור הלוואות משכנתא, או לחילופין מצב של ביטול מוחלט של עמלת הפירעון המוקדם, שבו קיימת חשיפה של המלווים לסיכון של ירידת ריבית והיא תגרום בהכרח לייקור המשכנתאות לכלל המשק? אין תשובה אובייקטיבית לשאלה זו: אין מצב עדיף בין השניים. לכן הצעתי בעבר שהמפקח על הבנקים ידרוש מהבנקים להציע לציבור במקביל את שני המוצרים וישאיר להם את הבחירה אם לשלם ריבית גבוהה יותר תמורת פטור מעמלת הפירעון המוקדם או לשלם ריבית נמוכה יותר על הלוואה שתהיה אולי חייבת בעמלת סילוק מוקדם (רק במקרה שהריבית במשק תפחת). הצעה זו שלי לא זכתה לתגובה (בסה"כ רשימה בבלוג…). אז נכון שהיוזמה הנוכחית של חברי הכנסת נועדה לבטל את רכיב ההיוון בעמלת הפירעון המוקדם, כלומר היא פועלת לכאורה לטובת הלווים, אבל היא תביא לייקור ריבית המשכנתאות לכלל הלווים.

*רשימה זו פורסמה בשינויי עריכה מסויימים בבלוג JOKOPOST. ראו כאן