הסדר ההקפאה של תשלומי המשכנתה שמציע בנק ישראל אינו מספק

 

הודעה על הארכת תקופת ההקפאה של תשלומי המשכנתה

בנק ישראל הודיע בשבוע החולף על הארכת תקופת ההקפאה של תשלומי המשכנתה ללווים שירצו בכך לשלושה חודשים נוספים - עד לסוף 2020. ההסכם הקודם עם הבנקים נמשך כבר ששה חודשים, כך שמדובר בהארכת תקופת ההקפאה הכוללת לתשעה חודשים. לפי ההודעה שפירסם הבנק המרכזי (ראו כאן), מספר ההלוואות בהן נדחו תשלומים בחודשים שעברו מגיע ל-174 אלף - כרבע ממספר ההלוואות. 

ההצעה של בנק ישראל ללווים אינה עונה על צרכי הלווים: היא פחות מידי נדיבה ויותר מידי קשיחה. בתקופה שבה אנו נמצאים, של משבר תעסוקתי עמוק וחשש שהמשבר הכלכלי ילך ויעמיק, יש צורך להגיש סיוע למשקי בית כדי לצמצם את הסיכון שהמשבר יגרום להם לקריסה כלכלית. ניתן היה בקלות יחסית להציע ללווים, המתקשים לעמוד בנטל התשלומים בגלל המשבר הכלכלי, פתרון טוב יותר.

מה תעשה לכם הקפאת תשלומים?

נתחיל בדוגמה מספרית: נניח נטלתם הלוואת משכנתה בגובה 1,000,000  (1 מיליון) ש"ח. נניח עוד ששיעור הריבית השנתי בהלוואה הוא קבוע בגובה 4.00%, וההלוואה היא לתקופה של 20 שנה. אתם משלמים לבנק מידי חודש תשלום בגובה 6,059.80 ש"ח. נניח לבסוף שחלפו חמש שנים ממועד נטילת ההלוואה, ולכן יתרת החוב שלכם לבנק עומדת על 819,237.83 ש"ח. ואז הגיע נגיף הקורונה ובעקבותיו מיתון כלכלי. הכנסתכם נפגעה, ואתם מתקשים להמשיך לעמוד בלוח התשלומים החוזי. בעקבות הודעת בנק ישראל הגשתם בקשה וקיבלתם מהבנק הסכמה לדחיית תשלומים (קרן וריבית) לתקופה של 12 חודש (זוהי דוגמה שנוצרה לצורך המחשה: לפי הנחיות בנק ישראל הדחייה מוגבלת בינתיים לתשעה חודשים). 

עד כאן הכל נראה טוב: הבנק בא לקראתכם וחסך מכם מצוקה כספית ואולי צורך למשוך כספים מנכסים פיננסיים מנוהלים (ביטוח, גמל, השתלמות וכו') או ליטול הלוואות צרכניות יקרות. הוא גם עשה זאת באותו שיעור ריבית שבה התנהלה הלוואתכם עד כה: הוא לא ניצל את מצבכם לרעה ולא הציע לכם אשראי במחירים גבוהים יותר. ובכל זאת מסתתרת בעייה במהלך זה: דחיית התשלומים איננה חלה רק לגבי רכיב הקרן, אלא גם לגבי תשלומי הריבית השוטפים. דחייה זו כמוה כנטילת הלוואה בנקאית נוספת המשולמת לכם ב-12 חלקים חודשיים בגובה הריבית השוטפת אותה הייתם צריכים לשלם לבנק (שימו לב שמובלעת כאן בפועל הלוואה מסוג "משכנתה הפוכה"). לכן, בתום תקופת ההקפאה יתרת החוב שלכם תהיה גדולה משהייתה בתחילת ההקפאה (הרי דחיתם תשלומי ריבית), ומשתסתיים תקופת ההקפאה תצטרכו לשלם תשלומים חודשיים גדולים מאלו המקוריים עליהם התחייבתם בהסכם ההלוואה. כי הבנק לא ויתר על תשלומי הריבית - הוא רק הסכים לדחות אותם. לא רק שתידרשו לשלם אותם בעתיד - אתם גם תשלמו ריבית בגין הדחייה. 

בכמה יגדל התשלום החודשי בתום תקופת ההקפאה?

נחזור לדוגמה המספרית שהצגנו. הקפאת התשלומים למשך 12 חודש תביא לכך שיתרת ההלוואה שלכם, שעמדה בתחילת ההקפאה על  819,237.83 ש"ח - תגדל ותעמוד בסופה על 852,614.84 ש"ח. זוהי תוספת של 33,377.01 ש"ח לחוב. אם אמנם המצב התעסוקתי שלכם ישתפר בקרוב ותחזרו לאחר 12 חודשי הקפאה לשלם את תשלומי המשכנתה הסדירים, התשלום החודשי יעמוד על 6,636.29 - גידול של כ-10% לעומת התשלום החודשי המקורי. 

מהו מקור הגידול? הוא נובע משתי השפעות: 1) מכך שיתרת החוב גדלה במהלך תקופת ההקפאה בגלל הצטברות תשלומי הריבית שנדחו (גידול של 4%); 2) מכך שהתקופה שנותרה להחזר החוב התקצרה בשנה (בדוגמה שלנו היא עתה 14 שנים במקום 15). כלומר, דחיית התשלומים תגדיל את נטל התשלומים העתידי (שירותי החוב) למרות שהריבית בהלוואה נותרה ללא שינוי. אילו רצינו שהתשלום החודשי לאחר תקופת ההקפאה לא יגדל אלא יהיה זהה לזה המקורי - היינו צריכים להאריך את תקופת ההלוואה לא בשנה אחת (תקופת ההקפאה) אלא בקרוב לשנתיים. (אזהרה: כל המספרים כאן הם מקרה פרטי הנגזר מנתוני ההלוואה; אילו הנתונים היו שונים (גודל ההלוואה, ריבית ההלוואה, תקופת ההלוואה, גיל ההלוואה במועד ההקפאה, אורך תקופת ההקפאה) - היינו מקבלים תוצאות אחרות. ובכל זאת, חשיבות הדוגמה המספרית היא בהמחשת ההשפעה של דחיית התשלומים על הנטל החודשי הצפוי בעתיד).

הבנקים אינם הכתובת לטיפול בבעייה

למרות האינסטינקט הציבורי שמפנה כלפי הבנקים האשמה מיידית בניצול המצב, אינני מאלה המייחסים לבנקים כוונות רעות. גם כך, דחיית התשלומים כרוכה מבחינתם בקושי תפעולי, קושי תזרימי ועלייה בסיכון האשראי, והם לא גילגלו את העלויות הנוספות הללו על הלווים. מבחינת הבנקים, העיסקה שהוצעה ללווים היא הוגנת: זוהי דוגמה קלאסית לעיקרון של win-win, כשהלווה זוכה להקלה תזרימית (ורק תזרימית) ואילו הבנק חוסך מעצמו צורך להתמודד עם גל של קשיי תשלום מצד לווים.

הבעייה איננה נעוצה בבנקים, וגם הפתרון איננו אצלם. הסעד ללווים היה צריך להינתן על-ידי הממשלה - לא על-ידי הבנקים, שבעצמם מאויימים על-ידי המשבר הכלכלי ועלולים למצוא את עצמם בצד הנפגע ממנו. סעד ממשלתי היה יכול להיות גמיש יותר מבחינת הלווים (דחייה לתקופה שתיקבע אד-הוק לפי מצב העניינים בשוק התעסוקה), זול יותר ללווים (אין לממשלה עילה כלכלית לחייב את הלווים שנקלעו לקשיים בתשלום ריבית לאור הריבית המוניטרית האפסית), ותומך יותר במערכת הבנקאית (אשראי ממשלתי יגרום לכך שסיכוני האשראי המוגדלים ובעיות הנזילות לא יחולו על הבנקים. צריך לזכור שהעובדה שחלק ניכר מהלווים אינם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתה שלהם היה צריכה להשפיע שלילית על מצג איכות האשראי של הבנקים). נראה לי, לכן, שההצעה שגיבש בנק ישראל עם הבנקים איננה התשובה הטובה ביותר לבעיית לווי המשכנתאות - יש טובה ממנה.

קו אשראי ממשלתי - סקיצה

העיקרון המנחה של ההצעה המובאת להלן הוא שדחיית תשלומי המשכנתה של לווים שנפגעו מהמשבר תיעשה במימון קרן ממשלתית - לא אשראי בנקאי. ההצעה היא ברמת סקיצה בלבד, כדי לאפשר לאלו שיאמצו אותה חופש פעולה להפוך אותה לתוכנית מפורטת (חישבו על דפים לצביעה עצמית...). הצעה ברוח זו הוצגה ברשימות קודמות שהופיעו בבלוג זה (ראו כאן וכאן) ובראיון של פרופ' דני בן שחר ושלי שפורסם במוסף הנדל"ן של הדה-מרקר (ראו כאן). נחזור על עקרונותיה בקצרה:

• הממשלה תעמיד קו אשראי ללווים שייקלעו לקשיים בתשלום המשכנתה. קו האשראי יאפשר ללווים להמשיך לשלם את תשלומי המשכנתה כסידרם ולהימנע מהדרדרות לפיגורים או מהצורך לממש נכסים פיננסיים כדי לעמוד בתשלומים

• ניצול הקרן יהיה למימון תשלומי המשכנתה בלבד. גובה המשיכה החודשי יהיה אוטומטי (וספציפי לכל לווה), בגובה התשלום החודשי השוטף (קרן וריבית)

• שיעור הריבית על היתרה המנוצלת בקו האשראי הזה יהיה אפס (או, לחילופין, בגובה הריבית המוניטרית שקובע בנק ישראל)

• משך התקופה בה ניתן יהיה להמשיך להשתמש בקו האשראי למימון תשלומי המשכנתה ייקבע על-ידי הממשלה לפי התפתחות המשבר הכלכלי. הדבר יאפשר לממשלה להמשיך בהפעלת הסעד ככל שיידרש

• הבנקים ינהלו את ההלוואה הממשלתית במסגרת חשבונות המשכנתה של הלווים. מאחר שהבנקים עצמם נהנים מהסדר זה (הפחתת סיכון האשראי וחיסכון בצורך להשקיע מאמצים בתחום הטיפול בפיגורים ובגבייה) - הם יפעלו ללא חיוב הלווים או הממשלה בעלויות תפעוליות

• בשלב מסויים, תודיע הממשלה על עצירת האפשרות למשיכות נוספות מהקרן. מאותו רגע, היתרה המנוצלת של קו האשראי תהפוך להלוואת "בלון" לתקופה קבועה מראש, שתיפרע בתשלום יחיד

• כדי למנוע שימוש מתמשך של הלווים בקו האשראי בגלל מחירו הנמוך, תקבע הממשלה מועד שבו שיעור הריבית על היתרה יעודכן כך שישתווה לריבית הפריים של הבנקים

• לווים שירצו בכך יוכלו לפרוע את הלוואת ה"בלון" בכל עת לפני מועד פקיעת ה"בלון" וללא חיוב בעמלת פירעון מוקדם, ממקורות עצמיים או על-ידי נטילת הלוואה בנקאית בהסכמת הבנק

מהם היתרונות של הצעה זו?

הצעה זו לא באה לפתור בעיות-יסוד של המשק הישראלי או אפילו של שוק המשכנתאות - היא באה רק להקטין את הנזק הצפוי אם יימשך מצב של מיתון כלכלי ומשקי בית נוספים ייקלעו לקשיים להמשיך ולשלם את תשלומי המשכנתה. היא באה לנטרל איום בחזית אחת, מיותרת, של הקרב הכלכלי הצפוי לכולנו כדי להתפנות לטיפול בחזיתות אחרות של המשבר הכלכלי.

עבור משקי הבית שיסתייעו בקרן, מדובר ברווחה מיידית, ללא חיוב בריבית ובלא שיצטרכו לעמוד בתום תקופת ההקפאה (והיא יכולה להימשך גם שנתיים ויותר) בתשלומי משכנתה מוגדלים. ייווצר אמנם חוב מצטבר בגין דחיית תשלומי הריבית, אבל לא תהיינה לו השלכות תזרימיות (הגדלת התשלום החודשי).

עבור הבנקים ייפתח מסלול המאפשר להם להתעלם לתקופת ביניים מקשיי הנזילות של משקי הבית: הם לא ייצטרכו לעסוק בתקופת המשבר בגביית חובות שבפיגור, יתרת החוב של לווים שנקלעו לקשיים תמשיך לרדת בעזרת ניצול קו-אשראי ממשלתי, והם לא יצטרכו לסבול מירידת איכות תיק האשראי.

עבור הממשלה זה יהיה ניצחון קל וזול: היא תוכל להציע סעד מיידי ללווי המשכנתאות שיש בו כדי להרגיע חזית אחת מהחזיתות הרבות שנפתחו בגלל המשבר הכלכלי, ולעשות זאת ללא עלות ממשית שכן היא מצמצמת את תפקידה למימון (ולא מענקים) ובגלל שריבית השוק היא כיום אפסית.