האם כדאי לנצל את ההוראה של המפקח על הבנקים למיחזור הלוואת משכנתא?

כפי שכבר נכתב ברשימה אחרת בבלוג זה (ראו כאן), בסוף דצמבר 2020 הודיע המפקח על הבנקים על ביטול המיגבלה על חלק ההלוואה הניתן בריבית המבוססת על ריבית הפריים. מיגבלה זו, לפיה חלק ההלוואה בריבית הפריים לא יעלה על שליש מסכום ההלוואה הכולל, נקבעה ביולי 2014. ביטול המיגבלה נכנס לתוקף לגבי הלוואות חדשות כבר ב- 17.1.2021, ולגבי הלוואות מיחזור - ב- 28.2.2021. לכן פורסמו בשבוע האחרון כתבות על האפשרות לנצל את השינוי להוזלת הלוואות משכנתא קיימות. בחלק מהכתבות הופיעה האמירה שבנק ישראל הוזיל את הלוואות המשכנתא, ושהבנקים ניצלו את המצב וייקרו את המשכנתאות כך שחלק מההוזלה לא יגיע לידי הלווים. לפני שאנו יוצאים מבתינו להפגנות בדרישה להקמת ועדת-חקירה - כדאי להבהיר כמה טעויות מקובלות.

בנק ישראל לא הוזיל את הלוואות המשכנתא. המפקח על הבנקים רק ביטל הוראה קודמת המגבילה את חלק ההלוואה שניתן ליטול בריבית משתנה מבוססת-פריים. הוראה זו הייתה ממילא מיותרת, והייתה בה פגיעה ברורה בזכות הפרט לנהל את נכסיו והתחייבויותיו כראות עיניו. מלכתחילה, הרגולציה לא היתה צריכה לרדת לרמת פירוט זו של יחסי בנק-לקוח - היא יכלה להסתפק בצעדים המבטיחים שהלקוחות אמנם מבינים את משמעות ההחלטות שלהם לאור הסיכון. ההוזלה-לכאורה שעליה מדובר איננה הוזלה תעריפית - שיעור הריבית בכל אחד מחלקי ההלוואה - היא קשורה ליכולתו של הפרט לבחור לעצמו תמהיל הלוואות ששיעור הריבית הממוצע שלו יהיה נמוך יותר, כיון שיתבסס על שיעור גדול יותר של הלוואות בריבית משתנה מבוססת-פריים.

אין למעשה משכנתא זולה ומשכנתא יקרה - מדובר במוצרים פיננסיים שונים. אתם יכולים לבחור במסלול ריבית קבועה או במסלול ריבית משתנה. בראשון - הריבית (והתשלום החודשי) קבועים לכל אורך תקופת ההלוואה. בשני - נטלתם הלוואה מבלי 'לסגור מחיר': שיעור הריבית בהלוואה ישתנה מעת לעת לפי תנאי השוק. לרוב (אבל לא תמיד) שיעור הריבית הוא פונקציה חיובית של תקופת החוזה הפיננסי (פיקדון, הלוואה), ולכן חוזים בריבית משתנה נושאים שיעור ריבית נמוך יותר מחוזים בריבית קבועה. אם נטלתם הלוואה בריבית משתנה זה לא אומר שהלוואת המשכנתא שלכם זולה יותר - היא זולה יותר כרגע, והיא יכולה להתייקר בעתיד. אתם חשופים, בעגה מקצועית, לסיכון ריבית. רוצים לגדר סיכון זה? טלו הלוואה בריבית קבועה. נטילת הלוואה בריבית קבועה היא למעשה רכישת ביטוח כנגד השפעה של עליית ריבית השוק על הריבית בהלוואה שלכם. לטעון שהריבית בהלוואות מבוססות-פריים זולה יותר מהריבית בהלוואות בריבית קבועה זה כמו לטעון שאחזקת מכונית ללא ביטוח זולה יותר מאחזקת מכונית עם ביטוח בתוקף: ההבדל הוא קיום הביטוח. 

הבנקים לא 'גנבו' את ההוזלה (שממילא לא היתה). כפי שראינו ברשימה קודמת בבלוג זה (ראו כאן) שיטת התמחור של הבנקים היא כזו שהם השתמשו בחלק ההלוואה המבוסס על ריבית הפריים כאיתות ללקוח על מידת האטרקטיביות. מבחינתם, החלק מבוסס-הפריים היה Loss-Leader. מרגע שהמפקח על הבנקים ביטל את המיגבלה על חלק ההלוואה הניתן על בסיס ריבית הפריים - הם היו חייבים להעלות את שיעור הריבית בחלק זה כדי לשמור על הרווחיות הכוללת מאותה הלוואה. אפשר להמשיך לשנוא בנקים, אבל כדאי להימנע מטיעונים שגויים.

כמה אפשר לחסוך על-ידי שינוי תמהיל ההלוואה בעקבות ביטול ההוראה? אתם כנראה תתאכזבו. נעשה תרגיל חשבוני להמחשה. נניח שנטלתם בזמנו הלוואה ל-30 שנה שהתמהיל שלה הוא 'שליש-שליש-שליש'. מה שההוראה האחרונה של המפקח על הבנקים מאפשרת לכם הוא למחזר את השליש בריבית משתנה ולהגדיל את חלק ההלוואה מבוססת-הפריים לשני שלישים (חלק ההלוואה בריבית קבועה איננו יכול לרדת משליש מההלוואה). נניח עוד שיתרת ההלוואה היא מיליון ש"ח, ששיעורי הריבית בה הם 4% (קבועה), 3.25% (משתנה-5) ו- 1% (פריים), ושהבנק יתאים את הריבית בחלק מבוסס-הפריים מ1% ל-1.6% בעת המיחזור (כל הנתונים הם להמחשה בלבד). התוצאה תהיה שהתשלום החודשי שלכם יקטן מ-4,115 ל-3,925 ש"ח - הפחתה של 180 ש"ח, או 4-5%. זהו החישוב להלוואה של מיליון ש"ח: אם יתרת החוב שלכם קטנה יותר - גם הקטנת התשלום קטנה יותר. אז אין כאן חיסכון דרמטי וגורלכם הפיננסי לא השתנה.

כדאי או לא כדאי לכם למחזר? אז הבנו שלא מדובר בשחר (כלכלי) של יום חדש: ההוראה החדשה של המפקח על הבנקים מאפשרת לנו להגדיל את חלק ההלוואה בריבית מבוססת-פריים, ובכך להקטין מעט את נטל התשלום החודשי עבור חוב נתון. אבל לא מדובר בהוזלה: מדובר בהגדלת מרחב ההחלטות שלנו לגבי תמהיל ההלוואה, ובאפשרות להגדיל עוד יותר את חשיפתנו לסיכון ריבית תמורת הקטנת נטל התשלום השוטף. כדאי לנצל זאת? תלוי למי. מדובר בהגדלת ההימור על הריבית העתידית. מי שרוצה להרוויח מההימור צריך לבחון אם הוא יכול להרשות לעצמו להיכשל בהימור ולהפסיד, אם יש לו תוכנית מילוט אם הריבית תעלה בשנים הקרובות. אם אתם חסרי מקורות פנויים והתכוונתם לפרוע את המשכנתא שלכם לאורך השנים מתוך הכנסותיכם השוטפות - חישבו פעם נוספת לפני שאתם מגדילים את ההימור על כך שהריבית לא תעלה בעתיד.