אתמול (15.6) התבשרנו שהיקף המשכנתאות שניתנו בחודש מאי 2021 היווה שיא של כל הזמנים. ידיעה זו לוותה בהשוואה לממוצע החודשי של 2020 (לא ברור לי מדוע משווים נתון חודשי חריג לממוצע חודשי של שנה קודמת), ובניסיון להסביר את התופעה שלנגד עינינו (מחירי הדירות עולים בגלל מחדל מצד הממשלה) ולחזות את הצפוי בשנה הקרובה בשוק הדירות (המחירים ימשיכו לעלות בשנה הקרובה). לפני שאנחנו מתפתים לפעול לאור הערכת המצב הזו - כמה הערות:
המשק עבר בשנה וחצי האחרונות טלטלה כלכלית משמעותית בגלל מגפת הקורונה. הניסיון לעקוב אחר נתונים חודשיים, לתת להם משמעות ולנסות לגזור מהם מגמה ארוכת טווח - הוא ניסיון נואל: הטלטלה שעבר המשק יצרה "רעש" שמסתיר מגמות יציבות. זה נכון לגבי נתוני מקרו - צמיחה, תעסוקה, אינפלציה - ונכון לגבי נתונים ענפיים. שפע האינפורמציה והפרשנויות המתפרסם משקף יותר את הרעב של הציבור למידע ואת הנכונות של התקשורת לספק לו "חטיפים" - לא את התבהרות התמונה הכלכלית. התוצאה היא מידע לא מבוסס ולא אמין.
נתוני הביצוע של הבנקים שמתפרסמים הם נתונים כספיים: אלו סכומי הכסף שהבנקים העבירו ללווים בחודש מאי. הם אינם מעידים על מספר עיסקאות רכישה של דירות שנקשרו בחודש מאי (זהו נתון שניתן לקבל רק בשלב מאוחר יותר מרשות המיסים), ולא על מספר הבקשות להלוואות שהוגשו לבנקים או אושרו על-ידם בחודש מאי (נתונים כאלו כלל אינם מתפרסמים).
תהליך רכישת דיור בעזרת אשראי מעט מורכב, וכולל מספר שלבים: ביצוע עיסקת רכישה (חתימה על הסכם מכר), הגשת בקשה לבנק להעמדת אשראי למימון הרכישה, קבלת אישור מהבנק על הסכמה להעמיד את האשראי, ולבסוף - שחרור כספי ההלוואה ללווה. בחלק מהמקרים יכולה לעבור תקופה ארוכה בין עיסקת הרכישה לשחרור הכספים (ראו מקרים של דירות הנמכרות ב-"פריסייל" שבהן האשראי יכול להינתן שנים לאחר המכירה, או דירות שנרכשו במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן"). בחלק מהמקרים הלווה זקוק למימון ביניים (לדוגמה, עד שימכור את דירתו הנוכחית). בחלק מהמקרים מתבצע במקביל מיחזור של הלוואה קודמת כך שסכום ההלוואה איננו מועבר כולו ללווה. בחלק מהמקרים האשראי אינו ניתן כלל לצורך מימון רכישת דיור אלא במסגרת הלוואות "לכל מטרה" כשדירת המגורים משמשת כבטוחה בלבד.
המסקנה היא, לכן, שהתמונה המלאה איננה מתקבלת על-ידי התמקדות במעבר היחיד המואר על-ידי הפנס ששמו "הלוואות שניתנו בחודש X": כדי להבין אם מדובר בשינוי מגמה אמיתי, כזה שניתן לאשש אותו על-ידי צפייה בכל המשתנים שמנינו נצטרך להתאמץ יותר כדי שלא לשגות בפענוח המציאות. הבנקים עושים זאת - הם הרי חייבים להבין את המתרחש סביבם כדי להתנהל נכונה. ואנחנו? לא ראיתי שהדבר נעשה בידיעות ובכתבות שהגיעו לידיעתי.
מה נותר, אם כן? רק ידיעה נייטרלית על היקף שיא של שחרור כספים. יותר משיש בנתון זה מידע - הוא מעורר שאלות. ולא רק שאין בו תשובה לגבי עצם התופעה - הסתמנות של מגמה יציבה או רק "רעש", "תיקון טכני" - אין בו מסר שיאפשר לנו לפרש את הסיבות לאירוע או להעריך מה צפוי לשוק הדיור בתקופה הבאה.
למה זה חשוב לכם, אתם ששוקלים להיכנס לעיסקת רכישה של דירה? כי אתם עלולים להיקלע ללחץ מלאכותי לקבל החלטה. יש מי שנהנה מהלחץ: המוכרים, מתווכי הנדל"ן, הבנקים, וכמובן התקשורת. אתם לא בצד הזה של השוק - מבחינתכם הלחץ הוא רוח נגדית.
3 תגובות:
מאמר לדוגמא שממחיש איך מזינים את ההמונים במידע לא רלבנטי ומוציאים ממנו מסקנות הזויות. הענין הוא שהעיתונאים באמת לא מבינים את החומר והנתונים ובעיקר: לא מבינים מה צריך לעשות. המשך לכתוב ולייצג את ההיגיון היתום.
זה נכון שאפשר לעשות מניפולציות לנתונים. אבל במקרה הזה לדעתי אין מניפולציה מכיוון שכמות המשכנתאות מפורסמת על ידי בנק ישראל. וכך אפשר לראות שיש גם גידול בסכום הממוצע של המשכנתא וגם גידול בכמות המשכנתאות שנלקחו בארבעת החודשים הראשונים של 2021 לעומת 2020 או 2019.
לאנונימי: לא התכוונתי למניפולציות אלא לחלקי מידע שאינם מאפשרים להבין את התמונה המלאה. פירטתי ברשימה. ולטענתך על האפשרות לאמוד גודל ממוצע של הלוואה: הגודל הממוצע מתקבל מחלוקת סכום האשראי שניתן במספר ההלוואות, והוא משמעותי רק אם קיבלת את כל האשראי בחודש יחיד. אם קיבלת את ההלוואה מהבנק ביותר מתשלום יחיד והתשלומים מתפרסים מעבר לחודש בודד - כיצד לדעתך נספרות ההלוואות עצמן? ומה המשמעות של ההלוואה הממוצעת?
הוסף רשומת תגובה