באין התרחשויות ביטחוניות, מדיניות או פוליטיות כבר שבועיים (אפשר למות פה משיעמום…) - נפנתה התקשורת לעסוק במה שקרוי בפיה 'משבר הדיור'. הגרשיים מדגישים שלכאורה מיותר לקבוע אם אמנם יש בישראל משבר בתחום הדיור: אמרתם "דיור" - אמרתם "משבר הדיור". וכל כך למה? כי מחירי הדירות בישראל "דוהרים" בשנה האחרונה. "משבר".
וכך, חלל האוויר מתמלא ידיעות, פרשנויות, אזהרות, תחזיות, דרישות להתערבות ממשלתית, הכרזות ממשלתיות על מחוייבות לפעולה ואפילו טיוטת הוראה חדשה של בנק ישראל. אז חכו רגע לפני ההסתערות. תנו דעתכם לכך, שכבר היינו בריטואל הזה, כבר ראינו מדיניות ממשלתית נחרצת (בניגוד למדיניות הקודמת שהייתה גם היא נחרצת), ולא קרה כלום: כבר עשור וחצי שמחירי הדירות עולים. בואו נחשוב רגע לפני שניכנס לריטואל העקר. יותר מידי מוטל על המאזניים מכדי שנוכל להרשות לעצמנו לבזבז זמן וכסף רק כדי להיכשל שוב.
סדר האירועים הוא פשוט, חוזר על עצמו: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת נתון לפיו מחירי הדירות עולים; התקשורת (אם אין באותו שבוע הסחה מהזירה הביטחונית או מהזירה הפוליטית) מדווחת על עליית המחירים בחשיבות-יתר, 'מגישה להנחתה'; גורם 'חברתי' תורן נענה לאתגר ומנחית - פרשנות, נבואה, איום, דרישה להתערבות פוליטית; גורם אינטרסנטי תורן מצטרף לאמירה ולדרישה - הממשלה חייבת לנקוט בצעדים, ומייד; הדרישה הכוללת מהממשלה מתגבשת - יופחתו מחירי הדירות! חיישנים פוליטיים מגיבים ללחץ ומניבים תגובה - דוברים מתחייבים לתוכנית ראשונית.
מהי בדיוק הדרישה הזו, להפחית את מחירי הדירות? מן הסתם, אם נתרגם אותה ליעד מדויק, נוכל להורות לדרג המקצועי לבנות עבורה תוכנית פעולה מתאימה, אפקטיבית, לתקצב אותה ולהעביר אותה לאישור הכנסת. אז מהי המטרה - להפחית את מחירי הדירות בחזרה לרמתם הממוצעת ב-2007, לפני שהחלה העליייה האחרונה (הפחתה של כ-50%)? אולי להסתפק בצעד חלקי, לדוגמא הפחתה ממוצעת של 10-20% שתסיג את מחירי הדירות רק שלוש-ארבע שנים לאחור? ואולי מספיק לייצב את מחירי הדירות ברמתם הנוכחית ולהבטיח שלא יעלו עוד? כי אם איננו יודעים מהו היעד - כיצד נפעל? ומה הטעם ליצור סערה בכוס מים? וסערה אכן צפויה - שימו לב לכל הצעדים המוזכרים בתקשורת: הטלת מיסים על רוכשי דירות להשקעה, האצת קצב התחלות הבנייה של דירות, הגבלת הבנקים במתן אשראי לרוכשי דירה נוספת, הענקת הקלות מיוחדות לחסרי-דיור. האם יש בכלל קשר כמותי ידוע (אמפירית) בין הצעדים המוצעים לבין התוצאה המיוחלת של ירידת מחירי הדיור? כי אם אין קשר ברור, או שאין לנו בכלל יעד כמותי מוסכם, אנו עלולים 'לבזבז' שנים מיותרות ומשאבים מבלי להשיג הישגים. שלא לדבר על העלות הפוליטית של מהלך כושל.
אבל בואו נעבור למישור גבוה יותר: מי בכלל קבע שמחירי הדירות בישראל צריכים לרדת? למי מבין משקי הבית זה חשוב? לא לאלו שמחזיקים בבעלותם דירה: מדובר הרי בפגיעה ישירה בערך רכושם! לא למשקיעי נדל"ן: אם הם יעריכו שמחירי הדירות עומדים לרדת הם יימנעו מלהשתתף בשוק והם (בטווח הארוך) מהווים גורם מייצב בשוק; לא לבנקים: הדירות משמשות אותם כביטחונות לאשראי שכבר ניתן, וירידת ערכן מהווה הגדלה של סיכון האשראי שלהם; לא למתגוררים בדיור ציבורי או בדיור מוגן: הם בכלל אדישים למחירי הדירות. מתחוור, אם כך, שמשקי הבית היחידים שיוכלו ליהנות מירידת מחירי הדירות הם חסרי-הדיור, אלו שמתגוררים בפתרונות דיור זמניים (שכירות, הורים) ושהורדת המחירים תסייע להם להגיע לרכישת דירה משלהם. ואולי גם צריך לכלול משפרי-דיור פוטנציאליים, אלו שישמחו לשפר את תנאי מגוריהם באמצעות החלפת דירתם בדירה מרווחת יותר אם מחירי הדירות ירדו.
על איזה חלק מהאוכלוסייה מדובר? אין דרך ברורה לאמוד כמה משקי בית שיש בידיהם דירה היו מחליפים את דירתם הנוכחית במרווחת יותר אילו מחירי הדירות היו יורדים ב-%X, לכן נניח לכך ונחשוב רק על משקי בית חסרי-דיור. אני מניח שלכ-75-80% מהאוכלוסייה בישראל יש כיום דירה בבעלותם, גם אם אינם מתגוררים בה (מצער שאין בישראל פירסום שוטף של נתונים וניתוח של מצב הדיור), ושלא כל הנותרים מעוניינים לרכוש דירה או שהם בעלי יכולת פיננסית (או אחרת) להתמודד עם בעלות על דירה. מדובר לכן כנראה בפחות מ-10% מהאוכלוסייה.
זהו? בגלל 10% ממשקי הבית שהיו יכולים להגיע לבעלות על דירה אבל מתקשים לממן את ההפרש נצא למערכה לאומית להפחתת מחירי הדירות? נזכור שמדובר במערכה לאומית כבדה במשאבים, ביצירת עיוותים כלכליים, בוויתורים מאולצים על שיקולים סביבתיים ותכנון עירוני, בוויתורים פוליטיים, בנזקים צדדיים צפויים ובלתי צפויים. מדובר במערכה ארוכה, כזו שכבר נכשלה כמה פעמים בעבר ושסיכויי הצלחתה קלושים גם הפעם. מדובר במערכה שיעדה איננו מוגדר ושתדרוש מן הסתם ניווט ללא מפות וללא מכשירים: חישבו כיצד ייראה כעבור שנה-שנתיים הוויכוח הציבורי אם המהלך הממשלתי אמנם השיג את מטרותיו. זה מחזיר אותנו לוויכוח בין אברהם לאלוהיו: "האף תספה צדיק עם רשע?" - אם כל מה שאנחנו רוצים זה לאפשר לקבוצת אוכלוסייה מוגדרת ומצומצמת (חסרי-דיור) להגיע לבעלות על דירה (מטרה סבירה), מדוע להיכנס למערכה מורכבת, כבדה, כמעט חסרת-סיכוי?
וישנה עוד שאלה מהותית, ברקע השימוש במושג "משבר הדיור": על איזה משבר מדובר בכלל? האם יש כיום בישראל מחסור פיזי בפתרונות דיור? לא שמעתי על ניתוחים מקצועיים המצביעים על כך שמלאי הדיור בישראל אינו מספיק לצרכי האוכלוסייה ומהו גודל המחסור. לא פגשתי סקרים המציגים מצוקה פיזית מתגברת, הצטברות מתמשכת של קבוצות אוכלוסייה שאין להן פתרון מגורים סביר. אני מציע לשקול שמדובר בתופעה אחרת: בתהליך הדרגתי של כניסת משקיעים לשוק הדירות, בצבירה של מלאי דיור בידי משקיעים, ובשל כך בהתרחבות התופעה שחסרי-דיור מתגוררים בשכירות פרטית בדירות של משקיעים. מה שקרוי "משבר דיור" איננו משבר מגורים: אין כנראה מחסור בפתרונות דיור (והתפתחות דמי השכירות על פני השנים מעידה על כך שהשוק לא חווה מחסור), אבל מתרחבת התופעה של אוכלוסייה, ברובה צעירה, שאינה מגיעה לבעלות על דיור. ההדרה של קבוצות אוכלוסייה צעירות מבעלות על דיור מונעת על-ידי התייקרות מתמדת של הדירות. שימו לב לרשימה קודמת בבלוג זה שבה הערכתי (על סמך נתוני רשות המיסים) שכחמישית ממלאי הדיור בישראל מוחזק כיום בידי משקיעים (ראו כאן).
אז יש באמת "משבר דיור", כך שיש מחסור במלאי הדיור ונדרשת פעולה ממשלתית להגדלת ההיצע? אני סבור שלא. אני סבור שמתקיים תהליך מתמשך של צבירת מלאי דירות בידי משקיעים, שמקורו של התהליך הוא בריבית הנמוכה של העשורים האחרונים, ושמנגנון הדחיקה החוצה (Crowding Out) של שכבות אוכלוסייה מוחלשות נשען על עליית מחירים מתמשכת. עליית המחירים איננה סימפטום של מחלה, כפי שעולה מהצגת התהליך כ"משבר" - זוהי הדרך (הלגיטימית) שבה השינוי מתרחש. האם יש כאן בסיפור 'רעים' ו'טובים'? אינני סבור כך. השאלה שצריכה להטריד אותנו היא בתחום החברתי (אי-שוויון), והאפשרות שעליית מחירי הדירות תביא להגירה של אוכלוסייה צעירה אל מחוץ לישראל.
לכן, היעד הנישא בפי-כל - הפחתת מחירי הדירות - הוא יעד שגוי. הממשלה איננה אמורה לקבוע את מחירי הנכסים ולא לפקח עליהם: לא דירות, לא מגרשים, לא נכסים פיננסיים. היא אינה אמורה להשתתף כשחקן בשוק תחרותי מתפקד. אם ברצונה לסייע לחסרי-דיור להגיע לבעלות על דיור - אדרבא: תתכבד, תגדיר מטרה זו כחלק ממדיניות ממשלתית בנושא דיור, תכין תוכנית ממשלתית מתאימה, תתקצב אותה, ותביא אותה לאישור הכנסת. היעד אינו צריך להיות הפחתה של רמת המחירים הכללית, אלא יצירת נגישות לקבוצות מוחלשות: לא צריך להנמיך את הרכבת - צריך לספק מדרגות נוחות שיאפשרו למוחלשים לעלות עליה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה