המפקח על הבנקים עידכן את ההוראות לגבי הלוואות לדיור

 

מה קרה?

ביום 9.8.2021 פירסם המפקח על הבנקים עדכון להנחיות בנושא הלוואות לדיור. מטרת העדכון היא לסייע לצינון שוק הדירות (ואולי להאט בכך את עליית מחירי הדירות) על-ידי הגבלת האשראי שהבנקים יכולים להעמיד לרוכשי דירות נוספות למטרות השקעה. לפי ההגבלה החדשה, בנק המעמיד לרוכש דירת מגורים הלוואה לצורך הרכישה לא יוכל להעמיד לו הלוואה נוספת שתשמש את הלווה לרכישת הדירה. עד עתה יכלו רוכשי דירה נוספת לממן את הרכישה בעזרת שתי הלוואות נפרדות: הלוואה רגילה לרכישה  ("הלוואה לדיור") שבגינה משועבדת הדירה הנרכשת לבנק, והלוואה נוספת  ("הלוואה לכל מטרה") שבגינה משעבד הלווה לבנק דירה נוספת שבבעלותו ובכך הוא נמנע מהצורך להמציא הון עצמי כדי לממן את הרכישה.

למרות העדכון, על-מנת לאפשר ל"משפרי דיור" (משקי בית הרוכשים דירה במקום דירתם) לבצע עסקת רכישה עוד בטרם מכרו את דירת המגורים הקיימת, מותר לבנק להעמיד הלוואה נוספת זמנית, ובתנאי שתקופת ההלוואה הנוספת לא תעלה על התקופה המקסימלית במהלכה נדרש הלווה למכור את דירתו הקיימת על פי הנחיות רשות המיסים (נכון להיום: 24 חודשים). 

אז מה קרה? בנק ישראל נקט בצעד מקרו-כלכלי שמטרתו להקטין חלק מהביקוש לרכישת דירות כדי לבלום (או להאט) את קצב עליית מחירי הדירות. זה כמובן איננו תפקידו של בנק ישראל - הוא פשוט 'יושב על אחד הברזים' של הביקוש לדיור (אשראי בנקאי) ולכן 'התנדב' להתערב. הוא עושה זאת באמצעות המפקח על הבנקים, כי לבנקים בישראל יש כמעט מונופול על העמדת אשראי לדיור (כמעט שאין בישראל אשראי חוץ-בנקאי למטרות רכישת דיור). מישהו בבנק ישראל כנראה מרגיש צורך להתנצל על המהלך הלא-מובן-מאליו הזה, ולכן בהודעה שפירסם הבנק נשתל מסיח שמשווה ליוזמה נופך של דאגה רגולטורית לניהול סיכונים: "חשוב שבעת העמדת ההלוואה ובמסגרת תהליך חיתום אחראי, הבנק המלווה יעשה שימוש במכלול הכלים כדי להכיר היטב את מצבו הפיננסי של הלקוח, לרבות שימוש במערכת לשיתוף נתוני אשראי".

מה טוב ביוזמה של בנק ישראל?

סחרור מחירי הדירות בישראל נמשך כבר למעלה מעשור. הוא הביא את מחירי הדירות לרמה חסרת-תקדים במונחי חודשי שכר, גבוהה משמעותית מהממוצע במדינות בנות-השוואה. לאורך רוב התקופה, בנק ישראל הצביע על ההיצע הנמוך של קרקעות לבנייה כמחולל הסחרור: חסם בצד ההיצע - קבע בנק ישראל - גורם לקצב נמוך מידי של בנייה חדשה ולכן למחסור במלאי הדיור. הטיפול, לכן, חייב לבוא מצד ההיצע: הגברת קצב התחלות הבנייה. מי שעוקב אחר הרשימות בבלוג זה יודע שדעתי שונה: שמקור הסחרור הוא בביקוש ספקולטיבי מחזורי שמונע על-ידי הריבית הנמוכה ומחולל תהליך 'בועתי' מסוכן. הצעד בו נקט בנק ישראל הפעם, הוא - מבחינה זו - בכיוון הנכון: ניסיון 'לייבש' מעט את מקורות המימון של הביקוש הספקולטיבי. השאלה שנותרה היא כמותית: עד כמה תהיה לצעד זה השפעה אפקטיבית על שוק הדיור.

מה לא טוב ביוזמה של בנק ישראל?

סחרור מחירי הדירות איננו רק תהליך שלילי שמרחיק יותר ויותר משקי בית צעירים מהיכולת לבעלות על דיור - הוא עלול להיות תהליך מסוכן, נפיץ. ייצוב מחירי הדירות היה צריך להיות מטרה ראשונה בחשיבותה עבור המדיניות הכלכלית ולהיות מטופל בכלים העיקריים (מיסוי) - לא מטרה משנית שמטופלת על-ידי הוראות אד-הוק של המפקח על הבנקים (הגבלה מקיפה של שיעור המימון, החמרת קריטריונים למתן אשראי, איסור על העמדת "הלוואות לכל מטרה" כתחליף להון עצמי, ועוד). בפעולותיו, בנק ישראל לא רק משתף פעולה עם חוסר המעש הממשלתי בעשור האחרון ומהווה סוג של עלה תאנה - בתפקידו האחר, כגוף עצמאי המנטר את מצב המשק, לא נשמעת ממנו ביקורת תקיפה על מדיניות כושלת שאיפשרה את סחרור מחירי הדירות ולא דרישה תקיפה מהממשלה להירתם למשימה באמצעים אפקטיביים במקום באמצעים שהם בעיקר פופוליסטיים (תוכניות מתחלפות, ממוקדות-מחיר, כמו "מע"מ אפס", "מחיר למשתכן").

בהקשר זה ראויה לציון הערתו של יונתן ברלינר,יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות, היוצא נגד עצם התערבותו של בנק ישראל בשוק הדיור וטוען כי בכך הוא חורג מסמכותו (ראו 'דה-מרקר', 10.8): "בנק ישראל לא אחראי על שוק הדיור. אם יש הרבה מכוניות בכביש, הוא ידאג שלא יהיו הרבה הלוואות רכב? זה לא תפקידו. ….. זה תפקיד הממשלה לטפל בכך". ואכן, לגיטימי בעיני לשאול: מה לבנק ישראל ולשוק הדיור? מה בדיוק הוא איבד שם?

הבעייה אינה נוגעת רק לעצם ההתערבות של המפקח על הבנקים אלא גם לאופן שבו היא מתבצעת. זו איננה התערבות כללית, מנחה, המתווה כיוון כללי, אלא התערבות פרטנית: סידרת הוראות ספציפיות המכתיבות לבנקים כללים של "עשה" ו-"אל תעשה" בנושאים כמו שיעורי מימון, קריטריונים למתן אשראי, תמהיל הלוואות וכו'. הוראות אלו אינן משקפות עדיפות (תיאורטית או אמפירית) שיש לרגולטור  הישראלי על פני הבנקים בנושא ניהול סיכוני אשראי, והן אינן מהוות החלה מתחייבת של כללים בינלאומיים נוסח "הוראות באזל": אלו הוראות שרירותיות, שהמפקח על הבנקים אפילו אינו טורח לבסס אותן על מצע מחקרי אובייקטיבי. המסר שהבנקים עלולים לקבל מהתערבות פרטנית זו של הרגולטור הוא ששיקול הדעת המקצועי ניטל מהם: עליהם לפעול לא משיקולים מקצועיים של הערכת סיכון אשראי (יש להם ניסיון מצטבר ויש להם מודלים ממוחשבים משובצי-אלגוריתמים להערכת סיכוני אשראי!) אלא בכפוף לספר הוראות קשיח. היכנסו לבנק כלשהו ותיווכחו שתשובות יועץ המשכנתאות של הבנק מתובלות בהצטדקות התכופה "לפי הוראות בנק ישראל ….". מעבר לכך, ההוראות שקבע המפקח על הבנקים אינן 'הוראות שעה' לתקופה קצובה, שתפקידן הגבלה זמנית עד לשינוי מצב השוק, אלא הוראות קבע. זה לא טוב.