הכותרות מהדהדות מכל עבר את עליית מחירי הדירות. זה טבעי שכל אחד שואל את עצמו: "אתם מדברים אלי? יש משהו שאני אמור לעשות כיון שמחירי הדירות עלו?". התשובה היא כמובן חיובית - מדברים אליכם - אבל המסקנה איננה שאתם אמורים לנקוט בצעדים: כדאי להבחין בין הדברים. להלן כמה נקודות.
האם מחירי הדירות עולים?
מחירי הדירות אינם עולים - הם עלו. זה קרה בשנים 2007-2021, כמעט ברציפות. לפני זה הם ירדו. המידע הקריטי למי ששוקל השקעה בדיור הוא מה יקרה בעתיד למחירי הדירות, אבל לצערנו איננו יודעים את התשובה לשאלה זו. עד כמה שזה מתסכל, גם לא נדע אותה אם נקמט את מצחינו. גם אם נסתכל לאחור לא נדע את התשובה, כי העתיד טרם נכתב: זו סתם הטייה לוגית שלנו להסיק מהעבר אל העתיד כאילו קיים איזה חוק פיסיקלי שאם ננסח אותו - הוא יאפשר לנו לדעת את העתיד. יש גם גבול ליכולתנו לחפש תשובה אצל אחרים: מה שנכתב ברוב חשיבות בעיתון הבוקר ("מחירי הדירות צפויים לעלות בשנים הקרובות כי ….") הוא רק דעה של הכותב. ייתכן שהיא תתברר בדיעבד כנכונה, וייתכן שלא. ייתכן שבקרוב הוא בכלל ישנה את דעתו. לכן ההחלטה שלנו להשקיע בדיור יכולה להישען על התייעצות, אבל צריכה להתבסס על ההערכה שלנו לגבי העתיד - אין דרך אוביקטיבית לדעת מה יקרה. אין 'בעלת אוב' - לפחות לא בתקשורת.
מה גרם לעליית מחירי הדירות?
הגיאות העולמית של מחירי הדירות (בתים) מקורה בריבית הנמוכה שהונהגה בשוקי הכספים מאז שנת 2000 וביתר-שאת מאז שנת 2008, שגרמה לגיאות של הביקוש לרכישת דירות. ריבית נמוכה משמעותה שיותר קל לנו לרכוש דירות בעזרת אשראי: נטל התשלומים השוטף נמוך יותר לכל מיליון שקל (או דולר) אשראי. זה גרם לעלייה בינלאומית של הביקוש לרכישת דיור, וכתוצאה מכך לעלייה מתמשכת של מחירי הדירות (בתים).
זה לא נגמר עדיין: גם כיום הריבית עדיין נמוכה בהשוואה היסטורית, במידה רבה בגלל מדיניות מוניטרית מרחיבה שבה נוקטים הבנקים המרכזיים כדי לעודד צמיחה ותעסוקה (כיום: על רקע מגפת הקורונה), ולכן לא מפתיע שהביקוש לרכישת דיור ממשיך להיות גבוה. קצב עליית מחירי הבתים הגיע לשיא בארה"ב בחודש יולי האחרון (במונחים שנתיים). ביקוש זה אינו בלעדי לדירות: הוא משותף גם לנכסים אחרים, וגם מחיריהם עולים. שימו לב, לדוגמה, להשפעת האשראי הזול על הביקוש לרכישת רכב פרטי חדש בישראל.
האשלייה המסוכנת שיוצרת עליית המחירים
העלייה המתמשכת של מחירי הדירות מגבירה את נטיית הציבור להאמין שהשקעה בדיור איננה רק השקעה אטרקטיבית, אלא היא אפילו חסרת-סיכון ("מחירי דירות תמיד ימשיכו לעלות ….", אנחנו אומרים בחשיבות זה לזה). זה קשור לדרך שבה אנחנו מעכלים מידע ומסיקים מסקנות: אנחנו מאמינים בחוויות שאנחנו זוכרים יותר מאשר במודלים אנליטיים.
למרות שאפשר היה אולי להגן על אמירה זו על מחירי הדירות כשמדובר בטווח הארוך (נאמר, דור) - היא איננה נכונה בטווח הקצר-בינוני והיא אף מסוכנת: קיימים מחזורים סביב קו המגמה, ויכול להיות שתהליך עליית מחירים יהפוך כיוון ומחירי הדירות ירדו. זה קרה בישראל בשנים 1997-2006. אם אתם רוכשים דירה לטווח הארוך - השיקול של עיתוי על פני מחזור אולי אינו קריטי עבורכם: במקרה הגרוע תצטערו על עיתוי העיסקה ("למה לא הקדמנו/חיכינו עם הרכישה?"). אבל אם אתם רוכשים דירה לטווח זמן מוגדר כדי ליהנות מעליית מחירה - היפוך מגמה יכול להיתפס על-ידכם ככישלון כואב (ממש כמו השקעה במניות לפני משבר בשוק ניירות הערך).
למעשה, אתם משתתפים ב"משחק פירמידה"
כדאי לקלוט שתהליך מתמשך של עליית מחירי דירות יוצר (עבור רוכשי דירות להשקעה) סוג של "משחק פירמידה": המצטרפים למשחק (רוכשי הדירות) יכולים לממש רווח שנוצר להם על-ידי מכירתן למצטרפים (משקיעים) חדשים. אולי הם יספיקו 'לצאת בזמן', אבל יהיה מישהו בסוף השרשרת שלא יצליח להרוויח במשחק - המיפנה המחזורי יקרה ב'תור' שלו. זו התמצית של ה'משחק': הימור על תזמון כניסה/יציאה.
הבעיה של השילוב של שיקולי מגורים עם שיקולי השקעה
רוכשי דירות נוטים בדרך כלל לרכוש דירות לצורך מגורים עצמיים. זהו חיבור לא-מחויב בין בחירת פתרון מגורים (צריכת שירותי דיור) לבין בחירת נכס לרכישה (השקעה). החיבור הזה מעלה כמה שאלות: האם דירה שעונה על צרכי המגורים הנוכחיים שלכם (גודל, מיקום, תקציב דיור) היא גם הבחירה הנכונה להשקעה (שבה השיקול הוא השאת תשואה על ההשקעה)? אולי אתם זוג ללא ילדים המעדיף להתגורר בשנים הקרובות בנכס מסוים (לדוגמה: בגלל מיקומו) אבל הנכס הזה לא יתאים לצרכיכם עם גידול המשפחה? אולי שיקולים תעסוקתיים גורמים לכם להתגורר בתל אביב אבל החלטת השקעה נבונה יותר לטווח הארוך היא לרכוש דירה באזור מגורים העתיד להתפתח רק בעוד מספר שנים? אולי תקציב הרכישה שעומד לרשותכם מוגבל ואינו מתיישב עם צרכי המגורים הנוכחיים שלכם? שקלו אם במקרה שלכם החיבור הזה בין שאלת הדיור לשאלת ההשקעה הוא רציונלי.
שיקולים נוספים בנטילת אשראי
הנטייה בשנים האחרונות בישראל היא להגדיל את ההסתמכות על אשראי לצורך רכישה. זה נובע אולי מעליית מחירי הדירות שמרחיבה את הפער בין ההון העצמי למחיר הדירה, וזה בסדר. כדאי רק לזכור שני דברים: את בחירת הנטל השוטף של המשכנתא, ואת בחירת סוג הריבית.
הנטל השוטף של המשכנתא משמעותו שלצרכים יומיומיים אתם נותרים עם הכנסה שוטפת ("פנויה ממשכנתא") נמוכה יותר, ומדובר כאן בהחלטה לטווח ארוך, לשנים רבות. אם תחשבו גם על שוקי האשראי הנוחים של השנים האחרונות, שגורמים לנו יותר ויותר להסתמך על אשראי גם בעיסקאות כמו רכישת רכב חדש, מימון שכר-לימוד במוסדות להשכלה גבוהה, מימון אירועים משפחתיים או נסיעות לחו"ל - אנחנו עלולים להגיע למצב שבו אנחנו מצמצמים יותר ויותר את ההכנסה הפנויה (כאן: בניכוי שירותי החוב), כלומר אנו גוזרים על עצמנו מצוקה תזרימית ארוכת-טווח בגלל זמינותו הנוחה של האשראי. ראוי לנו להיזהר בנטילת אשראי.
בחירת סוג הריבית גם היא חשובה. המדיניות המוניטרית המרחיבה של השנים האחרונות יצרה לא רק מציאות כללית של ריבית נמוכה, אלא גם תופעה שבה שיעורי הריבית לטווחים הקצרים הם אפסיים (במונחים 'ריאליים' - מדובר אפילו בריבית שלילית). התוצאה היא שהיכולת ליהנות מהריבית הנמוכה מתעצמת ככל שאנו מתפתים ליטול אשראי לטווח קצר יותר. בתחום המשכנתאות יש רק דרך אחת ליהנות מהריביות הנמוכות לטווח הקצר: ליטול הלוואות המתבססות בעיקר על ריבית ה"פריים" - לא על ריבית קבועה. אבל אנו חייבים להבין שאין ארוחות-חינם: הריבית בהלוואות אלו אמנם נמוכה, אבל רק לכאורה: למעשה, כשאנו נוטלים הלוואות מבוססות-פריים אנו משאירים את מחיר האשראי פתוח - הוא יכול להשתנות בכל רגע בתגובה לשינויים במצב המשק. לכן, על-אף שבחירת הלוואה זולה כזו היא הימור לגיטימי מצידנו, אנו צריכים להפנים שאם ריבית הפריים תעלה - יגדל הנטל השוטף של ההלוואה. המשמעות תהיה צמצום של מה שכינינו לעיל 'הכנסה פנויה'. זה יכול להיות כואב, זה יכול להיות מתמשך, וזה מחייב אותנו להיזהר.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה