מה קרה?
בנק ישראל הודיע באחרונה על קידום שורה של צעדים צרכניים בתחום המשכנתאות שנועדו להקל על הלווים בתהליך נטילת המשכנתא (ראו הודעה לעיתונות, כאן). השינוי, לדברי הבנק, יהיה בשלושה תחומים: שקיפות ויכולת השוואה בין הצעות של בנקים, פשטות הצגה של נתוני ההלוואה כדי לסייע ללווים להבין את משמעותה, ויעילות בביצוע תהליך נטילת ההלוואה. במסגרת הצעדים יחויבו הבנקים לספק ללקוח אישור עקרוני בפורמט אחיד, שבו יוצגו, בנוסף לסל המשכנתא המוצע על ידם, שלושה סלים אחידים שהרכבם נקבע על-ידי בנק ישראל. בכל אחד מהסלים יוצגו: הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתא, והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי על פי התחזיות. פרק הזמן למתן האישור העקרוני יקוצר לימים ספורים בלבד. תתאפשר הגשת בקשה וקבלת אישור באופן מקוון בכלל הבנקים. בעקבות הרפורמה הזו, הלקוח יוכל להבין טוב יותר את תנאי המשכנתא המוצעים לו והשלכותיהם על התשלומים העתידיים, להשוות באופן מושכל וביתר קלות בין ההצעות השונות הניתנות לו מכמה בנקים ולהגיש בקשה לקבלת הצעת משכנתא בצורה מהירה ונוחה יותר. כל אלו יגבירו את כוחם של הלקוחות ובכך ישפרו את הסביבה התחרותית בשוק.
המהלך הזה של בנק ישראל איננו ניסיון להשריש בישראל נורמות של מדינות מפותחות: יוזמה כזו לא ננקטה לדעתי במדינות אחרות. מדוע, אם-כן, היא נחוצה בישראל? התשובה שאני מציע היא ששוק המשכנתאות הישראלי הוא בעל מאפיינים ייחודיים שיוצרים סיבוכיות מיותרת למוצר הפיננסי הקרוי 'הלוואת משכנתא'. לדעתי אין למאפיינים אלו הצדקה עניינית, והם פוגעים בכוחם התחרותי של הלקוחות. המהלך הנוכחי של בנק ישראל בא אמנם כדי לשפר את מצבם היחסי של הלווים, אבל הוא איננו באמת רפורמה, ודאי שלא כזו שהיה ראוי להנהיג בישראל. זהו מהלך חלקי שעיקרו כפיית מתכונת אחידה של אישור עקרוני של הלוואה. זהו לכל היותר אקמול.
ברשימה זו נעסוק בארבע שאלות שעולות סביב המהלך של בנק ישראל:
מהם המאפיינים הייחודיים של הלוואת המשכנתא הישראלית ומה מקורם?
מהי הבעיה שעליה באה יוזמת בנק ישראל לענות?
מהם השינויים שמציע בנק ישראל?
האם אפשר היה לטפל בסביבה התחרותית בדרך טובה יותר?
מפאת אורכה, תחולק רשימה זו לשני חלקים. בחלק הראשון, שיובא להלן, נעסוק בשלושת השאלות הראשונות: מה ייחודה של הלוואת המשכנתא הישראלית, על איזו בעיה באה יוזמת בנק ישראל לענות, ומהם השינויים המוצעים. בחלק השני, שיפורסם בנפרד, תוצג הצעה אלטרנטיבית לרפורמה מקיפה בתחום המשכנתאות, רפורמה מתבקשת שיש בכוחה לפתור מספר בעיות המאפיינות את שוק המשכנתאות בישראל.
מהם המאפיינים הייחודיים של הלוואת המשכנתא הישראלית?
ארבעה מאפיינים ייחודיים יש להלוואת המשכנתא הישראלית: א) ההצמדה האפשרית למדד המחירים לצרכן; ב) גמישות הבחירה באורך תקופת ההלוואה; ג) הנוהג לשלב בהלוואה אחת מספר תת-הלוואות השונות זו מזו בתנאיהן; ד) קיום עמלה ("עמלת הפרשי היוון") החלה על הלווה במקרה של סילוק מוקדם של יתרת ההלוואה או של חלק ממנה.
א) הלוואה צמודת-מדד היא (כמעט) המצאה ישראלית. היא נולדה בשנת 1981 על רקע אינפלציה מהירה שהתפתחה בישראל בשנות ה-70' בעקבות משבר האנרגיה ומלחמת יוה"כ שדרדרו את המשק הישראלי למשבר כלכלי חמור. השחיקה המהירה של ערכו של המטבע המקומי (אז: לירה) בשנות ה-70' יצרה מצב בלתי-אפשרי בשוקי ההון: אי-אפשר לכרות חוזה פיננסי הכולל תשלומים עתידיים במטבע שיציבותו (כוח הקנייה שלו) אבדה. הפתרון שננקט היה הצמדה של חוזים פיננסיים (חיסכון, הלוואה, פנסיה, שכירות) למדד המחירים לצרכן: נקבע שתשלומים עתידיים יכללו גם פיצוי בגין שחיקת כוח הקנייה של הלירה (אלו כונו "הפרשי הצמדה"). בכך נוצר למעשה מטבע חדש, וירטואלי ("שקל צמוד"), ששימש בסיס לחוזים פיננסיים: התשלומים העתידיים בהתקשרויות פיננסיות נעשו כך שישמרו על ערך הקנייה המקורי שלהם.
האינפלציה בישראל נכבשה למעשה רק בשנת 2000, ומאז אנחנו עדים לחזרה (עדיין לא מלאה) של השימוש במטבע המקומי הרשמי לחוזים פיננסיים. אלא שהשימוש בהלוואות צמודות-מדד לא פסק, וכיום שוק המשכנתאות מתנהל למעשה בשני מטבעות: שקל, ושקל צמוד.
ב) הגמישות הקיימת בישראל בבחירת תקופת ההלוואה גם היא לדעתי ייחודית: הלוואות משכנתא ניתנות במשקים אחרים לתקופות קצובות, קשיחות: הלקוח האמריקני, לדוגמא, יכול לבחור בין תקופת הלוואה של 30 שנה או 15 שנה; בישראל, אורך תקופת ההלוואה נקבע בהתאמה אינדיבידואלית, לרבות חלקי-שנה, בתיאום בין הבנק ללווה. האם הלווה נהנה מכך שהוא יכול ליטול הלוואה ל-14 שנים או ל-17.5 שנים (168 ו-210 חודשים, בהתאמה)? אינני יודע. אבל זו עוד דרגת סיבוכיות בהחלטת הלקוח.
ג) הנוהג הרווח בישראל הוא נטילת הלוואה יחידה המורכבת ממספר תתי-הלוואה השונים זה מזה בתנאיהם. כך, לדוגמא, יכול הלווה ליטול הלוואה שחלקה ממשלתי ("הלוואה לזכאים") וחלקה פרטי, חלקה צמוד-מדד וחלקה לא צמוד, חלקה בריבית קבועה וחלקה בריבית משתנה, חלקה לתקופה של 10 שנים וחלקה לתקופה של 30 שנה, וכו'. למרות שמדובר במקרה כזה לא בהלוואה אלא באגד של הלוואות - ההתייחסות המשפטית לעסקה היא כאל הלוואה בודדת מבחינת מסמכים, חתימה, שיוך ביטחונות, גבייה שוטפת של תשלומים, וכו'. ההלוואה נחשבת כמורכבת מחלקים (או "משנים"). בניגוד לנוהג בישראל, הלוואת משכנתא אמריקנית מורכבת מתזרים יחיד. זה אומר שהלקוח האמריקני חייב לבחור: הוא איננו יכול "להרכיב" הלוואה על-ידי תמהיל של חלקי הלוואות השונים זה מזה.
מהיכן נובע הנוהג הישראלי של הלוואות המורכבות מקבוצת תת-הלוואות? אינני יודע, אבל אני מעריך שהוא נובע מהתקופה שבה הלוואות המשכנתא היו ממשלתיות ותנאיהן נקבעו על-ידי משרד השיכון (במסגרת "תוכניות הסיוע"), ובשלב מאוחר יותר נוצר צורך להוסיף אליהן "הלוואות משלימות" מכספי הבנקים (בעיקר בסוף שנות ה-80', לאחר שהונהגו רפורמות בשוק ההון שיצרו לראשונה מקורות מימון פרטיים לבנקים למשכנתאות). הרעיון לצרף הלוואה פרטית להלוואת משכנתא ממשלתית יצר צורך להגדיר את טיב היחסים ביניהן, וזה לדעתי מקור הפיכת ההלוואה יחידת-התזרים להלוואה מרובת-תזרימים וקביעת הנוהג של מעמד שווה של ההלוואות ("פרי פסו") בכל הנוגע למימוש ביטחונות. התוצאה הייתה שהלוואת משכנתא נפוצה לחסרי-דיור יכולה הייתה להיות מורכבת מ-5-7 חלקים שונים.
ד) המאפיין הייחודי הרביעי של המשכנתא הישראלית הוא קיומה של "עמלת הפרשי היוון" במקרה של פירעון מוקדם של הלוואה. עמלה זו רשאי הבנק לתבוע מהלווה לשלם אם ריבית המשכנתאות במועד הפירעון המוקדם נמוכה מזו שהייתה בעת נטילת ההלוואה. עמלה זו הונהגה על-ידי בנק ישראל ב-1990 כדי להגן על הבנקים למשכנתאות מפני הפסדים כבדים שהיו צפויים במקרה של מיחזור המוני של משכנתאות על רקע ירידת הריבית הדרמטית בסוף שנות ה-80'. עמלה זו איננה נהוגה בצורה זו במדינות אחרות: עמלות תפעוליות קיימות במקומות שונים, ואף היו נהוגות בישראל לפני-כן, אבל עמלת הפרשי ההיוון היא ייחודית.
מהי הבעיה שעליה באה היוזמה החדשה של בנק ישראל לענות?
התוצאה של המאפיינים שמנינו לעיל היא שההחלטה שצריך לווה ישראלי לקבל מורכבת מידי עבורו. הוא אמור, סימולטנית, לבחור במגזר הצמדה (הלוואה צמודת-מדד או לא-צמודה), בתקופת הלוואה, ומאחר שהוא רשאי לכלול בהלוואה תזרימים שונים (גם וגם) - לקבוע את התמהיל המבוקש של ההלוואה. החלטה זו של הלווה הופכת להיות קשה עוד יותר כשהוא אמור גם לבחור בין הלוואה בריבית קבועה להלוואה בריבית משתנה, וכשהוא חש מאוים על-ידי קיומה של עמלת פירעון מוקדם שתקשה עליו בעתיד לפרוע הלוואה או למחזר אותה.
זוהי החלטה מורכבת מידי למשק בית אופייני. אוריינות פיננסית איננה נפוצה בקרב הציבור, והבנת הנתונים הרלוונטיים להחלטה איננה טריוויאלית אפילו לכלכלנים מקצועיים: ישנם יותר מידי משתנים יש לקחת בחשבון (חישבו רק על האינפלציה הצפויה, על הציפיות לגבי מגמת הריבית). מעבר לכך, זכרו שאנו עוסקים בקבלת החלטות בתנאי אי-ודאות: למרות שקיימות הערכות שמתפרסמות, איננו באמת יכולים לדעת מה יקרה לקצב האינפלציה ומה יקרה לשיעורי הריבית במהלך חיי ההלוואה (מדובר לרוב בתקופה של 20-30 שנים). נזכור גם שמבחינת משק הבית ההחלטה על תמהיל המשכנתא מתרחשת בדרך-כלל באותו עיתוי שבו עליו לקבלת החלטות כבדות-משקל נוספות: רכישת דירה, החלטה על גודל החוב, וכו'. התוצאה היא שמשקי הבית נמצאים בדרך כלל במצוקה נוכח הצורך להחליט.
מצוקה זו של משקי הבית מנוצלת לרעה על-ידי גורמי מקצוע. הבנקים, לדוגמא, מעדיפים מצבים של ערפל ומורכבות: מצבם בשולחן המשא-ומתן משתפר מול משק הבית. הוא מתקשה לנצל את התחרות ביניהם לטובתו. ואמנם, המורכבות של ההחלטה שצריך משק הבית לקבל מועצמת על-ידי הבנקים, שנוהגים להציע ללקוחות תמהילים לא-סטנדרטיים ולא-אחידים שקשה (ואפילו אי-אפשר) להשוות ביניהם. בכך נפגעת יכולתו של משק הבית לנהל משא-ומתן אפקטיבי: הוא חסר-אינפורמציה.
שיטה נוספת של הבנקים לערפל את המציאות עבור הלקוח היא העובדה שהם מציעים ללקוחות הלוואות במחירים (שיעורי ריבית) לא קבועים, שיכולים להשתנות לפי הרכב ההלוואה: הריבית על חלק מהלוואה יכולה להיגזר מתמהיל ההלוואה. שיטה זו מתבססת על רצונו של הבנק להבטיח לעצמו רווח-מטרה בהלוואה הכוללת ויכולתו (מבוססת-אלגוריתם) לתמחר חלקים מההלוואה בצורות שונות כדי להגיע לרווח-המטרה. לכן תוכלו להיפגש במצבים בהם הריבית שתוצע לכם לגבי חלק ההלוואה שבריבית קבועה תהיה שונה עבור תמהילים שונים שתשקלו. כל זה אמנם חוקי, אבל תארו לעצמכם איך היו נראים חייכם אילו התפריט המוצג לכם במסעדות לא היה מפרט את מחירי המנות השונות, ואלו היו נקבעים (לפי אלגוריתם שנסתר מעיניכם) רק לאחר שהחלטתם על ההזמנה השלמה.
מעבר לערפל המידע, העומס הקיים בשנים האחרונות בשוק המשכנתאות גורם לכך שהלקוחות סובלים מירידה משמעותית באיכות השירות ואפילו בנכונות ההקשבה של הבנקים לבקשותיהם. מצב זה מנוצל על-ידי גורמים אחרים - יועצי המשכנתאות החיצוניים - שמציעים ללקוחות שילוב של ייצוג אינטרסים מול הבנקים (כולל מיקוח על תנאי ההלוואה), ופתרון אופטימלי לבעיה של בחירת תמהיל ההלוואה.
מהם השינויים שמציע בנק ישראל?
מטרת היוזמה החדשה של בנק ישראל היא לשנות את המציאות שבה סיבוכיות-יתר של תהליך נטילת הלוואת המשכנתא - רובה אוטונומית אבל חלקה יזומה על-ידי הבנקים - גורמת לכך שמשקי הבית מוחלשים תחרותית מול הבנקים: הם מתקשים להבין את תנאי ההלוואה המוצעים להם ולהשוות מחירים בין בנקים. כדי לפשט את האינפורמציה איתה מתמודד הלקוח הודיע בנק ישראל כי הבנקים יידרשו בקרוב לספק ללקוחות אישור עקרוני של ההלוואה שיהיה במתכונת אחידה, מחייבת. באישור העקרוני תיכללנה - מעבר להצעה הספציפית של הבנק - שלוש הצעות אחידות של סלי משכנתא שהרכבם נקבע מראש על-ידי בנק ישראל. בכל אחד מהסלים יוצגו: הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתא, והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי על פי התחזיות. בעקבות הנהגת השינויים הללו - טוען בנק ישראל - הלקוח יוכל להבין טוב יותר את תנאי המשכנתא המוצעים לו ואת השלכותיהם על התשלומים העתידיים, ולהשוות באופן מושכל וביתר קלות בין ההצעות השונות הניתנות לו על-ידי בנקים שונים שכן יהיה קל יותר להשוות ביניהן.
האם יש במהלך הנוכחי של בנק ישראל (המכונה בחוסר צניעות "הרפורמה") כדי לטפל אפקטיבית בבעיות שהוצגו לעיל ושגורמות לחולשה תחרותית מוגזמת של הלקוח מול הבנקים? אני סבור שלא. אני סבור שאישור הכולל שלושה תמהילי משכנתא (גם אם הם אחידים) לא יהיה קל להשוואה מנקודת מבטו של הלקוח אלא במקרים קיצוניים (לדוגמא: כאשר כל רכיבי המשכנתא מוצעים בריבית נמוכה יותר בבנק אחד לעומת בנק אחר).
גם הדרישות החדשות הנוספות של בנק ישראל מהבנקים, להציג ללקוחותיהם את הריבית הכוללת החזויה ואת סך התשלומים החזוי (לרבות התשלום הגבוה ביותר) - לא תסייענה ללקוחות לפזר את הערפל. ראשית - לא מדובר כאן בנתונים שיש בהם כדי לסייע ללקוח בבחירה בין בנקים, אלא בכאלו שיש בהם לכאורה מידע נוסף שיסייע לו לבנות את התמהיל המתאים לו על בסיס התחזיות משוק ההון לשינויים במדד המחירים לצרכן ובשיעורי הריבית במשק. שנית - האם מישהו בבנק ישראל באמת חושב שיש בכוחם של נתונים המשקפים תחזיות נוכחיות של השחקנים השונים בשוק ההון לבטל את אי-הוודאות לגבי קצב האינפלציה והריבית בעתיד?
המסקנה הכוללת שאני מציע לגבי יוזמת בנק ישראל בנושא קידום השקיפות והתחרות היא שמדובר במהלך יומרני, שלמרות שהוא יגרום לטרדה רבה לבנקים - הוא לא ישיג את מטרותיו המוצהרות: להקל על הלווים במהלך נטילת המשכנתא. רוב הלקוחות לא יצליחו להפנים את האינפורמציה הנוספת שתוגש להם: כוחם התחרותי מול הבנקים לא יגבר משמעותית גם עם האישורים לשלושה סלי משכנתא אחידים, ויכולתם להשתמש בנתוני התחזיות משוק ההון כדי לשפר את איכות בחירתם בין סלי משכנתאות היא אפסית.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה