בנק ישראל הודיע באחרונה על קידום שורה של צעדים צרכניים בתחום המשכנתאות שנועדו להקל על הלווים בתהליך נטילת המשכנתא. ברשימה הקודמת (ראו כאן) עסקנו בהצגת הבעיה - העדר תחרות בשוק המשכנתאות - וביוזמה שבה נקט בנק ישראל לפתרונה. הרשימה הנוכחית היא הצעה לרפורמה אחרת שאני סבור שהיה צריך להנהיג בשוק המשכנתאות כדי להבטיח תחרות הוגנת שתפעל לטובת הלקוחות.
האם אפשר היה לטפל בסביבה התחרותית בדרך טובה יותר?
כדי להציע פתרון אפקטיבי לבעיית הלווים כדאי לחזור בקצרה על הגדרת הבעיה. בעוד שמשק בית אמריקני המבקש ליטול הלוואת משכנתא נדרש לבחור אחד מבין מספר מוצרים פיננסיים אחידים ומובנים (סוג ריבית, תקופת הלוואה) המוצעים לו ושמחיריהם (שיעורי הריבית) נתונים מראש - משק בית בישראל נדרש לבחור תמהיל הלוואה המורכב מחלקים השונים זה מזה, לאמץ לשם כך הערכה לגבי מגמות הריבית והאינפלציה בשנים הקרובות, ולנהל משא-ומתן עם הבנקים לגבי שיעורי הריבית. הוא אמור לבצע כל זאת כשהבנקים טורחים לערפל את הצעותיהם כדי להפריע לו להבין את טיב ההצעה שבפניו.
מציאות זו מתאפשרת בגלל המוצר הפיננסי הנהוג בישראל (דיון בכך ראו ברשימה הקודמת, כאן). ה"רפורמה" עליה הכריז בנק ישראל איננה מטפלת במוצר הפיננסי עצמו אלא בעיקר בסוג של גילוי נאות שהבנקים יחויבו בו. לכן היא איננה מציעה פתרון אפקטיבי לבעיה. במקום זאת, היא למעשה אוסף של צעדים קטנים שאין בכוחם לפזר את הערפל ולשפר את יכולתו של הלקוח לנהל משא-ומתן אפקטיבי מול הבנק. כתוצאה ישירה מיישום ההוראות החדשות שמתכנן בנק ישראל, הלקוח 'יופצץ' במידע שלא יסייע לו לקבל החלטה, אבל כנראה שיגרום לו לתחושה מוגברת של מצוקה וחוסר-אונים.
אני מציע חשיבה שונה, שתתמקד במוצר הפיננסי: לשקול להנהיג רפורמה בהלוואות לדיור שתטפל במוצר הפיננסי עצמו מתוך כוונה לפשט אותו עבור הלווים ובכך להקל עליהם בשלב קבלת ההחלטות לגבי ההלוואה. הרפורמה שאני מציע תכלול את הצעדים הבאים:
ביטול השיטה הבנקאית של הלוואות המורכבות מתת-הלוואות
קביעת תקופת הלוואה קשיחה בהלוואות לדיור
צמצום השימוש בהלוואות לדיור בריבית משתנה המבוססת על ריבית הפריים
סטנדרטיזציה ושקיפות של השימוש ב"עוגן ריבית" בהלוואות בריבית משתנה
ביטול רכיב עמלת ההיוון הכלול בעמלת פירעון מוקדם
גילוי מלא ללקוח אודות פרמיית הסיכון הגלומה בהלוואה
בהמשך, נעבור על ההצעות לפי סדר.
1. ביטול השיטה של הלוואות המורכבות מתתי-הלוואות
הלוואה לדיור תהיה מורכבת מתזרים יחיד, לפי בחירת הלווה. הוא יוכל לבחור בין הלוואה צמודת-מדד לבין הלוואה שאינה צמודה, ובין הלוואה שהריבית בה קבועה מראש למלוא תקופת ההלוואה לבין הלוואה שהריבית בה תותאם מידי תקופה קצרה ("תקופת הריבית") לתנאי השוק (הלוואה בריבית משתנה). הלווה לא יוכל ליטול הלוואה לדיור שמהווה תמהיל של מסלולי הלוואה שונים. כך, לדוגמא, הוא לא יוכל ליטול הלוואה משולבת שחלק ממנה מכספי המדינה וחלק אחר מכספי הבנק, או שחלק ממנה ל-30 שנה וחלק אחר ל-10 שנים.
מדוע חשוב לבטל את השיטה של הלוואות המורכבות ממספר תזרימים? התשובה איננה רק כדי לפשט את הבנת התנהלות ההלוואה מנקודת מבטו של הלווה - המהלך הזה יאפשר לבנקים למכור הלוואות למשקיעים כשההלוואות הנמכרות מגובות בביטחונות העוברים לרשות המשקיע. השיטה המקובלת כיום בישראל - הלוואות המורכבות מתמהיל של תזרימים - אינה תורמת בהכרח לרווחתו של הלווה, אבל היא יוצרת מכשול ברור למשקיעים: הם אינם יכולים לבחור תזרימים ספציפיים לרכישה - רק תמהילים (הביטחונות הם ברמת ההלוואה, כלומר משותפים למספר תזרימים). כך, לדוגמא, אם קופת פנסיה מעוניינת לרכוש מהבנק תיק הלוואות ארוכות-טווח בריבית קבועה - היא תיאלץ לרכוש גם את התזרימים בריבית משתנה. לכאורה, גם כיום קיימות בישראל עסקאות שבהן משקיעים מוסדיים רוכשים תיקי הלוואות מבנקים, אלא שמדובר ביצור כלאיים שאיננו מהווה מכירה מלאה של חוב (True Sale) בהגדרה המקובלת בעולם אלא סוג של שותפות מגבילה בין בנקים לבין משקיעים.
השינוי יאפשר מהפך אמיתי של מימון ההלוואות לדיור בישראל, כי הוא יאפשר את חיבורו הישיר של שוק ההון (בעיקר של החיסכון המוסדי לטווח ארוך) למימון הדיור באמצעות שוק משני למשכנתאות. המהלך המוצע יוסיף ערוצי מימון לשוק המשכנתאות הישראלי, ויאפשר למערכת הבנקאית להגדיל את נפח האשראי לדיור שהיא מעמידה לפי צרכי המשק מבלי להיחסם על-ידי מגבלות שמקורן ברגולציה הבנקאית. זה יאפשר לשחקנים נוספים (גופים חוץ-בנקים) להיכנס לשוק המשכנתאות כמלווים ולהגביר את התחרות בו.
2. קביעה קשיחה של תקופת הלוואה בהלוואות לדיור
כיום, תקופת ההלוואה הנהוגה היא גמישה ונקבעת בהסכמה בין הלווה לבנק. לא ברור לי מה תורמת גמישות זו ללקוח, אבל היא מפחיתה את מידת הסטנדרטיזציה של הלוואות ומרחיבה את הסדקים הקוראים להתממשות סיכונים תפעוליים. מוצע להנהיג במקום זאת הלוואות שתקופות ההלוואה שלהן קשיחות (30 שנים, 15 שנים). המטרה של תקנה זו היא ליצור אחידות, להקטין את הסיכוי לטעויות תפעוליות ולצמצם את המידע המבלבל ללווה.
ההצעה לקבוע תקופת הלוואה קשיחה ואחידה היא חלק מתפיסה תפעולית, מימונית ותחרותית הגורסת שמצבם של כל הצדדים ישתפר כשההלוואות לדיור תהפוכנה לסטנדרטיות ואחידות בכל המערכת, והלוואת המשכנתא תתקרב ככל האפשר ל-commodity במקום השיטה הנוכחית של Tailor-made. השימוש באבני בניין אחידות יקל לא רק על הלקוח, שיוכל אז להשוות בין תפוחים לתפוחים, אלא גם על ניהול הסיכונים הפיננסיים ועל תקומתו בישראל של השוק המשני למשכנתאות.
3. צמצום השימוש בהלוואות לדיור בריבית משתנה המבוססת על ריבית הפריים
המשבר הפיננסי העולמי של 2008/9 יצר מציאות מתמשכת שבה הריבית המוניטרית היא נמוכה מאד, אפילו שלילית. מצב זה הוא תוצאה של מאמציהם של הבנקים המרכזיים להתמודד עם האיום של האטה כלכלית באמצעות הרחבה מוניטרית. הריבית המוניטרית הנמוכה וההפרש הגבוה בינה לבין הריבית הארוכה (התשואה לפדיון על אג"ח ממשלתיות לטווח ארוך) יצרו פיתוי ללווים לממן רכישת דירות באמצעות הלוואות בריבית משתנה המבוססת על הריבית המוניטרית ("ריבית בנק ישראל". טכנית, ההלוואות נשענות על מה שקרוי "ריבית הפריים" המחושבת כ-"ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%"). העדפה זו חושפת את משקי הבית לסיכוני ריבית: אם תעלה הריבית - הם יסבלו מהתייקרות הלוואותיהם ומגידול מיידי של התשלומים השוטפים בגין חוב המשכנתא. בנק ישראל חשש בזמנו שבחירתם של הלווים איננה תוצאה של נטילת סיכון מושכלת אלא תוצאה של אי-הבנה של הסיכון שהם נחשפים לו, ולכן הורה לבנקים (2014) להגביל את חלק ההלוואה שניתן ליטול על בסיס ריבית הפריים ל-33% מההלוואה.
נראה לי שבנק ישראל צדק והחשיפה לסיכון ריבית לא הופנמה על-ידי הציבור. אינדיקציה לכך היא לדעתי העובדה שהקלת המגבלות השנה (2021) נתפסה על-ידי התקשורת והציבור כהפחתת ריבית. היא לא - היא רק הגדלת חופש הבחירה של הלקוחות להגדיל חשיפה לסיכון ריבית. הציבור מתקשה להבין שנטילת הלוואות בהיקפים משמעותיים בריבית קצרה מגבירה את הסיכון של אי-עמידה בתשלומי המשכנתא במקרה של עליית הריבית המוניטרית. זה אומר שקיים ברקע תרחיש שסבירותו איננה זניחה, לפיו הבנקים ייתקלו בגל של קשיי נזילות מצד הלווים בעקבות העלאת הריבית המוניטרית.
דוגמא מספרית אולי תסייע להמחשת החשיפה של משקי הבית לסיכון ריבית. הגודל הממוצע של הלוואה לדיור בישראל מתקרב ל-1 מיליון ש"ח. נניח שההצעה לביטול שיטת ההלוואות המורכבות תתקבל ויהיו לווים שייטלו את כל ההלוואה במסלול הפריים. אני מעריך שהלוואה אופיינית במסלול הפריים נושאת כיום שיעור ריבית שנתי של 1%. בפריסה ארוכה של החוב, התשלום החודשי הוא בסביבות 3,200 ש"ח. אם אמנם שיעור האינפלציה בישראל יתייצב באזור היעד של בנק ישראל (2-3%) והמדיניות המוניטרית תתעשת, אנחנו יכולים לצפות שהריבית המוניטרית תעלה לרמה ריאלית סבירה - לדוגמא: 5%. שיעור הריבית בהלוואה שהצגנו לעיל יתעדכן, נאמר, ל-6%. התשלום החודשי יגדל אז לסביבת 6,000 ש"ח. זוהי כמעט הכפלה של התשלום החודשי, והיא תגרור בהכרח גל של קשיי תשלום מצד לווים. שימו לב שזה איננו תרחיש של משבר כלכלי אלא דווקא של התייצבות משקית ומוניטרית.
זכותם של משקי הבית ליטול על עצמם התחייבויות פיננסיות בריבית משתנה, אבל אנו דנים כאן במערכת האשראי לדיור, שמתאפיינת בנטילת חובות גדולים לתקופות ארוכות, ויש חשש שציבור הלקוחות אינו מצליח להפנים את החשיפה לסיכון ריבית שנוצרת כאשר הריבית בהלוואה מבוססת על הריבית המוניטרית. לפיכך, אני סבור שעל בנק ישראל לנקוט בצעדים שיצמצמו משמעותית את ההישענות של הלוואות לדיור על הריבית המוניטרית. לדוגמא, בנק ישראל יכול להגביל את סכום ההלוואה לדיור המבוססת על הריבית המוניטרית, או את היחס מקסימלי בין התשלום השוטף לבין הכנסתו של משק הבית, כשהכוונה היא להקטין את ההסתברות שעליית ריבית תגרום לקשיים של הלווה לעמוד בתשלומים השוטפים. איסור כזה לא יבטל את השימוש בהלוואות מבוססות-פריים למטרות שונות (אשראי צרכני, אשראי לרכישת רכב), אבל הוא יצמצם משמעותית את השימוש בהלוואות מבוססות-פריים לצורך רכישת דיור.
4. סטנדרטיזציה ושקיפות של השימוש ב"עוגן ריבית" בהלוואות בריבית משתנה
הלוואות בריבית משתנה נהוגות בישראל כבר שלושה עשורים, ועדיין לא קיימת סטנדרטיזציה של תקופת הריבית (קיימות תקופות ריבית שונות: שנה, שנתיים, שנתיים וחצי, חמש שנים, ואפילו עשר שנים) ולא של עוגן הריבית (הריבית החיצונית שלפיה הריבית בהלוואה מתעדכנת מעת לעת). מאחר שברוב הבנקים נהוג כיום להשתמש בעוגן ריבית משוק האג"ח (תשואה לפדיון על סל של אגרות-חוב ממשלתיות נבחרות), הניסוי שאני מציע הוא לערוך סקר בין לווים כדי ללמוד באיזו מידה הם יודעים מהו עוגן הריבית המשמש בהלוואה שלהם ומהו שיעור הריבית המעודכן בהלוואתם. אני מהמר שאין סיכוי שהם יודעים.
אני מציע להנהיג כמה שינויים בתחום זה: לקבוע תקופת ריבית אחידה בהלוואות בריבית משתנה (בארה"ב תקופת הריבית היא שנה אחת), ולקבוע עוגן ריבית אחיד שערכו יהיה ידוע לציבור בכל נקודת זמן (בדומה לשער היציג או לריבית בנק ישראל). הסטנדרטיזציה תפזר חלק מהערפל שאופף את הלווים: דרגת הסיבוכיות תפחת בשלב בחירת ההלוואה (מבחר המוצרים הפיננסיים יצטמצם), והלווים ידעו גם במהלך חיי ההלוואה מה ערכו של עוגן הריבית הרלוונטי.
5. ביטול רכיב עמלת ההיוון הכלול בעמלת פירעון מוקדם
עמלת ההיוון הנהוגה בישראל כחלק מעמלת הפירעון המוקדם היא שריד להתרחשות היסטורית: ירידה דרסטית של שיעורי הריבית שארעה בשנים 1990-1986 ויצרה איום על יציבותם של הבנקים למשכנתאות אילו הלווים היו מנצלים את ירידת הריבית למיחזור הלוואות המשכנתא שלהם. זה היה צעד נכון לזמנו - תקופה של מעבר ממציאות כלכלית ישנה לחדשה, שונה לגמרי. היא שמרה על הבנקים למשכנתאות (הם היו אז בנקים עצמאיים) מקריסה.
התקופה ההיא חלפה, ונוסחת עמלת ההיוון שקבע בנק ישראל נותרה - זכר ליציאת מצריים. לכן עולה השאלה מה טעם נהוגה בישראל כיום עמלת ההיוון, בשונה ממדינות אחרות. אמנם גם כיום אפשר לצדד בדרישת הבנקים להותיר את עמלת הפירעון המוקדם במתכונתה הנוכחית (ראו בפרוטוקולים של הכנסת את עמדתו הנחושה של בנק ישראל בדיונים שונים שהתקיימו בוועדת הכלכלה של הכנסת - מספר רשימות בבלוג זה הוקדשו לנושא) בטענה שקיומה של העמלה מאפשר לבנקים לתמחר את כל ההלוואות לדיור בריבית נמוכה יותר. אלא שבהמשך קיומה של העמלה גלומות בעיות. העמלה איננה מובנת ללקוחות, והיא גורמת להם לקבל החלטות שגויות בנושא בחירת מסלולי המשכנתא. מצד שני, חשיבותה לבנקים הולכת ופוחתת ככל שתיק האשראי הישן, זה שעוד ניתן בשיעורי ריבית גבוהים, הולך ומתכווץ. לאחר למעלה מעשור של הלוואות לדיור שניתנו בריבית נמוכה (בהשוואה היסטורית), ולקראת התפתחות סבירה שהריבית במשק תעלה - החשיבות של עמלת ההיוון כאמצעי לגידור סיכון בנקאי של ירידת ריבית ונחשול של מיחזור המוני היא אפסית. לכן, עמלת ההיוון כיום היא בעיקר הסחת דעת של הלווים המפריעה להם לראות דברים כהווייתם ולקבל החלטות רציונליות.
6. גילוי מלא ללקוח אודות פרמיית הסיכון הגלומה בהלוואה
נניח שהגשתם לבנק בקשה לקבלת הלוואה למימון רכישת דירה, וכמוכם עשו גם חבריכם. לשם פשטות, נניח שמדובר באותם מאפייני הלוואה: הלוואה לא-צמודה, בריבית קבועה, לאותה תקופת הלוואה. כשקיבלתם אישור עקרוני מהבנק התברר לכם ששיעור הריבית שהבנק קבע לכם שונה משיעור הריבית שהוא קבע לחבריכם. אתם תמהים: מהו מקור ההפרש בין שיעורי הריבית? והרי מדובר באותה הלוואה?
ישנם שני הסברים אפשריים להפרש: 1) יש הבדל בין פרופיל הסיכון שלכם לזה של חבריכם לפי אלגוריתם החישוב המשמש את הבנק להערכת סיכון האשראי; 2) לא מיציתם את כוח המיקוח שלכם במשא-ומתן מול הבנק. יש הבדל עקרוני בין שני ההסברים: הראשון הוא הערכה ממוחשבת של מודל התמחור של הבנק, הבנוי על הסקה סטטיסטית של הקשר בין מאפייני הלווה והעיסקה לבין גודל החשיפה של הבנק לסיכון אשראי. לדעתו של הבנק, זוהי הערכה אובייקטיבית של גורם עלות - סיכון. ההסבר השני, לעומת זאת, הוא תוצאה ספציפית של "תחרות משיכת חבל" שהתקיימה בינכם לבין הבנק. זו איננה עלות מבחינת הבנק אלא תוספת נטו לרווחיות.
במציאות הישראלית, המשא-ומתן מול הבנק מתנהל כשעיניכם קשורות: ההבחנה הכמותית המדויקת בין רכיב הריבית הנגזר מפרופיל הסיכון שלכם (פרמיית הסיכון) לבין רווח ברורה לבנק; אתם, לעומת זאת, אינכם מודעים להבחנה. אם הריבית שנקבעה לכם על-ידי הבנק גבוהה מזו שנקבעה לחבריכם אינכם יודעים אם זוהי תוצאה של הבדלים ביניכם בקריטריונים הקובעים את פרופיל הסיכון (יציבות ההכנסה וגודלה, היסטוריית אשראי, שיעור המימון בהלוואה, היחס בין התשלום השוטף לבין ההכנסה, וכו') או שזוהי תוצאה של הבדלים בכוח המיקוח בינכם לבין חבריכם. האפשרות השנייה פועלת כמובן לא רק אינדיבידואלית (לקוח עסוק מידי, חסר אוריינות פיננסית או כזה שאינו טורח למצות את אפשרויותיו), אלא גם שיטתית, לרעת קבוצות אוכלוסייה מוחלשות, מיעוטים וכו'. היה כדאי לדעת מהי הסיבה לכך שהריבית בהלוואה שלכם גבוהה יותר, והיה כדאי לגופים בעלי אג'נדה חברתית לזהות אפליה שיטתית של קבוצות אוכלוסייה מוחלשות על-ידי הבנקים.
אני מציע לבנק ישראל לחייב את הבנקים לגלות ללווה את הערכת הבנק לגבי סיכון האשראי הגלום בהלוואה שהוא מבקש. המשא-ומתן בין הבנק ללקוח יתנהל אז עם "קלפים פתוחים", והלקוח יוכל לזהות עד כמה שיעור הריבית הגבוה שהוא נדרש לשלם משקף את מאפייני הסיכון שלו או שלחילופין מדובר בניצול של חולשתו כלקוח. אם יסתבר שהבעיה נעוצה בפרופיל הסיכון - הלקוח יוכל לנסות לשפר את פרופיל הסיכון שלו כדי להוזיל את עלות האשראי (לדוגמא: באמצעות הקטנת סכום ההלוואה, חיזוק הביטחונות, דחיית מועד הרכישה לתקופה שבה מאפייני הסיכון שלו יפחתו, וכו').
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה