בנק ישראל מכריז על רפורמה צרכנית בשוק המשכנתאות: סיכום קצר ושתי הערות

 

בנק ישראל הודיע באחרונה על קידום שורה של צעדים צרכניים בתחום המשכנתאות שנועדו להקל על הלווים בתהליך נטילת המשכנתא. השינוי, לדברי הבנק, יהיה בשלושה תחומים: שקיפות ויכולת השוואה בין הצעות של בנקים, פשטות הצגה של נתוני ההלוואה כדי לסייע ללווים להבין את משמעותה, ויעילות בביצוע תהליך נטילת ההלוואה. במסגרת הצעדים יחויבו הבנקים לספק ללקוח אישור עקרוני בפורמט אחיד, שבו יוצגו, בנוסף לסל המשכנתא המוצע על ידם, שלושה סלים אחידים שהרכבם נקבע על-ידי בנק ישראל. בעקבות הרפורמה הזו, הלקוח יוכל להבין טוב יותר את תנאי המשכנתא המוצעים לו ואת השלכותיהם על התשלומים העתידיים, להשוות באופן מושכל וביתר קלות בין ההצעות השונות הניתנות לו מכמה בנקים ולהגיש בקשה לקבלת הצעת משכנתא בצורה מהירה ונוחה יותר. כל אלו יגבירו את כוחם של הלקוחות ובכך ישפרו את הסביבה התחרותית בשוק. 

הביקורת על מהלך זה של בנק ישראל היא נשוא שתי הרשימות הקודמות בבלוג זה (ראו כאן ו-כאן). מפאת אורך הרשימות, החלטתי להעלות תקציר שלהן, המובא בזה. התקציר ינוסח בנקודות. להבנה נוספת של הטענות כדאי לפנות לשתי הרשימות המלאות.

1. שוק המשכנתאות הישראלי הוא בעל מאפיינים ייחודיים שיוצרים סיבוכיות מיותרת למוצר הפיננסי הקרוי 'הלוואת משכנתא'. למאפיינים אלו רקע היסטורי אבל לא הצדקה עניינית, והם פוגעים בכוחם התחרותי של הלקוחות. המאפיינים הם:  א) ההצמדה האפשרית למדד המחירים לצרכן; ב) גמישות הבחירה באורך תקופת ההלוואה; ג) הנוהג לשלב בהלוואה אחת מספר חלקי הלוואות השונים זה מזה בתנאיהם; ד) קיום עמלה ("עמלת הפרשי היוון") החלה על הלווה במקרה של סילוק מוקדם של יתרת ההלוואה או של חלק ממנה.

2. התוצאה של המאפיינים הללו היא שההחלטה שצריך לווה ישראלי לקבל בעת נטילת המשכנתא היא מורכבת מידי עבורו. מאחר שהוא רשאי לכלול בהלוואה תזרימים שונים (גם וגם) - עליו לקבוע את התמהיל המבוקש של ההלוואה, ובכל חלק לבחור במגזר הצמדה, בתקופת הלוואה ובסוג ריבית. הוא חש מאוים על-ידי קיומה של עמלת פירעון מוקדם שתקשה עליו בעתיד לפרוע הלוואה או למחזר אותה. התוצאה היא שמשקי הבית נמצאים בדרך כלל במצוקה נוכח הצורך להחליט.

3. מטרת היוזמה החדשה של בנק ישראל היא לשנות את המציאות שבה סיבוכיות-יתר של תהליך נטילת הלוואת המשכנתא גורמת לכך שמשקי הבית מוחלשים תחרותית מול הבנקים. עם זאת, היוזמה איננה מתמקדת בשינוי של המוצרים הפיננסיים עצמם אלא בהגברת הגילוי הנאות של הבנקים ללקוח: הנהגת אישור עקרוני אחיד הכולל הערכות מבוססות-תחזית על גובה הריבית והתשלום בעתיד.

4. האם יש במהלך הנוכחי של בנק ישראל כדי לטפל אפקטיבית בבעיות שהוצגו לעיל ושגורמות לחולשה תחרותית מוגזמת של הלקוח מול הבנקים? אני סבור שלא. אישור עקרוני הכולל שלושה תמהילי משכנתא (גם אם הם אחידים) לא יהיה קל להשוואה מנקודת מבטו של הלקוח אלא במקרים קיצוניים. גם הדרישות הנוספות מהבנקים, להציג ללקוחותיהם את הריבית הכוללת החזויה ואת סך התשלומים החזוי (לרבות התשלום הגבוה ביותר) - לא תסייענה ללקוחות לפזר את הערפל, מה גם שלא מדובר כאן בנתונים שיש בהם כדי לסייע ללקוח בבחירה בין בנקים אלא בין תמהילים. 

5. אני מציע חשיבה שונה, שתתמקד במוצר הפיננסי: לשקול להנהיג רפורמה בהלוואות לדיור שתטפל במוצר הפיננסי עצמו. המטרה צריכה להיות לפשט אותו עבור הלווים ובכך להקל עליהם בשלב קבלת ההחלטות לגבי ההלוואה. הרפורמה תכלול את הצעדים הבאים: 

1. ביטול השיטה הבנקאית של הלוואות המורכבות מחלקי הלוואות השונים זה מזה

2. קביעת תקופת הלוואה אחידה וקשיחה בהלוואות לדיור

3. צמצום השימוש בהלוואות לדיור בריבית משתנה המבוססת על ריבית הפריים

4. סטנדרטיזציה והגברת השקיפות של השימוש ב"עוגן ריבית" בהלוואות בריבית משתנה

5. ביטול רכיב עמלת ההיוון הכלול בעמלת פירעון מוקדם

6. גילוי מלא ללקוח אודות פרמיית הסיכון הגלומה בהלוואה

6. המטרה של צעדים אלו היא בעיקר ליצור פישוט והאחדה של המוצרים הפיננסיים, כדי להקל על הלווה להבין את תנאי ההלוואה שנטל ולשפר את יכולתו לקבל החלטות. יהיה בכך כדי לשפר את מצבו התחרותי של הלווה. לבסוף, יש בצעדים אלו גם כדי להניח בסיס מוצק יותר לניהול סיכונים פיננסיים ולפיתוח שוק משני למשכנתאות.

אי אפשר לסיים דיון כלשהו ברפורמה של שוק המשכנתאות בישראל מבלי לציין שתי בעיות יסוד שלו שמחייבות יוזמה ממשלתית (להבדיל מיוזמה של בנק ישראל):

1. שוק המשכנתאות הישראלי נשלט כמעט לחלוטין על-ידי הבנקים המסחריים. זוהי תוצאה של שורת מיזוגים שאירעו בשני העשורים האחרונים והביאה לכך שרוב השוק נמצא כיום בשליטת שלושה בנקים. כך, בעוד שרפורמות חשובות שהונהגו בעשורים האחרונים בשוק ההון גרמו בכוונת-מכוון לירידת חלקם של הבנקים המסחריים בתחומים שונים של התיווך הפיננסי - תחום המשכנתאות הפך לנחלתם הבלעדית של הבנקים. נוצרה מציאות ייחודית ובעייתית שלמעשה המפקח על הבנקים הוא הרגולטור בפועל של שוק המשכנתאות מבלי שיש לו מחויבות כלשהי לנושא הדיור בישראל (אולי להיפך: המנדט שלו לשמור על יציבות הבנקים יכול לגרום לו לניגוד עניינים בתקופות של גאות מחזורית בענף הנדל"ן). זוהי טעות אסטרטגית של ישראל: לא רק שחשוב שתתקיים תחרות אמיתית בשוק המשכנתאות ולכן יש לחתור לכניסת מתחרים נוספים לשוק המשכנתאות (גופי אשראי חוץ-בנקאי), אלא גם אסור שיכולתו של חוב המשכנתאות של הציבור לצמוח כדי לענות על צרכי המשק תהיה כפופה לשיקולים רגולטוריים של יציבות המערכת הבנקאית. אסור שמערכת לאומית של אשראי לדיור תהיה בת-ערובה בידי המערכת הבנקאית. מהלך שיכול לאפשר גם להגביר את התחרות (על-ידי כניסת מתחרים נוספים) וגם לפרוץ חסמים פיננסיים הוא הקמתו של שוק משני למשכנתאות שייצור חיבור ישיר בין שוק ההון לשוק המשכנתאות.

2. מעבר להבטחת קיומו של שוק פרטי, תחרותי של אשראי לדיור - על המדינה לקיים מנגנון נוסף של אשראי לדיור שמטרתו לסייע לחסרי-דיור השייכים לקבוצות אוכלוסייה מוחלשות להגיע גם הם לפתרון של דיור בבעלות. הפרטה מלאה של האשראי לדיור, כפי שקרה בישראל בעשורים האחרונים, היא מהלך שנבע רק מכשל של הניהול המקרו-כלכלי של המשק - לא בגלל יתרונותיה של מערכת פרטית של אשראי לדיור: ממשלת ישראל נסוגה מתחום הדיור, והוואקום שנוצר התמלא (רק בחלקו) על-ידי המערכת הפרטית. זוהי התפתחות שאין לה הצדקה חברתית: היא מפקירה חלקים מהחברה הישראלית והיא יוצרת כיסי-מצוקה שעלולים לאיים על לכידותה של החברה הישראלית ולהחליש אותה. ישראל חייבת שתהיה לה מדיניות דיור שאחד ממרכיביה יהיה תוכנית סיוע ממשלתית אפקטיבית לקבוצות אוכלוסייה מוחלשות.