העוקב בימים האחרונים אחר החדשות לגבי מחירי הדירות ואחר הפרשנות המוצעת בתקשורת עלול להיתפס לבהלה בגלל הנתון שהתפרסם בשבוע שעבר (15.3.2022) לגבי התייקרות מחיר הדירה הממוצע. לפי הדיווח של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחיר הדירה הממוצעת עלה בדצמבר 2021 ב-2.1% לעומת החודש הקודם. העלייה המצטברת בשנת 2021 הסתכמה בשל כך ב-13%. מאחר שמדובר בנתון הגבוה ביותר בעשור האחרון (ראו בהמשך גרף שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) - נראה שהוכרזה בתקשורת אווירת משבר. בהתאם, הדיווחים והפרשנויות מלאים פתוס, האשמות כלפי הקברניטים, דרישה לנקיטת פעולה מיידית מצד הממשלה ואפילו חיפוש נואש אחר תרופה חדשה.
חשוב לחדול לאלתר מהדיונים הללו: אין שום מצב חירום שמחייב פעולה מיידית בנושא מחירי דירות. אין בדיונים אלו כל תועלת לגבי התפתחות מחירי הדיור, אבל הלחץ הציבורי שהם יוצרים על הדרג הפוליטי עלול לגרום לנקיטה בצעדים נמהרים ומיותרים שיגרמו בעיקר לנזק. כדי להבין זאת נסתכל על מספר עובדות.
עליית מחירי הדירות איננה בעיה אקוטית, כזו שמחייבת פעולה דחופה לפני שיתרחש אסון. זוהי בעיה מתמשכת (מחירי הדירות עלו כמעט ברציפות מאז 2009), שיש לה בהחלט השלכות לטווח הארוך - לא בהכרח בטווח הקצר. שום דבר חשוב לא קרה בדצמבר 2021 עם מחירי הדירות, ואין שום צעדי מדיניות שבכוחם לעצור את מחירי הדירות כבר בחודש הבא. מתחייב טיפול יסודי, שקול, שלוקח בחשבון אלטרנטיבות - לא תגובה נמהרת ועצבנית שתועלתה נמוכה (אם בכלל) ונזקיה עלולים להיות כבדים. רצוי לכן להשקיט את הקקופוניה השוררת סביב הדיון במחירי הדירות: אווירת פאניקה רק מפריעה. הימנעות מהריטואל האידיוטי של הפניית אצבע מאשימה הייתה יכולה גם היא לשפר את הסיכוי לטיפול ממשלתי שקול.
התנפחות מחירי הדירות היא תהליך שהונע על-ידי הריבית הנמוכה של העשור האחרון. לא רק מחירי הדירות מתנפחים: גם מחירי נכסים נוספים המריאו באותה תקופה. ועוד: תופעה זו אינה ייחודית לישראל אלא משותפת למדינות רבות בעולם (ראו לדוגמה רשימה קודמת בבלוג זה, כאן). לכן אין טעם לחפש מזור לתופעה בסביבה הסמוכה של הנדל"ן (הפחתת מחירי קרקעות של רמ"י, "מע"מ אפס" על דירות חדשות, הפשרת קרקעות חפוזה, ועדות תכנון עוקפות תהליכי תכנון, וכו'), מה גם שרוב ההצעות המופרחות לאוויר משקפות אינטרסים של קבוצות לחץ ספציפיות ("בהזדמנות חגיגית זו שאוסישקין מת…").
מחירי דירות אינם יעד לגיטימי למדיניות ממשלתית. אין מחירים "נכונים" או "לא נכונים" ואין הצדקה למדיניות שמנסה להביא את מחירי הדירות ליעד מלאכותי כלשהו. אם מחירי הדירות בישראל היו נמוכים כיום בממוצע ב-10% או גבוהים בממוצע ב-10% - אחת היא לנו. מאחר שרוב משקי הבית בישראל מתגוררים בדירות בבעלותם - אחת היא להם אם מחיר הדירה שהם מתגוררים בה הוא X ש"ח או 2X ש"ח. אם בכלל, הם היו מעדיפים שמחירי הדירות היו גבוהים. המפגש הממשי היחיד של משק בית עם מחיר הדירה הוא בעת ביצוע עיסקה של קנייה או מכירה, כאשר הוא ממיר נכסים אחרים (או הכנסות עתידיות) לדירה. השיקול היחיד שלנו כחברה בנושא מחירי דירות נוגע ליכולת של חסרי-דירה להגיע לבעלות על דירה. לא צריך להיות לנו שום עניין בכך שמחיר דירה בצפון תל אביב ירד מ-5 מיליון ש"ח ל-4 מיליון ש"ח.
עוד יותר חסר-תכלית הוא ניסיון ממשלתי לפעול בניגוד לכוחות השוק. אם כוחות השוק פועלים לעליית מחירי דירות, לדוגמה בגלל ציפיות הציבור להתייקרות קרקעות על רקע הצטופפות עתידית של האוכלוסייה (הגירה, דמוגרפיה) או על רקע המשך מציאות של ריבית נמוכה - אין לממשלה סיבה או אף יכולת ממשית לבלום התפתחות זו. ואמנם, ההיסטוריה של העשור האחרון בישראל העמידה באור מגוחך את מאמציה השונים של הממשלה לבלום את עליית מחירי הדירות. והצהרות חגיגיות דווקא היו.
אילו באמת רצתה הממשלה למנוע את עליית מחירי הדירות של העשור האחרון - היו בידיה כלים אפשריים, כולם בתחום מיסוי אד-הוק על רוכשי דירות למטרת השקעה. אלא שהממשלה הראתה במעשיה שהיא איננה מוכנה להפעיל כלי מיסוי מתאימים, מן הסתם משיקולים פוליטיים, ולכן נקלענו כצופים מהצד לתהליך שבו משקי בית רוכשים דירות נוספות למטרת השקעה ודוחפים את מחירי הדירות כלפי מעלה בעוד גשר הפיקוד הכלכלי עסוק במאמצים עקרים להגברת קצב התחלות הבנייה. עכשיו כבר מאוחר מכדי לפעול: הסוסים כבר ברחו מהאורווה, וייתכן בכלל שאנחנו עומדים בפני שינוי מגמה של מחירי הדירות (זכרו שבשנה הקרובה צפויה העלאת ריבית משמעותית). אז כדאי לכולנו להסיר את הלחץ על הדרג הפוליטי לפעול מייד לבלימת מחירי הדירות
במקום לשים לעצמה למטרה לקבוע את מחירי הדירות (או להפחית אותם) - מטרה מיותרת ובלתי ניתנת להשגה - הממשלה צריכה להגדיר לעצמה מדיניות דיור. היא צריכה ליצור מציאות יציבה שבה משקי בית חסרי-דיור יכולים להגיע לדירה בבעלות, אם צריך בעזרת סיוע ממשלתי, ובמקרים מסוימים - לסייע למשקי בית מוחלשים בתשלום שכר דירה.
2 תגובות:
אוסיף על דבריך הנכונים, שכל "מדיניות התכנון" וה"תכנון האסטרטגי" בישראל, נובעים ממחירי הדירות. כל עוד הם היו נמוכים, "לא היו בעיות תכנון" בישראל. כל עוד המוטיבציה לתכנון הלאומי הם מחירי הדירות, לא יהיה תכנון לאומי אמיתי.
ניתוח מצויין.רק שישמעו אותך
הוסף רשומת תגובה